预售资金监管探讨

1关于商品房预售合同备案以及资金监管有关问题的探讨一、关于商品房预售的问题（一）商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同，这个制度即为商品房预售制度。它与现房的销售已成为我国新建商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。（二）商品房预售的背景1994年国家出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，于同年11月颁布了《城市商品房预售管理办法》，从此建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2004年7月20日建设部发布了修改后的《城市商品房预售管理办法》。目前我国商品房预售比例普遍在80%以上，我市达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度有效缓解了房地产开发商资金不足的困难，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，从而带动了房地产业的繁荣发展。（三）商品房预售的特征我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显特征：2第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。它不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程。第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。第四，商品房预售的预售人主体必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何需要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府房地产主管部门批准的《商品房预售许可证》，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。（四）商品房预售的条件商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品3房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。第四，向县级以上人民政府房产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售业务，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。（五）商品房预售的风险自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施以来，商品房预售市场逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致一些房地产开发企业违规经营或钻法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象时有发生。第一，交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的4全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。第二，销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发展阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的初步成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十几年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。5第五、商品预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所谓“期房价格低”只是假象，对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。（六）新旧商品房预售合同的区别住房城乡建设部和国家工商总局近日联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)，较之2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更强的适用性和可操作性，而且也更注重对购房人的保护。第一，新修订《商品房买卖合同》示范文本分预售合同和现售合同两个文本。原《商品房买卖合同》并未就预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。意义：引导买卖双方对签订合同过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项作出明确约定，在避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。第二，完善了商品房基本状况。新修订《商品房买卖合同》对商品房阳台数量及是否封闭作出详细约定，增加商品房抵押的明确情况、房屋权利状况承诺和违反承诺的法律责任。意义：在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人6商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，引入惩罚性赔偿金，加重开发企业信息披露责任。第三，强化对商品房预售资金的监管。新修订《商品房买卖合同》新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。意义：加强了对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的隐患。第四，明确了商品房交付条件和交付手续。新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。意义：首先，建设工程竣工验收备案证明材料包括建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告；规划、环保、消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书等，能有效表述商品房经过各项综合验收合格，符合质量、规划、环保等要求。其次，更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准，是否满足交付条件，一目了然。第五，扩大了购房人拒绝收房的条件。新修订的《商品房买卖合同》增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。意义：在实际生活中，购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。且对不少购房人来说，不收房而导致的延期交付责任，不知道到底应该由谁承担，由此也出现了不少纠纷。现新修订的《商品房买卖合同》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。第六，增加了购房人查验房屋的环节。新修订的《商品房买卖7合同》增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验。意义：实际生活中，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完毕各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，业主的提前介入，弱化了开发商卖完房子了事的思想。第七，填补了商品房套内建筑面积差异的处理方式。新修订的《商品房买卖合同》对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。意义：房屋建筑面积未变，但套内建筑面积变小纠纷层出不穷，因法律规定和合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。第八，细化了开发企业关于商品房质量和保修责任。新修订的《商品房买卖合同》从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。意义：将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。第九，固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利。新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。意义：业主除了自己房屋的一亩三分地之外，往往不清楚小区内的哪些设施、车位、车库、会所属于业主共有，如人防的车位、车库归谁所有，小区会所权属和功能等等。明确权利，是为了更好