银海荷塘月色建筑标准提升建议

1荷塘月色房产品及建筑标准调整表规划类项目与工程／预算部门访谈的现产品（部分）标准产品调整设想和建议研讨后实施举措和预计增加预算架空层形式现点式楼（10、11、12、13、14、15栋）一层为架空；另：3、4、5、8、9临商铺单元2号房底层各架空一套；其中临湖点式架空层层高：4.5米；其余为3米（相对楼体正负零）；无下沉；商铺侧架空层考虑部分用作自行车棚；临商铺侧楼体结构直接落至商铺，导致商铺结构不理想（约7间，导致约10～15间商铺被破）；·单车尽量不要占用宝贵的架空层空间，宁可占用室外泊位（按相关规定，地面泊位销售收入不能计入开发商收入）；·对商铺邻近架空层进行仔细研究，看是否可以和商铺连通成为商业空间；具体调整可能还需进一步研究。可行性问题：双方标高有问题；多的有1.2米；少的为尚需利用该部分架空层解决物管用房；另公共卫生间也需利用架空层解决；也可利用青年公寓商铺作为物管用房；架空层内功能配置标准等待景观公司出具；·小区出入口处理东侧：三个出入口（6、7栋之间为小区主大门，人车可混行，车流进入北区地下车库；3栋侧一个车行入口，进入南区地下车库；2栋一个车行入口，直接进入2栋地下室；）南侧：位于2栋与幼儿园之间一个人行入口；西侧：16、17栋之间一个车行出入口，进入南区地下车库；入口车道宽度都可保证双向通行；主大门在景观设计中有效果图；北面、南面都有效果图；东侧次车入口暂时没有；地下车库分为南北两个区域，每个分区都有两个出入口；门禁；设车道闸；一卡通门禁，刷卡进入；西侧围墙内小区车行道路宽8米，净宽6米，有巡道树及路沿；小区庭院内部行车道全部进行专项设计，采用彩色沥青，并进行降噪处理；小区庭院以外专用行车道街沿全部进行专项设计，以专用部件进行提升；并统一格式与装修；考虑在小区大门口（东侧主入口、南侧商业设施及小区主人行入口）设置专用出租车候站区，通过人性化设施吸引出租车司机在此滞留，如水机、桌子、洗手间等；并适当夸张外立面，如张拉膜结构站台，给路人感觉高档如同酒店。路面彩色化：12万元；路沿系统：60万元；（材质及工艺未定）；由工程预算部门确定；出租车候站区：10万元洗手间可能无法解决；其余无问题：小区围墙及对外景观处理是否透绿：靠教学区、南侧、北侧都为高2米通透式栏杆围墙；栏杆周边有红外对射监控系统、摄像系统；路灯系统；栏杆上有爬藤类绿化；东面小区边界靠学校部分密植高大植物，内部清爽以利于防范，争取空间做单车位。由景观公司调整设计，不单项追加预算；2为商铺；围墙以外无绿化空间，全部由市政配套解决；围墙外无条件作外景支持；水系；暂无；地下车库地下室分为两个，中有1.2米厚隔墙（主要考虑标高及覆土要求）；20日左右开始划分，大概有1050～1100个车位；（部分为双车位）；停车位规格为：5.5×2.5~2.7米；地下停车库路面在找新材料，准备避免常规水泥路面；欲彩色化，美观，吸音防噪防尘；成本预计30元/平方米；所有路面一律采用防尘防噪彩色水泥面层；增加30元/平方米；增加预算：100万元；停车地库垂直交通方式四栋点式楼（10～13栋）电梯可直接通行地下车库；其余必须依靠多点布置的楼梯进出（约13个，2.4米双跑楼梯；）参见银海城市花园地下停车库楼梯间；停车库与地面垂直交通除常规楼梯外，另建议增设多部（至少4台）小型电梯直达地面（如液压式电梯），此设施可营造完全的差异和高档的感觉，业主对外人的尊贵感，更关键的是：解决了残疾人士、手推车的通行问题。该电梯尺度应可容纳方便手推车、轮椅、婴儿推车，再可站立2～3人即可，在此基础上尽量缩小，以降低成本；电梯外型及电梯间外型需进行专项设计，景观化处理；弊端：牺牲车位，地面上景观会被破坏，多点遮挡；敦促电梯、绿化等方案银河赶紧做，至少预留，而且我们需要绿化的效果和装修标准——因为我们国庆要卖车库啦！！！！取消部分楼梯，增设4部直升液压景观电梯；追加：100万元；停车库采光井遍布采光井道，基本都在车道正上方；采光井尺度为2.4米×2.4米，内有十字梁，菱形；已提供地下车库施工图，但采光井道最终布置可能需银河景观确定；现采光井仅仅起采光作用，不是天井，位置基本不能调整，可以堵掉，不能增加；减后消防可能过不到；建议地下车库主要通行口（如附带景观电梯的通行口营造地下景观小品，并附加部分休息空间；是否能在采光井底设置反光装置，比如金属球造型，增加兴奋点和亮度。现采光井下有十字梁（部分有风机），反光装置不可行；景观部分可围绕电梯井周围进行；背景音乐系统无多点背景音乐，由小区中央系统控制，线路外排，小功率音箱即可，不要求音质；4万元；灯光系无灯光色彩明亮、温暖，避免危险、不具备可行性；3统孤独感；可考虑彩灯、可渲染出室外感之街道用造型灯、喷绘广告灯箱等；车库墙面、柱头色彩化处理无色彩分区：改变传统车库大面积裸露墙面造成的阴暗、冰冷、压抑感，尽量避免车库内部墙、地面全部裸露，而以各种色彩鲜亮的油漆涂刷，如采用亮蓝、明黄、粉红等跳跃色调进行，同时可起到导示分区作用；车道和车位的颜色不一样；20万元自助洗车专区无车库内设置公用洗车专区，备喷枪、洗车工具，对外招商。可能会产生污染，申请手续复杂，建议取消；道路指示及车库配套小件系统无对车库内交通路线进行仔细、强化的导示系统设计，应包括：通行方向流线；安全提示；所靠近楼栋电梯单元大字标示；人行系统标线；人行横道线；防撞提示；地面路线指示系统；立式路牌等；除上述标准外，对车库的部分附件进行专项设计及采购，如：挡车杆、指示灯、车库号码牌、私家车位牌等；预算已考虑，不增加预算；5万元地面停车位400个左右：一位于东侧商铺临街处（商铺退街距离约10米），路面为青石；一为西侧围墙内、小区内部环道地面停车位，地面为植草砖；小区内地面停车位不要拉通布置，每隔2～3个车位即有绿化隔离（参见万科中山项目室外停车位绿化示意）。在道路宽度够的情况下，不要斜停，以提高使用率。车位规格应有2.4米标准位及非标位（越野车和中巴等）；由景观公司调整，基本不增加预算；3万元；但付出代价为：1．损失小区内部地面泊位数量（预估为6～8个）；2．剩余车位停车难度加大；自行车车库配置架空层部分解决；教学区8米道路路沿解决；面积/装修标准/自行车车架/停车数量等尚未确定；做比较好看的彩顶（蓬布），并配置经专项设计的电动车充电口；专用停车架；先设计好看好用（避风遮阳的）保安亭，公共汽泵、修理箱等（设于保安亭旁以便保管）30万元景观类项目建议标准预算小区入口景观应有景观支持；应有水景支持；300元景观功能点亲子休闲运动区：专供父母与幼儿活动的场所，如学步道、反斗天地、沙池、积木区、4处理戏水池；此类设施应不只一处，可以考虑三处以上老人专区：棋牌专区（也可通过泛会所解决）；小型健身会舞广场（预置电源插座）；健身器材；少儿专区：健身、秋千、吊杆、攀爬墙壁等；丽人专区：专供中青年女士使用，聚坐功能，跳操，并考虑女性的切身需求进行设计，如挡阳、加湿功能等；架空层处理架空层功能会所化，全部考虑可进行商业运营；·会所功能以实用、便利、需求性强为目的，其容纳功能为：棋牌；电视；阅览室；景观健身房；·装修风格半室内半室外化、并部分景观化；建议选择铺地材料时可部分选取常规在室外应用的材料（如广场砖、青石、木栈道等），并可适当造景（类似水逸康桥售楼处处内茶亭的小品）；而满足室内化色彩的元素，则需依靠软家具达成。在选取成型家具时，应注重坚固、维护性强。并部分通过构件（木、石、塑料等）作永久性个性化聚坐空间（如将靠背作到墙上）架空层与室外半通透、半隔离；内部布置电源及电视信号端口，可进行会所化经营并进行对外招商；督银河景观尽快赶出公共客厅方案和效果图，以便利用国庆节进行展示或面向顾客进行测试。乒乓球业主自助，可考虑专项研发，强调桌椅的坚固性；充分考虑桌网问题。水景及水系全小区缠绕小区内标识系统考虑到小区规模庞大，必须设置双语道路标志标识系统（如彩色路面标志、导引地线等），起到导引功能（销售期间进行展示示范切片）；功能树种局部栽植功能树种及植物（如降尘、提神、杀菌、造氧等），如老人健身区可栽种香樟，专设栽种可提神醒脑的药用芳香植物的畅想园等；外街景营造增设灯光、休闲等设施，街头艺术装置、出租车张拉膜雨蓬200万建筑公共部分项目现标准建议标准预计增加预算大堂基本按城市花园标准构建：地面：普通地砖（300*300）；墙面：不锈钢条嵌石材；吊顶：木隔栅；设施配套：大堂面积狭小，交通不便；半开放景观大堂；如大堂空间不足，考虑作大堂外延，将部分室外空间包入大堂，并增加通透性（围栏＋玻璃＋透明天棚＋木架/钢架）候梯椅；装饰画（需考虑耐用性）；休息沙发（以构件完成，尽量考虑维护性）；电视；背景音乐等）；大堂地面装饰需考虑功能性，防滑、耐磨、易清洗；大堂墙壁应明亮、人行化；可考虑景观入内延伸；所有大堂外墙如能打开全部采用栏杆＋玻璃栏板的手法进行隔离，尽量增加室外感；包括单元入户门全部进行专项研发设计，不采用不锈钢样式的封闭感较强的单元入户门，仍然采用栏杆＋玻璃栏板的手法；如全面改造所有单元入户底层户形，部分户型改私家入户花园为单元门厅，或3房改两房（如3D户型），甚至取消一套（如3B户型）。总损失约：600万元；（含面积减少的销售损失，含装修增加费用）电梯设备工艺参数品牌：刚刚发邀标书，名牌电梯；规格初步如下：速度：1.5米/秒；（中速）载重量：800公斤/13人；（银海除城市花园选用现代外，其余小区一律采用三5电梯井尺寸：1.9×2米；菱；）。轿厢装饰标准采用城市花园标准：地面：不明；顶棚：不锈钢吊顶，嵌毛玻璃；墙面：不锈钢；装饰品：无不锈钢，有吊顶，有摄像；门套：不锈钢；无扶手；无背景音乐；可考虑残疾人扶手；可考虑折叠休息椅；不锈钢门套仅在首层采用即可。其余楼层门套为花岗岩；双梯中，一把考虑残疾人使用梯：单开门、小间隙、大／矮键盘、扶手；折叠椅不考虑；所有电梯按键矮化；另一部电梯增加残疾人单边设扶手；预算充足无需增加；消防楼梯装修标准参照城市花园标准：地面：普通地砖（非防滑）；栏杆：白色包塑方管空心铁栏杆，铁皮空心仿木扶手；成型材料，直接组装，接头为塑料件；休息平台：有些可以直接采光，大部分可以面窗（铝合金窗），上方有些消防管道；高度为1.2米普通平开窗户；墙壁双飞粉；照明灯：普通吸顶灯，白炽灯；楼层上为声光控开关；一楼大厅照明为手控跳板开关；楼道上开关为单独一个回路；基本不增加预算；发电机整个小区配两台发电机，作为电梯备用电源，仅为电梯供电，自启动自切换；注意发电机位置和噪音及震动影响住宅应急灯按消防规范执行，尚未选型；加压供水变频供水，每十层一个分区；采用分区加压；水电气表一户一表；煤气表在户内厨房；水表分层抄表；电表集中于单元抄表；由物管建议即可。建筑材料项目现标准建议标准预计增加预算外墙材料外省产名牌外墙砖；30元/平方米；最好的外墙砖大概在50～60元/平方米；正在选样本，设计师已经有了推荐；可能选择相对自然的麻面通体砖；两种规格：9.5×9.5；9.5×4.5，三种不同深度的灰色混用（线条、大面、山墙）；没有考虑用外墙涂料，可能只是局部，或者全部不考虑，基本只考虑墙砖；昆明这里用的涂料由于开发商给的价格不高，导致只能用一个系列中较为低档的产品；使昆明人感觉瓷砖高档，但是涂料更为适合，方便；外墙砖质感合理，客户感觉较为高档；客户感觉墙砖高档；唯上述标准过低，建议外墙砖按最高标准进行配置——50元/平方米；注意阳台（特别是花园式阳台、内凹部分）业主可能改动，导致外墙色彩破坏。将标准提升至50元/平方米；墙体面积约占建筑面积的1.2倍；外立面面积约37.2万平方米；约增加预算：370万元防水材料按城市花园指标投资控制；屋面防水采用高分子材料防水；户内卫生间地面防水及空中花园采用高分子防水材料；由销售部门提供意见，最容易产生投诉点；现顶层销售已产生抗性，建议增加保温隔热层，并最好提升该层施工加厚10公分保温层；25万元；6屋面未作保温层，仅有防水；陶粒保温层；标准，以打消顾客疑虑；分户门国内名牌；如盼盼；1000元/樘；高