深圳2011房地市场分析报告

2011年深圳房地产市场分析1目录城市概况及经济发展•城市概况•经济概况房地产现状分析•政策•市场市场总结及投资建议•市场小结•客户信息•投资建议2城市概况3城市概况深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区。4地理位置---深圳市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。气候情况---深圳属亚热带向热带过渡型海洋性气候，风清宜人，降水丰富。常年平均气温22.5℃，适合常年开展旅游。行政区划---深圳市共设6个市辖行政区。即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。2010年7月1日深圳区域一体化。城市概况52010年末常住人口1035.79万人，其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。人口概况6交通运输公共汽车1-99系列是特区内公交集团旗下普通公交路线，100-299系列为深圳特区内的专线，300系列为来往深圳特区关内外的路线，无400系列，500系列为来往深圳特区关内外的“小巴”路线，600系列为深圳二线宝安区路线，700系列为宝安区小巴线，800系列为龙岗区路线，900系列为龙岗区小巴线。的士7机场蛇口码头福永码头盐田码头赤湾码头妈湾码头内河码头东角头码头下桐沙渔涌码头大铲湾码头港口地铁深圳宝安国际机场罗宝线（1号线）蛇口线（2号线）龙岗线（3号线）龙华线（4号线）环中线（5号线）交通运输8经济概况9这是中国大陆形容建设速度非常快的一个词。中国一冶集团有限公司在承建深圳国际贸易中心大厦时，创下了三天盖一层楼的速度，这在当时的中国是绝无仅有的。深圳国贸大厦建成后，是当时深圳的最高楼，成为深圳地标，而且周边也因国贸而被称为国贸商圈。当时深圳的建设正在如火如荼的快速进行中。因此“深圳速度”、“三天一层楼”是当时媒体提到深圳常用的词汇。深圳建立起比较完善的土地与房地产市场调控体系。广东省统计局最新公布的调查报告《珠三角地区房地产开发竞争力实证分析》显示，深圳市在珠三角地区房地产业竞争力排名第一。房地产开发企业约700余家，包括万科、京基、卓越等集团。深圳速度房地产业10CPI与PPI10年１－１２月份深圳居民消费价格总水平同比累计上涨３．５％。2011年食品仍是ＣＰＩ领涨主因，因天气原因，食品涨价因素明显。另外衣着类价格下降，家庭设备用品及维修服务价格上涨，医疗保健及个人用品类价格上涨。112010年GDP２０１０年，深圳全市生产总值９５１０．９１亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年增长１２．０％第一产业第二产业第三产业增加值6.00亿元4523.36亿元4981.55亿元同比下降/增加-14.3%14.1%9.9%三产业比重0.147.552.4深圳市生产总值５０１５．２２亿元，比上年同期增长１０．６％，比一季度回落０．２个百分点。在国家调整货币政策以及加大房地产市场调控力度等宏观政策环境趋紧的情况下，深圳市经济仍保持了平稳增长，趋势与全国一致。2011年上半年GDP12城市生产总值（亿元）增长上海9164.18.4%北京7418.18%广州573011%苏州538012%天津5098.6516.6%深圳5015.2210.6%2011年部分主要城市经济“半年报”132011年上半年GDP第三产业占比过半第一、第二、第三产业占ＧＤＰ比重分别是：第一产业占比太小忽略不计；第二产业占，分别比上年同期和一季度上升１．９个百分点和２．０个百分点；第三产业占，分别比上年同期和一季度回落１．８和１．９个百分点。房地产开发投资增长5.6%上半年固定资产投资８２７．３０亿元，增长１３．９％，同比加快２．８个百分点。其中，受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发项目投资２１７．３１亿元，增长５．６％；非房地产开发项目投资６０９．９９亿元，增长１７．１％。三次产业结构从“二三一”到“三二一”的战略性调整142011年上半年GDP消费品市场销售稳定增长上半年全市社会消费品零售总额１６６５．３４亿元，增长１７．３％，比１～５月份加快０．２个百分点，比上年同期加快１．２个百分点。外贸进出口继续高速增长上半年全市进出口总额２００９．８８亿美元，增长３８．４％。其中出口总额１１７０．７４亿美元，增长３９．６％；进口总额８３９．１５亿美元，增长３６．７％。15社会民生人民生活水平明显提高，居民人均可支配收入达３．２２万元，居内地大城市首位。城镇居民登记失业率始终控制在３％以内。促进４．９万名失业人员实现再就业，城镇登记失业率控制在２．４５％以内。实施人才安居工程，启动安居型商品房建设，全面实施住房公积金制度。实现基本养老保险关系转移接续的平稳过渡。积极落实国家稳定消费价格总水平有关政策。16综合实力深圳是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。中国社科院发布的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》表明，深圳的城市综合竞争力位列内地城市第一。2008年《城市竞争力蓝皮书》与2009年、2010年《城市竞争力蓝皮书》表明：中国大陆竞争力最强的城市是深圳。17目录城市概况及经济发展•城市概况•经济概况房地产现状分析•政策•市场市场总结及投资建议•市场总结•客户需求•投资建议18政策19政策盘点1.全国性综合政策文件名称发布时间制定单位内容要点“国十一条”2010-1-7国务院增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资机构性购房需求；加强风险防范和市场监督；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任“新国十条”2010-4-17国务院切实履行稳定房价和住房保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强房地产市场监管20政策盘点1.全国性综合政策文件名称发布时间制定单位内容要点“国五条”2010-9-29住房和城乡建设部严格实行问责制；完善房地产税收政策，加强税收征管；切实加强住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设；进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为；加快信息系统建设，加强舆论证明引导“国八条”2011-1-26国务院高度重视稳定住房价格；增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；严格控制被动性住房需求，控制拆迁数量；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查21政策盘点2.深圳地方性综合政策文件名称发布时间制定单位内容要点《深圳市房地产市场监管办法》2010-8-17深圳市政府于9月1日起实施。《办法》规定，开发商以内部认购等方式变相出售商品房，将处以每套10万元的罚款。《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》2010-9-30深圳市政府在深圳市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行223.其他政策1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的帷幕。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。政策盘点233.其他政策数据上调时间存款基准利率贷款基准利率2011年2月9日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年4月5日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年7月7日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%政策盘点242011年房地产政策调控收紧流动性抑制需求实施问责制要控制货币的流动性。对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。2011政策分析252011政策分析1、从深圳的经验来看，限购令等冲击属于短期的，新国八条对市场的冲击不会持续太久3、经历了2010年政策最紧的一年，有关专家表示2011年的供给量增加是大概率事件4、部分开发商资金紧张，房企普遍受到市场压力5、虽然CPI、GDP都呈上升趋势，但是在个政策的调控下，深圳2011年将呈现量升价平的现象6、保障性住房建设力度进一步加强，今明两年每年1000万套，5年3600万套“十二五”末保障型住房覆盖率将达到20%，巨量的保障房将在对目前的普通商品房市场造成巨大冲击。2、2011年房地产调控将仍会延续目前调控思路，通过严限购、严限贷等方式为保障型住房入市争取时间。262011政策分析272011政策分析28市场29其他,50.7,11%居住,60.5,13%商用,90.7,19%工业,267.8,57%2010年度土地供应类型单位：万平方米2010年深圳市计划新供应住宅地面积97.2万平方米，其中商品住宅年内计划供应60万平方米，保障性住房计划供应37.2万平方米。从全年实际供应情况来看，居住用地供应总量不足。2010年土地供应类型30龙岗,217,46%罗湖,0.6,0%南山,75.4,16%盐田,25.4,6%宝安,149.8,32%福田,1.6,0%2010年度土地供应区域分布单位：万平方米从供应土地区域分布来看，供应量明显居前的是龙岗、宝安两区；其他四区的土地供给主要集中在南山、盐田；福田、罗湖土地供应量极少。2010年土地供应区域分布3192.2146.912.66.2455.95.4020406080100120140160宝安龙岗福田罗湖南山盐田深圳2010年各区一手房成交量从各区域一手房的成交状况来看，2010年深圳各区中宝、龙两区成交占优，共成交239.13万平米，占深圳总成交量的74.5%；其中又以龙岗区成交最多，共成交146.99万平方米，占全市总量的45.8%；其他四区以南山区成交居首，共成交55.9万平米，占全市总成交量的17.41%。一手房各区成交量从成交的区域结构来看，宝、龙两区成交占比呈上升的趋势，2009年两区成交总面积占全市的比例为66.17%，到2010年，占比提高至74.5%。322010年深圳一手住房总成交面积为321万平方米，较之2009年的616万平方米同比下滑47.9%，创下近10年以来深圳一手商品住房成交量新低。一手房成交量332011年1-4月，全市成交8322套，成交多集中在1月上旬，目前库存逐步消化中。相较于2010年同期，成交增长37.1%；较2010年第四季度，成交减少18.4%。一手房成交走势342010年，深圳全市一手住房成交总金额为647.28亿元，成交均价为20164元/平米，较之2009年的14777元/平米同比上涨36.4%。从全年价格走势看来，均价高点出现在年初及9月、10月。一手房成交均价35从2011年1-4月的成交价格来看，均价居高不下，一直保持在20000元左右，相较于2010年417新政与929新政之后，成交均价保持高位平稳运行。一手房成交均价走势3619928143262924823227305874306605000100001500020000250003000035000400004500050000宝安龙岗福田罗湖南山盐田从区域来看，2010年深圳各区一手住房成交均价以盐田区最高，成交均价为43066元/平米；龙岗最低，成交均价为14326元/平米。一手房各区成交均价37受新盘供应量减少，及营业税政策所影响，2011年二手房放盘量、访客量均出现大幅增涨。2011年二手房放盘量较2010年同期增长36.2