银政办发﹝2013﹞42号补偿办法

银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法银政办发﹝2013﹞42号为推进银川市旧城更新改造，进一步优化城市功能布局，解决旧城区交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差等问题，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（银政发[2013]55号）、《中共银川市委银川市人民政府关于银川市旧城更新改造实施意见》（银党发［2013］11号），结合本市实际，特制定“旧城更新改造项目”国有土地上房屋征收补偿办法，现公布如下：一、征收补偿方式、计算方式和标准（一）征收补偿方式1、住宅用房、营业用房（含办公）实行货币补偿或产权调换。2、生产用房（厂房、库房等）实行货币补偿。3、用于社会保障的租赁居住房屋（直管公房、廉租房、公共租赁用房、区市国资委公房、单位自管公房等），产权管理单位与房屋承租人租赁关系未解除的，实行产权调换。安置面积超出实施单位与产权管理单位协议面积之外部分，由承租人购买。4、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）不作产权调换。5、征收范围内未经登记的建筑，由市、市辖区人民政府组织相关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）及承租人等以房产证、租赁证登记或合法建设批件（规划等）为准。（二）征收补偿计算方式1、货币补偿：房地产市场评估价+补助+奖励。2、产权调换：实施单位提供安置房屋互相结算差价，或以面积比率方式置换。（三）征收补偿标准1、住宅用房（私房）（1）货币补偿房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。奖励：在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。（2）产权调换①被征收人可选择以面积比率方式进行产权调换A、选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1：1.1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积10平方米以内的按成本价购买，10平方米以上的按市场价购买。B、选择在征收部门规定的异地新建小区安置的，按被征收房屋建筑面积1：1.25返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积30平方米以内的按成本价购买，30平方米以上的按市场价购买。（多层成本价2800元/平方米、小高层成本价3200元/平方米、高层成本价3600元/平方米）②被征收人也可选择等价有偿方式进行产权调换A、选择在原地产权调换的，按照被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。B、选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被征收人在签约期限内签订协议和实施搬迁的，按被征收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。③被征收人选择现房产权调换的，以被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。（3）被征收人仅有一处住房且被征收房屋评估单价低于房屋所在地当年（或上一年）限价商品房均价的，按照不低于房屋所在地限价商品房均价标准对被征收人予以补偿；被征收人选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按被征收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。2、直管公房按被征收房屋建筑面积增加25%，在保障性住房项目中安置，超出比例面积可以政府公布的限价房价格购买。对符合房改政策的，置换后按现行房改政策参加房改。直管公房住户自愿放弃租赁权的，按照每户每平方米1000-1500元补偿，不再安置。3、营业房（含办公）（1）货币补偿房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。奖励：被征收人在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。（2）产权调换①被征收人可选择以面积比率方式产权调换A、选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1：1返还，超面积部分按市场价购买。B、选择在征收部门规定的异地新建小区安置的，按被征收房屋建筑面积1：1.1返还，超面积部分按市场价购买。②被征收人也可选择等价有偿方式产权调换A、选择在原地产权调换的，按照被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。B、选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被征收人在签约期限内签订协议和实施搬迁的，按被征收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。③被征收人选择现房产权调换的，以被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。4、生产用房（厂房、库房等）房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。奖励：被征收人在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。5、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）按市场评估价一次性货币补偿；土地属划拨性质的，按建安成本一次性货币补偿。二、过渡方式和期限、奖励与补助标准实行期房安置的，由被征收人（承租人）自行过渡。住宅房屋临时安置费按照被征收住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准，按月计发。自被征收房屋搬迁验收之日起至通知进户之日为过渡期。安置多层住宅房屋的，其过渡期一般不超过18个月；安置小高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月；安置高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过36个月；安置非住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月。过渡期超过上述规定期限的，其超过规定期限部分加倍计发临时安置费或停产停业损失补偿费。三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿标准（一）被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)（二）被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：被征收房屋房地产市场评估价值的7‰×停产停业期限(月)非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，一次性发放3个月停产停业损失补偿；选择房屋产权调换的，按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的，按1个月计算。四、搬迁费标准（一）征收住宅房屋，搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米15元的标准一次性发放给被征收人。按上述标准计算一次性搬迁费低于750元的，按750元计发。（二）征收非住宅用房，按被征收房屋用途计发搬迁费：1、用于办公的，按建筑面积每平方米15元的标准计发；2、用于商服的，按建筑面积每平方米18元的标准计发；3、用于生产加工的，根据设备拆装、运输实际发生的费用协商确定搬迁费。房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。（三）房屋被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的，发给一次搬迁费；选择期房产权调换的，发给两次搬迁费。五、电话、有线电视、磁卡水表、磁卡电表等的补偿对被征收人或承租人补偿，电话每部95元、有线电视每部320元，磁卡水表每部162元，磁卡电表每部280元（产权属供电局的补偿供电局）。六、本办法未涉及情况，由征收部门在补偿方案中明确。七、本办法仅适用于银川市旧城更新改造项目，自发布之日起实施，旧城更新改造项目完成后自动失效。八、注解多层：指室外地面起总体层高6层（含6层）以下建筑物；小高层：指室外地面起总体层高7层（含7层）至12层（含12层）建筑物；高层：指室外地面起总体层高13层（含13层）以上建筑物。原地安置：指在旧城更新改造项目征收范围内进行安置，或在安置房屋评估均价相近的区域安置。