上海东方豪园社区商业街市场研究及商业定位报告(157页)

嘉定东方豪园南地块商业项目市场研究及商业定位报告To：上海毅豪房地产有限公司CBRichardEllis|Page2项目研究思路可借鉴案例分析案例研究对本项目的借鉴项目定位方案项目分析区位与交通条件分析周边环境分析项目认知竞争性项目分析竞争性项目分析竞争力与竞争策略分析嘉定市场分析宏观市场分析经济与人民生活水平规划分析文化分析商业市场分析上海商业市场分析嘉定商业市场分析市场存在空间需求调研消费者调研（定性定量）商家访谈财务分析主题设计业种业态组合ⅠⅡⅢ建筑设计要点功能定位CBRichardEllis|Page3城市经济社会环境分析零售商业市场分析项目分析竞争项目分析消费者调研第一篇市场研究第三篇财务分析第二篇商业定位商家访谈目录CBRichardEllis|Page4宏观环境分析——嘉定之于上海上海嘉定嘉定/上海行政面积（平方公里）6340.5463.97.3%常住人口（万人）18581105.9%GDP（亿元）12001.16559.94.7%人口密度（人/平方公里）2930237180.9%人均GDP（元/人）64591.85090078.8%人均可支配收入（元）206681977095.6%产业结构（一：二：三）0.8：47.3：51.90.5：68：31.50.6：1.4：0.6注：以上数据分别来自于上海及嘉定2007年统计公报嘉定嘉定，上海西北门户，是承接上海与长三角经济圈内江苏地区的纽带。不同于上海的二三产并重型经济发展模式，嘉定地区第二产业比例高达68%，为典型的二产经济，亦成为长江三角洲地区汽车制造业的重要基地。嘉定人均可支配收入接近全市水平。嘉定作为上海西北门户作用以及扎实的产业基础将成为嘉定未来发展的两大支撑点。基础情况1CBRichardEllis|Page5142.6155.9160.9170.9171.631%43%44%45%46%37%38%35%32%29%6%5%5%4%4%0%10%20%30%40%50%2003年2004年2005年2006年2007年04080120160200FAI-嘉定REI/FAI-嘉定REI/FAI-上海嘉定/上海-FAI数据来源：各年上海统计年鉴、各年嘉定统计公报注：FAI-固定资产投资额REI-房地产投资额亿元近五年，嘉定固定资产投资占上海总额的比例略有下降，目前稳定在4%，略低于GDP占比。在上海房地产投资占比逐步下降的同时，嘉定房地产投资占比则出现了稳步上升的局面，2007年达到了46%。随着嘉定新城规划的出台及落实，嘉定的城市建设进入了新的发展阶段，其房地产的发展也将出现新的爆发点。嘉定房地产投资成为该地区固定资产投资最主要的组成部分，同时由于嘉定新城建设的不断落实，其增长将持续并在未来出现新的爆发点，同时也将为嘉定未来人口迁入奠定必要的物质基础。宏观环境分析——嘉定之于上海上海及嘉定固定资产投资情况分析图固定资产投资与房地产投资2CBRichardEllis|Page6171.1142.0118.397.5165.322.6%21.3%20.5%9.1%10.5%11.9%13.0%15.7%20.0%14.5%0501001502002003年2004年2005年2006年2007年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%嘉定嘉定增长率上海增长率五年来，嘉定社会零售品销售总额呈上升趋势，以高于全市平均增长水平的速度增长，但增速日趋放缓，两者的增速之差从2003年13.5个百分点减少到了1.2个百分点。从总量来看，2007年社会零售品销售总额为165.3亿元，占同年全市总额的4.3%，略低于嘉定GDP占全市整体的比例（2007年4.7%）。数据来源：各年上海、嘉定统计公报社会零售品销售总额3注：2007年嘉定社会零售品销售总额统计口径改变，按照新口径统计，嘉定2006年社会零售品销售总额为142.8亿元，故2007年社会零售品销售总额的增长率为15.7%。亿元嘉定社会零售品销售总额稳步增长，但增速日趋放缓，有别于全市越来越快的增长趋势，嘉定区域零售市场的发展需要新的驱动力。宏观环境分析——嘉定之于上海CBRichardEllis|Page7与上海相比，五年来嘉定社会零售品销售总额的结构变化巨大，吃的消费大幅减少，用的和其他型消费增多显著；而上海各年社会零售品销售总额结构稳定。从比重来看，2007年嘉定吃的和穿的消费低于全市11.7个和7.9个百分点，用的消费和其他类消费分别高于全市13.9和5.8个百分点，嘉定用型消费主导的特点明显。作为市郊城区的嘉定，其零售市场的发展与上海整体市场存在明显区别，嘉定用型消费主导，吃型消费日趋减弱。消费结构441.2%38.8%37.1%28.8%27.9%7.5%7.6%8.5%7.8%4.5%51.2%52.2%52.7%61.1%60.6%0.1%1.4%1.6%2.3%7.1%0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年2006年2007年吃的穿的用的其他40.0%41.0%39.4%39.5%39.6%13.0%12.7%12.8%12.7%12.4%46.3%45.4%46.7%46.6%46.7%0.8%1.0%1.1%1.2%1.3%0%20%40%60%80%100%2003年2004年2005年2006年2007年吃的穿的用的其他各年嘉定社会零售品销售总额结构图各年上海社会零售品销售总额结构图数据来源：各年上海及嘉定统计公报宏观环境分析——嘉定之于上海CBRichardEllis|Page8随着上海城市的快速发展，城市外拓现象明显，上海确定了全市发展“1966”新型城镇体系，嘉定新城位列其内，并为“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。上海城市轨道交通系统的规划与建设直接紧密了周边地区与市中心地区的时间距离和心理距离。上海明显的城市外扩、依托轨道交通系统的TOD式的城市拓展将为嘉定未来快速发展提供良好的时机。上海城市规划5地铁11号线规划起始-终点站一期：主线：嘉定北站-浦东三林支线：嘉定安亭-嘉定新城二期：浦东三林-南汇临港新城途经区域嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区和浦东新区可换乘线路1号线、2号线、3号线、4号线、6号线、8号线、9号线、10号线预计完成时间一期：2010年二期：2012年宏观环境分析——嘉定之于上海CBRichardEllis|Page9宏观环境分析——嘉定之未来规划城市规划：嘉定新城规划形成了主城区、安亭组团、南翔组团以及组合新城“四大板块”的发展布局，规划人口80万~100万。产业规划：“汽车嘉定”，将形成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城，同时加速发展汽车零部件、电子电器、金属制品、精细化工、通信电缆及设备、纺织服装六大支柱产业。产业格局：南部服务业-西部汽车产业-北部制造业及农业-中部综合性现代化城区的产业布局。上海三大新城嘉定规划1“汽车嘉定”和六大支柱产业的定位确定了嘉定未来发展第二产业为先，并重现代服务业的特点；同时嘉定新城的规划建设将提升整个嘉定的对外吸引力。主城区安亭组团南翔组团嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心以全国最重要的汽车产业基地之一为建设目标现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口北部：先进制造业基地和现代都市型农业园区西部：汽车产业集聚区中部：多功能综合性现代化城区南部：现代物流商贸与生产性服务业本案CBRichardEllis|Page10宏观环境分析——嘉定之未来规划嘉定主城区规划2嘉定新城主城区以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，是极具独特人文魅力和城市特色、拥有强大的集聚力和持续的创新力的上海都市圈区域性核心城市。嘉定新城主城区形成荷花结构，规划面积约120平方公里，规划人口约50万。其中23平方公里范围为中心区，中心区内的4平方公里构成核心区。分为北部城区、F1体育休闲区、生态文化公园、都市产业区、绕城森林以及南部城区六部分，并规划南部城区为主城区的中心城区。“花瓣”1嘉定老城区“花瓣”2南门商务圈“花瓣”3“水墨风情”休闲区“花瓣”4“马路新景”“花蕊”中央行政商务区，以高档商务楼、行政中心为主“露珠”横沥河上的水岸休闲长廊“荷叶”分别为1000亩的生态公园和将来的轨道交通11号线“枝干”是一条连接F1赛场和嘉定老城区的林带，长达2.8公里本案根据嘉定主城区规划，嘉定新城主要商业商务区位于新城北部与中部，本项目位于“马路新景”板块，周边以住宅居多。CBRichardEllis|Page11宏观环境分析——嘉定之未来规划项目周边规划3本案地处嘉定新城核心区（住宅与综合区）和马陆镇交汇处，周边以住宅为主，西侧与南侧分别为工业区、农业区和马陆老住宅区，商业供给主要来自于北侧嘉定新城核心区的相关商业设施建设。创业与运动休闲区行政与商务中心区科技研发区湖滨区居住与综合区11号线嘉定新城站白银路站居住与综合区本案本案位于嘉定新城核心区和马陆镇的交汇处，是承接嘉定新城与马陆镇未来发展的纽带地区。地处嘉定新城核心区的住宅与综合区的本案，周边未来以住宅为主，该区域内商业配套主要沿轨道交通11号线站点布局，距离本案逾1公里。本案南侧为马陆镇传统老住宅区之一，沿宝安路分布马陆镇主要的商业；其东侧马陆镇地区主要以嘉定市级工业区和生态农业区为主。嘉定市级工业区住宅配套区老居住区生态农业区安亭F1国际赛车场本案嘉定新城主城区其它部分马陆镇嘉定新城核心区CBRichardEllis|Page12宏观环境分析——嘉定之文化融合了海派文化与吴越文化的特征；形成了嘉定人包容、愿意接受新鲜事物、精明务实、讲求实惠、偏好恬淡生活等特点；另一方面地处经济相对落后的市郊地区，其文化依然拥有游走于虚荣、喜欢炫耀攀比与精打细算两极的特征。移民城市曾经的殖民地经济型城市快速的生活节奏江南名城悠久的历史上海嘉定城市特征文化特征包容性易接受新鲜事物精明/务实/生活化积极/务实细腻与恬淡稳重与内敛海派文化吴越文化地处吴越之交融合与开放嘉定的文化市郊县城虚荣/官本位CBRichardEllis|Page13宏观市场分析小结门户嘉定——承接上海与长三角腹地汽车嘉定——上海重要的制造业基地嘉定新城——上海九大新城之一嘉定文化——海派文化及吴越文化的包容、恬淡和郊县文化的虚荣与攀比消费结构——重“用”轻“吃”轨道交通——硕大嘉定，一条线路，覆盖不足规划建设——新城规划启动期，未来建设路漫漫嘉定的西北门户地位以及汽车嘉定的产业优势，有助于进一步加快嘉定的经济发展，提高人民生活水平；嘉定新城规划将加快嘉定的城区建设，将增强地区的外来人口吸引力，但需较大培养期；轨道交通规划将缩短嘉定与市区的时间距离，在提升了嘉定区位的同时，也有可能导致更多的区域商业外流；包容与攀比的文化为本项目商业的发展提供了更多可能性。基于嘉定与上海经济、人口、人民生活水平、区域规划及其他方面的分析，得出以下结论：CBRichardEllis|Page14城市经济社会环境分析零售商业市场分析项目分析竞争项目分析消费者调研第一篇市场研究第三篇财务分析第二篇商业定位商家访谈目录CBRichardEllis|Page151南京西路商业区2淮海中路商业区3外滩商业区4南京东路商业区5四川北路商业区6徐家汇商业区7虹桥商业区8新上海商业城9豫园商业区10中山公园11陆家嘴商业区12五角场商业区13联洋商业区上海零售物业市场分析按照商业区的商业档次、成熟度、物业品质标准划分，优质商业区主要集中在市中心写字楼集中区域（南京西路、淮海中路）以及著名的旅游景点外滩区域。次级商业区主要是一些发展成熟的传统商业区如南京东路、豫园、虹桥等。新兴商业区主要是一些周边住宅或者办公相当成熟的区域，而其商业还处于发展阶段，如联洋社区、中山公园、五角场、陆家嘴。32671110128913优质商业区次级商业区新兴商业区主要商