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1房地产综合开发前期工作（一）——开发地块的取得一、房地产综合开发的方式和特点1、房地产综合开发的基本方式(1)新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。(2)旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。(3)旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。2、房地产综合开发的特点(1)..建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。(2)..工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。2(3)..投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。(4)..牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。(5)..经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。3、房地产综合开发的要求(1)..从事房地产综合开发的企业必须具备国家规定的资质(2)..对所开发的项目必须进行可行性分析(3)..必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到《国有土地使用证》（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续）(4)..要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设(5)..要科学地组织好开发建设的全过程3(6)..抓好施工管理，注重工程质量(7)..加强综合开发的经营管理二、房地产综合开发项目的立项1、计划立项程序2、项目建议书的提出项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，可向各区、县主管计划管理部门申报。3、进行项目可行性研究4、申请投资许可证5、申请建设用地规划许可证6、立项流程立项流程图见下页建设单位提出项目建议书计划主管部门批复可行性研究报告计划主管部门批复申办投资许可证申请办理建设用地手续4申请建设用地规划许可证规划主管部门批复委托建筑工程设计三、行政划拨土地使用权1、行政划拨土地使用权的有关政策规定行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。四、土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买5卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。1、土地使用权出让的部分条件和原则(1)..国有土地才能出让土地使用权(2)..土地使用权出让应当签定书面出让合同(3)..土地使用权出让的最高年限为：A、居住用地70年B、工业用地50年C、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D、商业、旅游、娱乐用地40年E、综合或者其他用地50年土地使用权因出让合同规定的使用年限届满或出让方提前收回及土地失灭等原因而终止。(4)..土地使用者按土地使用权出让合同取得的土地使用权，在合同规定的年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经营活动，其合法权益受中华人民共和国法律保护。土地使用权可以继承。2、土地使用权出让的方式和程序(1)土地使用权出让可采取下列方式：A、协议B、招标6C、拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等项目的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。3、土地使用权出让金土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额4、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。(1)土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换。(2)土地使用权转让的条件A、未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。B、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。C、下列情况土地使用权不得转让1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2)依法收回土地使用权的；3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；74)权属有争议的5)未依法登记领取权属证书的；6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。D、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。5、补地价所谓补地价，其实质是政府对行政划拨土地使用权的转让实施有偿转让的管理行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报偶批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让金。”在房地产抵押时，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。在房屋租赁时，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。”第三节房地产综合开发的前期工作（二）——勘察设计与配套建设一、建设用地规划许可证的申领1、申请部门8各项建设需要选址、拨地（含乡镇企业、事业单位需要使用土地）的，须按规定向市规划局或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证件，需要使用搬迁单位原有土地和房屋的项目及临时用地的项目，同样须按规定申请建设用地规化许可证件。2、申请手续属一般建筑工程，建设单位应按下列程序向规划部门办理：A、申请选地和核定规划设计要求B、送审建筑设计方案C、申请建设用地规划许可证件二、建设工程项目报建报建部门：市或区（县）招标办三、房地产开发项目的勘察设计四、市政、公用设施配套建设的征询、报批和实施五、建筑工程执照的申领六、管线工程执照的申领第四节房地产综合开发的前期工作（三）——房屋拆迁与三通一平一、房屋拆迁概述1、房屋拆迁的概念房屋拆迁是开发建设单位因建设项目用地需要，而对在建设项目用地范围内属9他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章所实施的依法转移房地产权益的行为，是房地产转移过程中的一种特殊的转移方式。2、房屋拆迁的种类(1)市政拆迁和非市政拆迁(2)征地拆迁和非征地拆迁3、房屋拆迁的基本原则(1)服从国家建设需要的原则(2)公平、等价、有偿的原则(3)诚实信用、取信于民的原则(4)谁拆迁谁安置补偿的原则(5)符合城市规划、有利城市旧区改造的原则4、房屋拆迁的当事人房屋拆迁的当事人一般由两方构成，即拆迁人与被拆迁人。因为这两方直接与房地产权益的转移有关。(1)拆迁人——是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。拆迁许可证是房屋拆迁行政主管部门依法颁发的法定证件。建设单位或个人只有取得改证才能成为拆迁人，否则就不能成为拆迁人。(2)被拆迁人——是指被拆迁除房屋及其附属物的所有人和被拆迁房屋及其附属物的使用人。房屋所有人包括房屋代管人、国家授权的国有房屋的管理人，房屋使用人包括对被拆迁房屋及其附属物有合法使用权的公民或法人。5、房屋拆迁的主管机关根据我国法律的规定，全国的城市房屋拆迁工作由国务院的房地产行政主管部门管理，地方的城市房屋拆迁工作由县级以上（包括县级）地方人民政府的房地产10行政主管部门或者人民政府授权的部门管理。房屋拆迁行政主管部门的职能主要有三个方面，即：审批职能、监督检查职能、调解裁决职能。二、房屋拆迁的程序与操作要点1、暂停办理房屋、户口、工商等三类事宜的手续暂停办理三类事宜的内容是：(1)通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠于、分户、出租、调配等手续；(2)通知公安部门暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续；(3)通知工商行政管理部门暂停核发营业执照。暂停办理三类事宜手续的期限一般为12个月。2、申请核发《房屋拆迁许可证》3、确定房屋拆迁的实施形式实施形式一般有统一拆迁、委托拆迁和自行拆迁等三种。4、房屋拆迁的具体实施开发建设单位（即拆迁人）在落实了安置补偿房源，取得了《房屋拆迁许可证》，确定了房屋拆迁的实施形式后，即可进入房屋拆迁的具体实施操作阶段。这一阶段工作由动员、签约、搬迁、拆除等四部分工作组成。三、施工前的三通一平建设基地原址上的地上建筑物、构筑物（如水塔、烟囱等）折请以及高压线、管线等搬迁后，按设计布置的标高进行场地平整，接通施工用电、施工用水、铺设施工便道称为三通一平。三通一平工作是施工队伍进场施工的必备条件，需由建11设单位负责落实。第五节房地产开发项目的建设一、工程项目的施工招投标二、工程项目的建设监理三、工程项目的成本控制对项目成本影响因素：1、土地开发谈判2、项目功能要求3、勘察设计质量4、设计质量和周期5、施工企业资质6、技术措施方案7、预决算审核8、资金运用9、索赔10、配套工程工期四、工程的概算、预算和决算项目投资是前期成本、施工成本、配套成本、销售成本、管理费用、财务费用等各种支出的总和。五、工程项目的进度控制121、影响工程进度因素的分析：(1)人为的干扰，这是项目建设过程中最主要的影响因素(2)设计变更，这是进入施工阶段湖经常发生并打扰进度计划的因素(3)材料、设备等供应物资供应脱节(4)资金不到位(5)施工组织不当(6)发生不可预见事件2、编制项目建设总周期网络计划3、进度的事先控制4、进度的事中控制5、进度的事后控制六、工程项目的质量控制1、事先预防控制2、事中检查监督控制3、事后认证，补救控制七、工程项目的竣工验收2.4建筑常识一、房屋建筑分类1、按用途分类(1)居住建筑（公寓、宿舍、别墅……）(2)公共建筑（剧院、医院、车站……）132、按承重结构分类(1)砖木结构——旧式住房(2)混合结构（包