高房价对城镇居民消费的影响与对策

高房价对城镇居民消费的影响与对策日期：2010年9月30日来源：江西省价格理论研究所作者：省发改委课题组，省价格理论研究所课题组本站编辑：廖军凯该文被阅读[804]次字体：[大][中][小]“居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民消费，成为制约扩大内需的重要因素。深入分析高房价对城镇居民消费的影响，有助于全面认识房价与城镇居民消费的内在联系，有益于政府加强对房价的调控管理，在促进房地产业长期稳定发展的同时，促进城镇居民消费，实现两者的良性互动与“双赢”。一、近年来房价上涨及其调控概述进入新世纪以来，我国房地产业得到前所未有的发展。2009年全国商品住房竣工面积57694万平方米，销售面积85294万平方米[1]，分别比2000年增长136.4%、414.7%。房地产业发展对加快城市建设、改善城镇居民住房条件、推动国民经济发展发挥了重要作用。期间，房价呈现持续上涨势头。2000年～2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%和1.5%，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4%、1.9%、4.0%、5.7%、9.4%、8.4%、6.4%、8.2%、7.1%和1.3%。针对房价上涨，政府从增加供给和调节需求两个方面采取了一系列调控措施。2000年以来房价上涨与调控可分为三个阶段。（一）2000年～2002年价格相对稳定阶段。经过多年住房制度改革，2000年福利分房制度在全国走到了尽头。随着住房实物分配制度的取消、城镇居民收入水平的提高和住房按揭政策的实施，住房成为新的消费热点，市场成交量大幅增加。2002年全国商品住房销售面积23702.315万平方米，比2000年增长43.04%。这个时期全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1%、1.8%和3.7%，保持了相对稳定（见表1）。政府宏观调控的重点是配合全国城镇停止住房实物分配，出台搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策，加快住房建设，把住房产业培育成为新的经济增长点。表12000年～2002年全国房屋销售价格指数与平均销售价格项目年份房屋销售价格指数（%）商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（万元）商品房平均销售价格（元/每平方米）总指数其中住房合计其中住房合计其中住房商品房其中住房2000101.1101.418637.1316570.28539354423322860462111.611948.432001101.8101.922411.9019938.74648627517402115432169.722016.752002103.7104.026808.2923702.31560323413495785012250.182091.72资料来源：国家统计局《中国统计年鉴》、《国民经济和社会发展统计公报》（下同）2000年，随着住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购房热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨，房价开始小幅上涨。当年全国房屋销售价格指数比上年上升1.1%，其中商品住房销售价格上涨1.4%。在发展住房产业过程中，以经济适用住房为主的供应体系被地方政府所遗弃，变异为以商品住房供应为主，把大部分不具备购买商品住房能力的城镇居民推向商品住房市场，甚至仅把住房产业作为新的经济增长点和拉动需求的工具，和开发商、银行、投机者共同演绎房价的非理性上涨。为此，9月11日，建设部发出《关于进一步规范经济适用住房和销售行为的通知》，要求各地提高住房投资中用于经济适用住房的比重，加快经济适用住房的建设。2001年，随着城镇住房货币化分配制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费逐渐成为市场主体。当年全国商品住房销售面积为19938.746万平方米，比上年增长20.3%；房屋销售价格指数比上年上升1.8%，其中商品住房销售价格上涨1.9%。为减轻房地产开发企业和购房者负担，加快住房建设和销售步伐。4月16日，国家计委、财政部发出《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，决定整顿包括住房项目规划、立项、征地、建设、销售及使用全过程的各种收费，取消所有未按规定权限和程序设置的收费项目以及虽按规定权限和程序设置，但与产业政策、行政管理体制变化情况不相符合已失去合理性的收费项目与重复设置的收费项目。为消化空置商品房，促进房地产市场的健康发展。4月19日，财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：对1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），免征各种行政事业性收费。6月1日，建设部颁布的《商品房销售管理办法》正式实施，它严格规定了商品房预售管理、现房销售条件，对防范虚假广告、充实合同内容等方面做了详细规定，明确了相应的处罚规定。6月19日，中国人民银行针对部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，发出《关于规范金融业务的通知》，要求商业银行严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，规范个人商业用房贷款管理。通过一系列调控，当年全国商品房竣工面积85278.9万平方米，比上年增长5.9%；销售面积22411.90万平方米，比上年增长20.3%。商品房销售面积大于竣工面积，使部分地区空置商品房增长势头得到遏制。2002年初，政府调控房地产的重点是剌激住房消费。2月22日，中国人民银行在降低金融机构人民币存贷款利率的同时，决定降低个人住房公积金贷款利率，具体为5年以下（含５年）由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%。这一金融利好政策，刺激了住房消费。当年全国商品房销售面积26808.29万平方米，比上年增长19.62%，其中商品住房销售面积23702.315万平方米，比上年增长18.88%。商品房热销，使其价格稳中有升，当年全国房屋销售价格指数上升3.7%，涨幅比上年增加1.9个百分点；其中商品住房销售价格上涨4%，涨幅比上年增加2.1个百分点。房价上涨与当年商品零售价格指数的1.3%负增长形成反差。为保持房价基本稳定，5月23日，建设部、国家计委、经贸委、财政部、国土资源部、监察部、工商总局联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，将整顿和规范房地产市场秩序的重点确定为依法查处开发建设中的违法违纪行为、商品房销售中“面积缩水”行为、房地产中介活动中的违规违法行为、虚假和不规范广告行为、合同订立和履行中的违法违规行为、物业管理领域中的不规范行为。针对房地产投资增速过快，部分城市出现房价高企、圈地运动愈演愈烈的局面。11月，中国人民银行发出《关于对房地产贷款进行检查的通知》，不仅重申了放贷程序，还特别提出对100万元以上的高档住房贷款进行重点检查，以防止房地产市场过热带来信贷质量降低，加强金融风险管理。（二）2003年～2007年价格持续上涨阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升等多种因素影响，全国商品房销售量继续增加，房价也步入持续上涨通道。2000年～2007年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升4.8%、9.7%、7.6%、5.5%和7.6%（见表2）。针对房价持续上涨、住房供应结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等问题，政府频繁出台政策措施对房地产市场进行调控，强调做好供需双向调节，着力稳定房价。表22003年～2007年全国房屋销售价格指数与平均销售价格项目年份房屋销售价格指数（%）商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（万元）商品房平均销售价格（元/每平方米）总指数其中住房合计其中住房合计其中住房商品房其中住房2003104.8105.733717.6329778.85079556627654344922359.502197.352004109.7109.438231.6433819.890103757069861936672713.912548.612005107.6108.455486.2249587.8311757613251456376163167.662936.962006105.5106.461857.0755422.9492082596311728780703366.793119.252007107.6108.277354.7270135.8752988911892556581113863.903645.182003年初，社会各界对房地产市场是否存在“过热”或“价格泡沫”展开热烈讨论。1月17日，国家计委发出《关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知》，要求建立统一规范的基准地价和标定地价确定与公布制度，进一步完善土地价格管理，加强住房价格的管理，整顿和规范建设项目收费，加强廉租住房价格管理，完善物业服务收费管理，建立有效的房地产价格评估监管机制，规范房地产价格评估行为。8月12日，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》充分肯定了房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断，为许多争论不休问题画上了一个阶段性的休止符。当年中央政府将调控房地产市场作为防止经济过热的一个重要方面来对待，指导思想为“管严土地、看紧信贷”，一方面严格土地审批，逐步推行经营性用地招拍挂；另一方面上调金融机构基准利率并两次提高存款准备金率，将房地产开发项目资本金比例提高到35%。由于调控主要是从抑制供给入手，对需求尤其是投机性需求缺乏有效控制，加剧了供需矛盾，因而当年全国房屋销售价格指数比上年上升4.8%，其中商品住房销售价格上涨5.7%。上海、宁波、沈阳、南京市商品房销售价格上涨幅度分别达21.5%、16.1%、9.4%和8.9%。2004年，房价继续呈现上涨态势，当年全国房屋销售价格指数上升9.7%，比上年高4.9个百分点，部分地区商品房价格过高成为房地产市场的主要问题。为此，政府围绕控制高房价出台了许多调控措施。2月28日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，提出加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房供应量。4月11日，中国人民银行宣布从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资和股份制商业银行、外资金融机构执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行信贷盲目扩张。5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，明确规定经济适用住房的面积以中小套型为主、价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。9月2日，中国银监会公布并实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款；对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；要求申请贷款的房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%。10月29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。2005年“两会”期间，很多有识之士发出“高房价不利于建立和谐社会”的呼声，立刻得到了社会各界的赞同。针对房地产价格持续大幅上涨的情况，政府连续出台了一系列指向性非常明确的调控措施，目标是防止房地产投资过热和控制商品住房价格上涨过快。3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，对个人住房贷款利率不再实行优惠利率，而回复到同期贷款