长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案(NXPowerLite).

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。再造·长沙新高度顺天国际金融中心定位及产品打造方案[湖南中原事业一部出品][HunanChangsha.10.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010前言Foreword.取势与尊事.Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem目标及问题导出项目质素界定外部环境洞察开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销思考Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。项目目标：以项目优异的质素，加上首都在南城超高层产品的打造，完全可打造为长沙标杆性项目。基本目标销售目标：顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标杆，高溢价平量是本案追求的运营模式，实现至少14000元/平的均价实现品牌跃升实现高溢价核心目标品牌目标：顺天集团长沙央区项目又一力作，基于前期开发诸多项目，本案将是顺天品牌跃升的基石。树立长沙标杆核心目标：实现高溢价，实现顺天品牌的跃升！Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。芙蓉中路韶山南路新建东路南二环线本案雨花亭区域开发商实力城市综合体项目中小体量超高层项目涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。原来是机电市场用地。项目位于韶山南路和新建东路交汇东北向，沃尔玛雨花亭店北面。顺天集团倾力打造；已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。项目含2栋超高层和商业，用地面积2.4万平米，总建面16万平米；容积率：6.0建筑密度：31.7%Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010实现目标的区域市场价格挑战：目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡，区域价格箱体上限突破存在挑战。本案万博会均价：8500嘉盛国际均价：1020宏泽家园均价：8000铂金国际均价：8000建鸿达华都均价：8500凯轩云顶均价：6500锦绣世纪均价：5900东塘瑞府均价：10000序号区域项目名称销售均价起价最高价主力户型1开福区铂宫.中山庭830080001100050-113平两房、三房2芙蓉区明城国际中心1000095001100040-1203人瑞潇湘国际未确定88001万左右40-60平一房,90-100平两房,145平三房4雨花区万科金域华府720070007500剩125平三房5万博汇85008000970046-120平6嘉盛国际1020086301020050-240平7天心区汇金国际暂未定，价格报告正制定中————73-77两房、99三房长沙市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010实现目标的竞争市场挑战：本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目，本案存在强大竞争压迫挑战。典型项目开发商总建面（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂通用83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25万博汇建鸿达50圭塘河嘉盛地产160北辰北辰300万达商业广场万达地产100泰贞广场泰贞投资25汇金国际化机厂保利4号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲圭塘河万达商业广场Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目质素雨花亭商圈，非一线商圈，中小体量的城市综合体项目。当前市场目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡实现目标的问题导出：未来市场未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目，如何在与大体量综合体竞争中，形成优势开发策略，实现价格箱体的突破？实现1万4的高溢价目标Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010问题转化：在寻找实现价格箱体的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem目标及问题导出项目质素界定外部环境洞察开发模式及档次建议项目定位及产品打造营销思考Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？项目质素界定：项目区位价值项目地块价值+Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。五一商圈侯家塘商圈东塘商圈火车站商圈伍家岭商圈荣湾镇商圈红星商圈雨花亭商圈45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长高速GDP带来强劲支持雨花亭新兴次级商圈，连接老中心区与新城市群落雨花亭商圈是近年来新兴起的次级商圈之一，由于绝版的地段优势，沃尔玛进驻后逐渐兴起。随着长沙城市的强劲发展，城市扩建步伐加快，未来此地将是连接老中心区与新城市群的中间地带。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010老城郊区，形象展示、心理印象均较差，本区域在老长沙人心目中，超过东塘往南，就是长沙的郊区了。现在从市中心到东塘只需5分钟车程，但这种心理距离目前仍然存在，且影响较大。除本案地块周边较多老旧的建筑，如白沙小区、临街商业等，档次都较低，展示面比较差，更固化了长沙人对本区域的心理印象。雨花亭形象现状：原本的老城郊区，周边多为旧城的老居住区，人流混杂，形象展示差，长沙人对本区域的心理印象较差。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭交通现状：城市主干道韶山路、二环线经过，规划地铁1号、3号线经过，交通发展战略要地。大动脉韶山路与新建路交汇处，交通便捷倚韶山路与新建路，位于雨花亭区域的核心位置，位居泛东塘板块区域，交通意义重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；地铁1号、3号线近临，交通出行方便距离地铁3号线东塘站在1公里内，而且乘3号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高，“地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。顺天项目雨花亭Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭配套现状：传统的砂子塘小学等知名学校依旧覆盖本区域，教育资源丰富，吸引大量高端居住人群，人气聚集。本案及本区域附近，教育资源非常丰富本案二十一中砂子塘小学砂子塘小学王家冲小学雨花亭学校教育局第三幼儿园长烟幼儿园砂子塘小学、二十一中、教育局幼儿园等在本案附近，教育资源丰富；靠近本区域的学校还有中南大学铁道学院、长沙理工大学等，区域附近教育资源也非常丰富；本案长沙通信业技术学院长沙理工大学理工大学子弟学校二轻职业中专中南大学林学院商贸旅游职业技术学院耀华中学长沙职工大学Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭配套现状：金融机构集中，各大银行均有分支机构，沃尔玛超市、餐饮机构一应俱全，1.5公里半径内，商业基础较好。5分钟金融圈，畅享便捷餐饮生活交通银行、中国银行、建设银行、招商银行、中信银行、长沙银行、光大银行均在区域1.５公里之内打造5分钟金融圈。雨花亭麦当劳、肯德基、台北豆浆、嘉兴茂餐饮广场、妙趣厨房、上岛咖啡、蒸有味等众多餐饮机构云集，为上班族提供众多餐饮选择。沃尔玛做邻居，体验一站式生活沃尔玛超市近在咫尺，消费购物、娱乐休闲轻松体验，畅享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右环绕，2分钟触达东塘商圈，10分钟抵达五一繁华地段，轻松掌控城市脉动。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010劳动中路韶山中路芙蓉中路新建东路本案城南东路雨花亭商务现状：商务办公逐渐兴起，主要集中在沿街的住宅之中，数量众多但档次较低，商务氛围尚不成熟。阳光小镇宏轩花苑融科三万英尺华银园Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010那么，雨花亭的未来呢？Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新【升级】【南移】【裂变】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【南移】——长株潭融城，城市整体向南倾斜发展。【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。长沙发展趋势：Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭发展趋势：城市向南发展，雨花亭商圈恰好处于新、老商圈的黄金裂变区域，继承城市精华，同时存在无限可能的新生机遇传统老商圈区新兴商圈区本案位置城市发展方向荣湾镇商圈五一商圈火车站商圈东塘商圈Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010雨花亭发展趋势：随着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥头堡融城中心；巨资注入雨花亭；剧烈变动期区域发展：长沙融城，城市向南发展，项目位于南城核心，发展空间巨大。区域前景：深国投10亿巨资打造雨花亭商圈核心，引入沃尔玛、时代华纳2巨头。剧烈变动：融科三万英尺、万博汇、纳爱斯、云鼎公馆等新兴高档物业加入，与周边旧民居产生强