金玉东方物业管理方案

金玉东方物业管理有限公司主笔：涂常林物业经营管理计划书金玉东方物业管理有限公司公司组织结构董事长总经理运营总监物业经营中心物业管理中心招商部会展部客户服务部招商网经营推广部保安部保洁部工程部物业管理部金玉东方物业经营部总策划：涂常林《可行性经营计划书》物业经营中心目录一、中心主要经营方向及职能二、部门组织机构及人员编制三、部门经营项目估算盈利物业经营中心经营方向及职能①长年负责金玉东方集团所有商业、住宅项目的招商、招租工作，保证商城的商铺开业率达90%以上。②长年负责金玉东方集团所有商业、住宅项目的招商和服务工作，保证客服工作的质量和高效。③成立客户服务部，为经营户及采购商提供经营支持，采购导购支持。④长年负责进入二手商铺转让转租理业务，为投资商、经营户按揭银行（违约铺处理）的商铺卖买及租赁业务提供支持及服务。⑤管理和经营好金玉东方集团“招商网”，并为采购商经营户提供网络采购、网络信息查询的服务。⑥经营和管理好会展中心，每年春秋2届的博览会和不定期的产品推介会发布会，培训论坛等活动的组织和举办。⑦长年负责金玉东方集团所有商业、住宅项目“各项活动的组织策划，以及场地的有偿租赁使用经营，维护好“项目各景观及内容的加减更换调整，并策划和保障重大节假日活动的各个系统（灯光、声、色、水）的正常运作。⑧长年负责金玉东方集团所有商业、住宅项目的宣传和推广，依据年度宣传计划和推广计划有序地展开各项推广工作，并经营和运用好推广基金，在“经营者商会”的配合下将基金运用好、管理好。并经营好本商城的有偿广告载体，每年的招投标工作及各类广告发布宣传等。⑨成立客户服务部，为商户及采购商提供有偿文件打印、复印、传真、电邮、代订机船车票、组织商业参观游等服务。⑩负责本集团各项目商铺经营区、商区划分管理，门面招牌广告用语设计等统一规范的工作。⑪负责金玉东方集团所有商业项目有偿广告载体的招标设计制作发布管理，收费标准制定，出租发布合同的签订等工作，⑫负责金玉东方集团所有商业、住宅项目“尾房、尾铺”的销售出租工作。⑬负责本公司“物业经营”各项“工作标准”的量化和制订并塑造金玉东方集团“物业经营品牌”，为日后对外输出管理模式奠定基础。⑭负责“物业经营人才”的培育、培训和储备，在保证本集团相关项目能及时派出“优秀经营骨干”的同时，可向外单位以“人才输出”“管理输出”的方式输出管理人才。⑮负责金玉东方集团所有商业项目一年内出人才和机制出成果出品牌，“四出战略”的制订和实施，并达到此目标。⑯负责金玉东方集团所有商业、住宅项目文化氛围及商业氛围的营造及渲染，如节假日灯饰、喜庆装饰的制作编排、公告栏、月刊、网站的编制、发行及邮政收发代理工作。物业经营中心职能及人员编制部门职能：（一）招商部1、负责商铺的招商和二手房的销售招租工作。2、负责尾铺的销售和招商。3、负责按揭银行（违约铺）的销售及招商。4、负责二次转租商铺的过租手续办理及代租招商。5、接受客户委托代放盘及销售代理。6、接受客户委托代放盘及招租代理。7、负责金玉东方珠宝城商业街商家的招商引进。8、负责金玉东方珠宝城商业街商户的招租、联营合作的客户开发、洽谈、签约、商户稳定维护、商户离退场的申请报批、总经理物业经营中心经理副总经理招商部主任（1人）租售经营推广部项目招商网站（1人）客户服务部主任1名行政部财会部招商部专员（2人）服务员2名客户管理1名策划师1人平面设计1人美工1人放行、审批等工作。（二）招商网站1、为采购商、经销商提供网络查询及网络交易服务。2、搜集全球各地商业行业的资讯和讯息及时提供给经营推广部，在电子屏幕及公告栏发布并每月给“项目”月刊提供最新搜集到的信息供其发布。3、协助及接受经营户的委托，在网上代为发布供求信息及网络交易。（三）经营推广部1、每年制订出年度推广计划，依计划各商业项目在各种媒体上宣传推广各商业项目。2、每年制订出各商业项目年度公关活动、公益活动、商业活动的执行计划，全力塑造项目品牌。3、每年制订出各个月份各商业项目的文娱活动及商业活动计划并制订出各商业项目商业场地租赁收费办法，进行营业性运营。4、每年制订出各商业项目内POP广告及VI系统的统一设计及装饰设计，并执行实施。5、规范和管理各商业项目内各商户的招牌广告、商品陈列、展示有关标准及守则，保持商城形象的统一性、合理性。负责商城内所有经销商、代理商新产品上市的推广演示，新品发布会、设计秀等活动的策划和组织，并充分运用各商业项目的场地优势、人才优势、品牌优势与商家开展全方位的合作。6、定期或不定期举办沙龙论坛、学术、经营等方面的研讨和培训。7、与商城商会联盟，每年定期不定期组织商户跨国采购跨国展览等商务活动。8、经营好商城内各广告载体的业务，开展及管理（广告位、电子屏幕、有线电视广告、传单、海报）散发的有偿运营。（四）客户服务部1、通过设立客服网点为前来本商城参观的客商提供导购、指示、问询等服务。2、受过专业培训的客服代表及时接受客户的投诉、建议及意见反馈，从而为经营中心制定经营政策提供依据。3、客服部全体客服代表，无微不至的悉心服务，，让客户讯速确立对本商城的信任和树立口碑。4、为采购商经营商提供行李寄存、货运、呼叫、小件货物转运等服务。5、负责为商城内的经营商、参观商有偿提供，复印、打字、传真、电邮收发、寄信函等服务。6、负责为商城内的经营商、采购商代办托运、代收货物等物流业务。7、负责为商城内的经营商、采购商代订车、船、机票及商业旅游业务。8、负责为各招商项目搜集和储备各类商业客户名单及资源；9、通过网上、电视广告、平面媒体、传单、海报、名片、黄页、名录等载体上搜集和分析客户，建立起不同类别的商业客户档案；10、通过参加各类博览会、展览会、交易会、推介会、新闻发布会、新品演示会等活动搜集和分析客户资源；11、通过人际网络和人脉关系获取客户名单及资料；12、通过与中国移动、中国联通以及行业协会，工商管理部门有关政府机构甚至大型媒体的合作获取客户名单及资源；13、负责为各项目招商主管及项目组提供客户名单及客户资讯支援；14、负责向国际客户发送电子邮件及寄发招商函、传真件等工作；15、负责搜集分析处理各类商业项目的信息情况，并在每周及时编辑《商业项目情况简报》交招商经理及招商业务主管等相关人员以利抓捕商机。人员编制表编号部门职别月薪每月奖金人数工作职能1经营中心经理40000-10001人领导经营中心员工展开工作2招商部招商主任25000-10001人领导各项目招商部员工展开工作3招商部招商专员15000-5002人负责招商工作4招商网站网络技术员18000-5001人负责网站电脑的维护工作5经营推广部策划师25000-10001人策划好经营部各项活动6经营推广部设计师20000-10001人策划好经营部各项活动7经营推广部推广员18000-10001人执行好各项推广工作8客服部主任35000-10001人领导客服中心员工展开工作9客服部服务台15000-5002人做好客服工作10客服部文员15000-5001人搜集客户资源，建立客户资源库，向各项目输送客户资源合计2560012人备注：总人数为12人，每月工资总预算约为：25600元；每年工资总预算约为：307200元。主要经营项目及盈利来源（1）商铺代理销售各项目在完成主要销售任务并成功开业后，所有商铺、住宅都将进入动态买卖期，按照普遍规律，每年将有10—30%的商铺、住宅会进入二手买卖，这将是新成立的物业经营中心一项重要的经营项目。如果每年有20—30间商铺、住宅进行二手买卖，将会有上千万元以上的交易额（每间商铺、住宅均价50万×20间），按照行规，甲乙双方各收取1.5%佣金。每年将有15万以上的佣金收入。如果在原销售部设定“金玉东方经营中心代租代售部”，仅服务于本集团商城，每年都将有15万的佣金收入。如果本集团其它楼盘的商铺、住宅都采用此代理模式，利润目标会更大。况且，销售工作结束后估计也会剩余少部分的商铺、住宅，也须由代租代售部完成清盘销售工作。（2）商铺租赁代理本集团各商城在开业后，肯定会存在商铺二次租赁及转租的现象，这一求租及出租的代理角色非本公司代租代售部不可，只要成功为出租方寻到下家租户均可收取1个月以上的佣金（由出租、承租方各付50%），以本集团每年推出商业面积6000㎡计算，如果30%商业面积需要二次招租，每年本集团即有1800㎡需要二次招租的商业面积，均价55/㎡月租价计算：1800㎡×55=9.9万元/年。即每年可盈利10万元。（3）举办展览会及场地出租鉴于本集团开发的项目大部分为商业项目，利用闲余场地及组织商城商户定期举行产品博览会，是扩大商城影响及直接促进经营户扩大销售额十分有效的营销举措，是促进招商的有效途径。可通过每周未在广场举办特价商品采购活动，收取场地费用；按广场分大小20-30个左右的特价区，以每个场地收取50元计算：20×50×2天×4周×12=9.6万元。即每年可盈利10万元。（4）广告载体经营收入A、各商城广场固定广告位出租（户外牌）每年收入20万元；B、楼顶广告位出租（项目楼顶）每年收入10万元；C、场内电子屏幕广告发布，每年收入20万元；D、场内有线电视视频广告发布，每年收入10万元；E、代理设计制作场内商户招牌及POP发布收费，每年收入20万元；F、合计：每年收入80万元。（5）违约租户过租手续费收入在实际的运营中将会有10%左右的租户由于种种原因会提前止约，对止约者寻到下家后重新签约时按惯例将由物业经营公司收取3000—5000元的过租手续费，如果每年有10—20经营户要过租，即能创收5万元。以上5项为本物业经营公司的主营业务及收入。每年合计毛利营业额为120万元。经济平衡：120万（年收入）—307200元（年总工资）=892800元（年盈余）物业管理方案前言作为物业管理公司的运营总监，通过近两天的走访和调研，我发现物业管理公司根本就没有管理制度和量化标准，基本上是靠员工自觉完成工作。没有银行，没有警务室，没有减速带，道路标示不明，公交车横冲直撞，甚至前期进场的工厂都没有签订《物业管理服务协议》，试问这样的管理有谁会交管理费？随着公司新一轮营销战役的拉开和二期别墅的开发，物业管理公司将被推上风口浪尖，这么差的管理可以直接影响到了销售的进程。买房子的客户最关心的就是卖开发商的实力和后期的物业管理。没有好的物业管理和舒适安全的居住环境，物业不但不会升值还会贬值，那么又有谁会在这里买房子？作为从事了十几年物业管理的职业经理，首先我会将眼前急需解决的没有银行，没有警务室，没有减速带，道路标示不明，公交车横冲直撞，《物业管理服务协议》的签订等工作尽快完成，然后再对各部门、各岗位的职责和量化标准进行规范，使金玉珠宝城的物业管理工作开启一个新的篇章！一、部门名称及职能（一）部门名称：物业管理中心（二）职能：1、负责治安保卫工作。2、负责消防工作。3、负责保洁工作。4、负责车辆疏导停放管理工作。5、负责水、电、电话、有线电视、宽带网络、机电、动力供配设施、消防设施设备、维护、检修、安装、调试及保障供配，协助采购工作。6、负责“商铺、住宅”的“验收”及“商铺单位”的定期维护、保修、检修、抢修等工作。7、负责“商铺业主”的管理和制定规章，以及代表业主与发展商对“商铺、住宅”的工程质量进行监理及跟进，并完成“业主公约”“用户手册”“铺位交收”等工作。8、负责业主用电、用水、用电话、用互联网“表底数”的记录、抄数，及代收、代缴、业主的水电、有线电视、电话、互联网费用。9、负责为业主协办营业执照、税务登记、银行帐户等经营手续，或提供行业、法律、信息方面的咨询。10、负责订制“物业管理费”的收费标准，“服务标准”“管理量化标准”，并在每月规定期限内完成收费工作。11、负责“商铺、住宅”的自然灾害及人为灾害收取保险费及购买保险。12、负责组织筹办“业主委员会”，并定出委员会会议规程。13、负责向业主及时贯彻、传达、宣传有关法律、法规及经营信息。14、负责每日灯光、水电管制、广场升降旗等工作。15、负责“紧急事故”及“突发事件”的处理”。16