山东潍坊新天地项目户型配比提报-90页PPT文档资料

谨呈：新天地房地产开发有限公司新天地项目户型配比建议2019年5月15日户型配比建议思路分析思路户型配比原则项目基础分析区域典型楼盘产品分析户型面积配比户型设计参考户型配比建议区域市场产品发展方向新天地项目户型思考问题新天地两项目合计1200亩，典型的三线千亩项目。三线千亩运作周期一般为五年以上，动辄十年。思辨从户型角度看，在市场容量有限的前提下，要实现项目的快速化，必须做到两点.二，引领市场一，尊重市场尊重市场上原有的居住习惯,消费习惯，比如双卧朝南，喜欢储物间.立足本地市场发育情况，结合其它城市户型产品发展变迁,预测诸城未来户型需求，引导其需求的发展。北三里庄项目一期产品户型配比建议北三里庄项目基础分析地形位置及地貌项目指标项目配套条件项目开发条件周边环境条件项目区位条件地理位置：项目北临潍河，南临密州东路，西临白玉山子社区，东临东武街。地貌：地块整体被路网切割为三块，北侧地块呈矩形，其余两地块不规整；地势平坦。规划用地面积：约800亩总建筑面积：约117万㎡容积率：2.0建筑密度：20%绿地率：35%交通：路况条件良教育：密州路学校其他：利群购物、汽车站、阳光春天购物、齐鲁海鲜、质监局、检查站、明斯克家居、龙派KTV。开发条件：项目地块属于城市二类地块，位置较好，开发条优。拆迁状况：拆迁量大。但执行难度小。自然景观：北临诸城第一自然景观资源——潍河区位：城市待开发板块前景：政府“东扩北进”政策利好；东关大街北端拉升区域商业价值。文化景观：毗邻诸城恐龙文化广场北三里庄项目规划建议规划建议立足拆迁对开发难度的影响、结合虑周边整体环境，分析地块价值。项目一等价值区域的高层考虑做以板楼为主住宅；二等价值区域高层部分考虑以板楼、塔楼相结合的中高端住宅；三等价值区域未来潜力巨大，可根据路网完善进度/地块北端民房、西侧电厂改造力度灵活决定产品布局。还迁区以高层塔楼为主。二等价值区域还迁区三等价值区域一等价值区域多层+板楼+塔楼多层+塔楼多层洋房+薄板高层潜力板块对两项目具备参考价值楼盘分布参考楼盘选取标准成规模楼盘，参考价值大相似板块项目成熟板块热销项目热销大盘，龙都现代城其它对本项目参考价值大的楼盘个案分析—金东世纪城金东世纪城经济指标占地面积：270亩;建筑面积：31万平米，建筑密度38.6%;共34栋高层，一期户型范围：96-1149平米.建筑形态34栋高层建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以褐色为主。户型面积两室：96—97平米；三室：三室一厅：104平米；三室两厅：133-149平米销售状况本项目以三室户型为主，两室为辅，目前一期剩余产品主要集中在13层以上，三室一厅销售状况良好，销售均价达2700元/㎡，起家2400元/㎡项目优势：内部配套完善，诸城第一家可以实现实时网上监护小孩的社区，第一家以地热项目。项目劣势：受周边养殖业影响，区域空气异味明显；项目销售价格较高。个案分析—得利斯·世纪城项目优势：成熟地段；大体量商业拉动住宅品质；内部配套相对完善。；项目劣势：户型差，暗卧多；期房销售、得利斯·世纪城经济指标占地面积：472亩;建筑面积：72万平米。建筑形态多层、高层、花园洋房、别墅建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以褐色为主。户型面积二期户型面积：80-90平两室、110-130平三室销售状况一期受磬，二期整体团购、三期公寓刚出户型，四期别墅，现五期接受排号。个案分析—皇家半岛项目优势：恐龙公园内，两河交汇处，诸城第一自然景观项目；大体量运动广场。项目劣势：项目偏离主城区，客户认可度低；典型火行地，风水差，不利开发，化解难度高。皇家半岛经济指标占地面积：200亩;建筑面积：16万平米，绿化率58%;在售户型面积范围：110-254平米。建筑形态多层、高层、花园洋房、别墅建筑风格现代简约型建筑风格、以银灰色为主。户型面积高层：两室110平，三室134-148平花园洋房：242-254平销售状况主要销售沿河四栋高层，销售进展缓慢。个案分析—龙城现代城项目优势：成熟地段，配套较全。去掉餐厅后，户型、面积小，产品总价低。项目劣势：大比重的紧凑型户型，影响了项目整体品质。另暗客较多；龙都现代城经济指标占地：建筑面积：60万平米；建筑形态多层、洋房、高层建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以砖红色为主。户型面积主力两房：69平主力三房：80-95平销售状况小三房销售情况最好，其次为小二房。个案分析—当代·帝中海当代·帝中海经济指标建筑面积：20万平米，户型范围：80--337平米建筑形态别墅、洋房、高层建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以深灰为主。户型面积高层：两室：89—93平；三室：104—158平；洋房：两室：85-112平米；三室：97-158平米叠拼：329-337平米销售状况高层：2600元/平；多层暂无房源。项目优势：开发商国企背景，内部团购量大，人气拉升快。销售现场气氛营造到位，销售人员专业度高。项目劣势：地块偏离市中心，大型水景施工现场混乱，影响项目形象，社区商业配套匮乏。个案分析—盛世名城盛世名城经济指标建筑面积：40万平米，户型范围：64--131平米建筑形态多层、小高建筑风格现代简约型建筑风格户型面积小高层：一室63平，两室：85平三室：97多层：两室：89平；三室：131平；销售状况项目均价低，整体销售情况良好。小高层2300元/平，多层2600元/平。项目优势：项目均价格低，性价比比较高，对客户吸引力大。项目劣势：社区偏离主城区；周边配套少，社区内部配套不完善；销售部户外施工，形象差。城市主要项目户型解析户型：3室2厅一卫面积：96.86平点评：户型方正，南北通透，卧室均带飘窗。缺点：卫生间无采光。总结：盛世名城整体户型较好。96.86㎡三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘窗；缺点：卫生间无采光。盛世名城城市主要项目户型解析户型：3室2厅2卫面积：131平点评：户型方正，南北通透，全明设计，三室朝阳，卧室均带飘窗。缺点：卫生间过于狭长，不利使用。131㎡三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。盛世名城城市主要项目户型解析户型：3室2厅一卫面积：113平点评：南北通透，全明设计，主卧、书房带飘窗。缺点：动静、洁污分区不到位，餐厅浪费面积大。113㎡经济型三室两厅一卫，全明设计，书房带飘窗；缺点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；龙城华庭城市主要项目户型解析户型：3室2厅2卫面积：134平点评：户型方正，南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。缺点：动静分区不到位，次卧过道浪费面积。134㎡三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南；缺点：次卧走道浪费面积。皇家半岛城市主要项目户型解析户型：三室一厅一卫点评：南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。缺点：厨房房门正对卫生间。无餐厅，产品品质受影响。热销户型思辨：在紧凑型产品中，我项目也可考虑增加一定比例无餐厅产品。88-100紧凑型三室一厅，全明设计，主卧带飘窗，双卧朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；龙都现代城城市主要项目户型总结通过对诸城主要项目户型的了解，发现主流项目套型内部的进一步优化空间已经非常有限。部分项目开始尝试创新型产品，如一室小公寓、凸窗，但做得还不够彻底。发展总结客户心理在房价增长速度远高于大众收入增长的情况下，户型的实用性，更高的性价比成为客户关注的焦点。对策创新型产品、高得房率产品、小面积产品项目名称建筑形态销售价格一室（㎡）两室（㎡）三室（㎡）金东世纪城高层2700元/㎡96-97总价：26万115-149总价：31-40万得利斯·世纪城多层、高层、洋房、别墅高层3000元/㎡公寓30-40总价:9-12万高层80-100总价：24-30万高层110-130总价：33-39皇家半岛多层、高层多层3000元/㎡高层2500元/㎡高层85-110总价：21-27万高层110-147总价:33-44万龙都现代城多层、洋房、别墅、高层多层2850元/㎡高层75多层69-85总价：20-24万多层80-100总价：23-29万当代帝中海别墅、洋房、高层高层2600元/㎡高层89—93总价23-24万三室104—158总价:27-41万盛世名城多层、小高层小高层2300元/㎡多层2600元/㎡小高63总价:16万小高85总价:20万多层89总价:23万小高97总价:22万多层131总价:29万个案户型综合分析现阶段诸城最热销户型市场去化主力户型个案产品综合分析诸城市热销户型分析销售分析：低总价，是三房热销的关键。两房销售情况略逊于三房，两大原因，一，自住型市场需求以三房为主；二，两房与三房总价差小。客群分析：经济型产品的热销，说明客户注重居住的实用性，也说明客户整体承受能力有限。户型面积(㎡)单价(元/㎡)总价备注三房82285023万几十套，当天抢购一空两房69285020万城市典型楼盘户型均以三室为主，其次为两室；两室面积主要集中在85-100㎡，三室户型面积主要集中在100-140㎡城市在售产品总价范围集中在16—44万之间两室户型主力总价在20-27万，三室户型主力总价在30-40万之间个案户型总结诸城市滞销户型分析户型面积(㎡)单价(元/㎡)总价备注一房30-7528509—23万销售表现：一房销售情况最差，基本无销量。另城市平层四房销售速度慢。客群分析：外来人口比例小，一房市场小。诸城平均家庭结构小，四房刚性需求少；客户产品认识处于初级阶段，基本不考虑基本居住功能之外的书房、娱乐房或健身房，改善型四房需求小。操作分析：盲目复制一二线产品，造成数量可观的一房产品滞销。四房产品比例配置，无深度思考，套用其它城市经验；缺乏产品创新。破局：一房产品在数年内，基本是死局，极个别的青年、老年客户会考虑购买；四房产品在产品创新方面多下功夫，可实现良好销售。个案产品综合分析立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比；以项目地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品；总在23—35万三房户型为主，总价20—26万两房户型为辅，少量总价40万以上大户型或者顶层复式设计部分两室、三室户型客厅与餐厅公共部分错层设计，层高3.4米，错层后提升30公分，层高为3.1，或者错层后净层高均为3米部分产品，通过大阳台/大凸窗/入户花园，实现高得房率。部分产品，通过入户花园/大阳台，实现“N+1”。两梯两户可设计为电梯专享入户。户型配比设计原则一户型配比设计原则二一等价值区域，一梯两户，凸窗、楼台等二等价值区域，两梯三户，凸窗、楼台等还迁区潜力区域，可考虑高端产品多层+板式中高层（一等价值区）价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观产品元素：凸窗、空中院落、入户花园、飘窗等建筑形式：一梯两户、三房为主，平层面积65～135㎡/部分四房，顶层复式130-170㎡（送露台）多层+板式高层+塔楼（二等价值区）价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观建筑元素：凸窗、露台、入户花园、空中院落、飘窗建筑形式：两梯三户三房为主/部分两房/平层面积65～135㎡，顶层复式80-170㎡（送露台）多层+点式高层（还迁区）价值区特点：园林景观洋房+多层+薄板（三等价值区）（视情况而定）价值区特点：薄板+现代简约风格+活水景观湖产品元素：凸窗、入户花园、空中庭园建筑形式：两梯两户/平层面积65～135㎡，顶底层复式80-170㎡（送露台）户型面积配比建议同时结合以下方面：户型需求面积主要集中在在70~135㎡之间区域市场畅销户型为经济型三房、两房。社区景观好、配套完善的三房。结合目标客户需求方面:结合城市市场竞争方面:结合地块自身条件方面:结合项目客户消费能力:主要针对城市主流消费群设计项目属性、地块条件决定项目做中高端住宅以三房为主，两室为辅，部分顶层复式多层、高层相结合在沿河优质景观区域考虑花园洋房产品排布方向一期户型面积配比建议多层产品户型配比建议配比户型面积区间（㎡）户型比例户型整体比例调整幅度两房75-8520%20%3%三房紧凑型80-9525%70%5%经济型95-1153