黑山谷旅游地产市场调查报告

黑山谷板块旅游地产市场分析发展阶段——黑山谷旅游地产市场由粗放式的小产权房时代向大产权度假物业过渡早期小产权房时代大产权度假物业兴起旅游地产市场发展早期以小产权房为主：主要分布在百花村、响水村代表项目：黑山森林假日小区、水墨林溪、山水涧等市场表现：售价低，产品打造粗糙水墨林溪水云涧随着黑山谷旅游市场的逐步活跃，规范化度假物业逐渐兴起代表项目：戴斯圣杰温泉酒店、十里原麓、天籁谷、奥陶纪、金科中华养生城市场表现：大产权物业逐渐增多，产品开始丰富，售价不断走高，客户开始接受购买此区域度假产品戴斯圣杰温泉酒店天籁谷奥陶纪项目名称规模容积率体量时间天上人间30亩0.31万方201010里原麓1054亩0.420万方2011公园36栋100亩1.23.4万方2012黑山10981000亩116万方2013奥陶纪4600亩0.246万方2013天籁谷15000亩0.84（一期）49万方2013中华养生城1600亩1.218.5万方2013上谷院—0.65万方预计2014黑山谷市场部分供应项目黑山谷主要项目分布市场现状——项目数量逐年增加，且各项目规模、体量日渐提升，市场竞争逐渐激烈；主要项目围绕景区南、北门分布财政资金投入：景区投入近10亿元改善景区服务及环境质量—完成万盛至黑山谷景区约80公里旅游环线公路标准化改造、提升了景区内的景点、接待、安全等设施政策导向：万盛经开区将把“拓展旅游”作为今后的主要工作重点之一，区规划建设旅游地产1000万平方米以上立体式宣传工作：在全国56个城市及韩国、俄罗斯等国进行推介，承办了300多家旅行社参加的全国旅行社年会黑山谷升级5A景区政府行为助推景区腾飞开发模式——单一的依托资源条件的开发模式随着市场发展的逐渐过渡到注重旅游开发、综合配套与房地产开发并重项目名称项目配套开发模式黑山天上人间黑山印象酒店住宅+酒店10里原麓五星级酒店、约1000㎡商业设施、众多休闲配套（亲水平台、山地公园等）住宅+配套公园36栋俱乐部、湿地公园、运动场纯住宅开发豪格假日酒店——纯住宅开发天籁谷星级酒店集群、三大主题公园、两大商业中心、二十三项游乐项目旅游带动地产开发奥陶纪3大主题景区、3大特色酒店、湖滨商业小镇，特色餐饮区等旅游带动地产开发中华养生城两大主题公园，六大养生板块旅游带动地产开发天籁谷商业中心天籁谷滑雪场奥陶纪项目景区规划价格呈现——板块整体价格持续走高，目前均价5500元/平方米左右，部分较高品质项目售价可达6000元/平方米以上650063005800560057005000520054005600580060006200640066002013年黑山谷主要项目均价（单位：元）4000480055000200040006000201120122013近三年黑山谷整体均价走势（单位：元）40005500620002000400060008000四面山黑山谷仙女山各区域均价对比（单位：元）供应及去化——黑山谷板块目前年供应量在20万方左右，年去化可达15万方；单盘去化情况普遍较理想，最高可达6万方712224.37.5150510152025201120122013供应去化黑山谷近三年总体供应及去化情况（万方）500170012070067080%70%50%70%70%0%20%40%60%80%100%0500100015002000供应套数去化率2013年黑山谷主要项目供应及去化我们是黑山谷卖得最多的项目，从2012年10月到2013年10月一整年的时间，共去化6万方左右的量，其中2013年4万方左右，2012年2万方左右——天籁谷销售经理陈先生产品特征——物业形态：现阶段以公寓、洋房为主，复合、MINI别墅的数量较少，但呈现不断增加的趋势项目名称物业类型戴斯圣杰温泉酒店酒店式公寓黑山天上人间酒店式公寓、花园洋房10里原麓花园洋房、公寓公园36栋花园洋房、复合别墅（少量）豪格假日酒店酒店式公寓天籁谷一期：洋房、mini联排别墅、酒店式公寓奥陶纪一期：洋房、酒店式公寓中华养生城洋房、公寓起步阶段：公寓、洋房产品为主,别墅产品稀缺快速发展阶段：以洋房为主，别墅产品开始被客户认可相对成熟阶段：洋房产品逐渐较少、别墅产品逐渐增加，且别墅产品越来越丰富未来发展：产品更加高端化…类比仙女山产品发展阶段市场面世项目以公寓、洋房产品为主，别墅产品少量10里原麓、项目规模较大，别墅产品规划丰富产品线天籁谷一期mini联排别墅产品打造与洋房无异，称之为墅级洋房黑山谷主要项目物业类型产品特征——公寓：为标准化酒店经营管理，以单配为主，比例高达约90%，以吸引投资客户项目名称经营模式销售价格（元/㎡）精装标准（元/㎡）入市时间黑山假日代租3000600—8002008年戴斯圣杰返租140004500—50002010年豪格假日代租——1000—15002013年奥陶纪代租650013002013黑山谷部分公寓项目2540254555422030405060黑山假日酒店戴斯圣杰温泉酒店豪格假日精品酒店5766509012455050100150黑山假日酒店戴斯圣杰温泉酒店豪格假日精品酒店各项目单配面积区间（㎡）各项目套房面积区间（㎡）85%91%95%15%9%5%70%80%90%100%黑山假日酒店戴斯圣杰温泉酒店豪格假日精品酒店单配一房套房各项目户型配比套房：建筑面积114㎡，南北通透，舒适度高，卧室套房设计，可变空间可设置衣橱，独立会客厅独立会客厅套房卧室可变空间豪华卫浴独立会客厅单配：建筑面积55㎡，户型方正，景观视野良好，豪华卫浴设施戴斯圣杰单配户型戴斯圣杰套房户型项目自2010年9月开盘以来价格引领黑山谷市场，开盘价格1.4万（精装修）远高于当时市场水平均价4000元/㎡价格由于返租模式客户接受度较高，价格一路攀升销售价格一路攀升时间售价（万元/平米）2010.092010.122011.082011.12至今1.41.61.82典型产品——市场发展初期，戴斯圣杰酒店作为市场先行者创新型实施返租模式，实现产品高溢价率戴斯圣杰酒店返租模式戴斯圣杰酒店率先推出（10—20年保障）委托经营，每年年回报率为总房款8%，签约即保障总房款160%（20年）的固定回报每年业主有36天的免费入住期，时间可全年累计，如不入住或未注满的其中16天可额外折现(单间300元/天，套房450元/天)产品特征——洋房：以一房产品为主，占比约60%，主力面积45-55㎡；其次为单配户型，占比约30%，面积区间30-35㎡；两房为补充性产品项目名称洋房单配一房两房十里原麓30-4449-7066-86公园36栋31-3845-65——天籁谷26-3248-6064-75黑山109825-3440-54——奥陶纪——38-5966-68各项目洋房建筑面积（㎡）主要项目洋房产品户型配比在售洋房产品主要以主力面积段45-55㎡的一房和主力面积段30-35㎡的单间配套为主，一房产品整体比例达到6成左右，部分项目接近9成比例；单配比例占到30%左右；两房作为补充性产品，只有10%左右的供应比例253864447086050100单配一房两房洋房建筑面积区间（㎡）27%50%30%33%65%50%50%67%89%8%20%11%0%20%40%60%80%100%十里原麓公园36栋天籁谷黑山1098奥陶纪两房一房单配集中供应段产品特征——别墅：坡地复合别墅产品为板块别墅市场主流，接受度较高，享受别墅独门独院入户，售价却低于别墅价格市场项目名称坡地复合别墅一房配比两房配比公园36栋58㎡80%65㎡20%建筑形态：共4F，均为跃层户型，坡地一面1户，建筑面积65㎡，平地一面4户，建筑面积58㎡；5户均独立入户项目名称坡地合院别墅（㎡）单配配比一房配比两房配比上谷院30-3529%44-5457%7814%建筑形态：共4F，30-70㎡新中式坡地别墅，一个合院共计14户，每户均独立入户，赠送花园或露台，最大赠送比率可达60%建筑风格——整体以多元化的欧式风格为主中华养生城——地中海风格10里原麓——地中海风格10里原麓——欧式混搭10里原麓——英式风格上谷院——新中式风格项目名称建筑风格十里原麓地中海风格公园36栋地中海风格天籁谷英式风格黑山1098欧式混搭奥陶纪赖特风格上谷院新中式风格客户——以主城为主，区县客户较少，自住及投资兼顾，精装修对客户有一定吸引力90%购房客户来自主城区，区县客户极少数，项目紧邻景区大门，能吸引人气，具有一定地段优势，客户多倾向购买小户型产品，自住为主，后期随着市场变化可考虑投资，项目精装修对客户具有一定吸引力，山上装修成本高，精装修为客户解决后顾之忧——10里原麓客户访谈访谈对象：母子（母亲约60岁，儿子约35岁）在沙坪坝工作，想给父母在黑山谷买套房养生避暑，觉得这环境挺好的，父母也很满意，并且黑山谷刚刚升级为5A级景区，肯定具有投资潜力，10里原麓去年价格还没超过6000元/㎡，今年就卖到快6500元/㎡，后面肯定还会涨价，今天是过来签合同的，简单精装修还是很有必要的，距离主城太远，没有时间精力来管装修；——10里原麓客户访谈黑山谷市场小结——开发热度与开发水平不断提升，愈加注重旅游开发、综合配套与房地产开发并重品牌开发商与大规模项目持续呈现，市场竞争日益激烈板块整体价格持续走高，目前均价5500元/㎡左右，部分较高品质项目售价可达6000元/㎡以上板块目前整体年去化可达15万方；单盘去化最高可达6万方产品线逐渐丰富，但仍以洋房产品为主，一房（45-55㎡）和单配（30-35㎡）占比达九成黑山谷板块典型项目分析——天籁谷天籁谷国际度假区位于黑山谷景区，总占地15000亩，总建筑面积49万方，包括约37万方旅居地产、约8万方酒店/商业和约4万方的游乐设施占地面积：15000亩容积率：0.39建筑面积：49万平方米绿化率：31%整体规划产品：花园洋房、酒店式公寓、mini别墅、独栋别墅配套：三大主题公园、8万方酒店/商业、约4万方的游乐设施开发商：重庆福星集团，重庆中旅集团简介整体规划——项目通过集合主题公园、商业中心、酒店集群、游乐设施等功能产品于一体，将旅游开发与房地产销售相结合，以旅游为核心驱动力带动整个项目的开发三大主题公园：天籁养生公园、中药养生公园、云顶高尔夫公园两大商业中心：风情商业小镇、温泉小镇星级酒店集群：特色主题客栈、半山会所、五星级温泉酒店、六星级湖滨酒店、七星级天籁SPA顶尖酒店二十三项游乐项目：太空风洞、室内外滑雪场、直升机停机坪、山地越野基地、儿童游乐园、拓展训练基地、高尔夫趣味运动等项目一期：共包括共75栋多层墅型洋房、别墅住宅及部分多层商业和天籁谷景区旅游接待中心入口风情商业小镇温泉小镇SPA酒店温泉酒店湖滨酒店项目一期1组团规划——由洋房、酒店式公寓、别墅、商业（自持）组成项目一期（1组团）规划3F别墅1T23F酒店式公寓1T65F洋房1T34F洋房1T3一期商业市场表现——共推出1700套，去化70%，洋房去化较好，均价6300元/㎡；别墅因整栋、层推售呈现滞销状况2012年10月首次开盘至今共推出1700套，去化70%，洋房及公寓去化较好，别墅因整栋、层推售呈现滞销状况洋房均价6300元/㎡（25%左右的精装房源售价每平方米增加1200元）酒店式公寓（精装）均价1.2-1.3万/㎡，去化65%左右264864326075020406080单配一房两房热销段：30-50㎡的单配、一房2013年天籁谷洋房供应面积段分布1627391837500102030405060单配一房两房2013年天籁谷洋房总价段分布热销总价段：18-30万主力/热销产品——洋房一房户型为项目主力产品，占到50%；热销单配和一房户型设计紧凑，赠送率接近30%单间配套建面33.4㎡，套内27.8㎡阳台：4.3㎡（半赠送）露台：6.6㎡（全赠送）赠送率：26%户型单配一房两房面积（㎡）26-3248-6064-75洋房户型配比30%5