浅论当前市场精装商品房装修概况及施工管理重点(1)

浅论当前市场精装商品房装修概况及施工管理重点主题词：精装经济适用型装修装修概况经验和体会施工管理重点内容提要：在目前发售的楼盘中，可以简单地将商品房分为精装、粗装、毛胚三个等级。只有精装房，可以满足业主即时入住的要求，其缺点是不易考虑业主的个性化要求。本人看好精装楼盘的市场前景，并认为精装房的开发将引导市场需求。但是，目前的精装商品房，着眼于“装”，而不是“精”，在装修档次上是“经济适用型”。这个概念的提出类似于“经济适用房”之于“商品房”的对比。开发商在装修项目上的目的是构筑靓点，而不是单纯地为获得利润。但是，这决定了精装商房项目上的特点，同时对施工管理方面将有一些新的要求。分包选择、粗装施工、二次设计、成品保护、人的管理是施工管理重点。当前我们所面临的一切困难，都是地产经济内中下游市场中的共性问题：低成本、高能耗、残酷竞争。只有摆脱了低水平压价竞争的困扰之后，我们才会成就装饰精品，进而进入引领需求的高端领域。本文所要谈的是当前北京市场精装商品房装修概况及施工管理中的应注意的重点问题。现在市场上所售精装商品房档次和种类繁多，其背景是有众多实力雄厚的地产开发商、有广阔、不同人群的市场需求，但总的来看，其中面向工薪阶层的精装商品房将是开发的潮流和方向，这也将是市场需求的要求，本文把这种类型的装修作为考虑对象，并将其表述为“经济适用型”的装修，其后浅论在施工管理中应注意的重点问题。中国最庞大的数据库下载由于职务的便利，本人有幸参加了“京汉旭城精装修工程”的施工管理过程，任3＃、11＃、15＃楼号的项目经理（总计约四万余平米）。该项目（二期）位于北京石景山吴庄，共计十个楼号，总面积十二万余平米。内装修包括：厨卫墙地砖、吊顶；卫浴洁具、灯具安装；橱柜安装、石膏板吊顶、隔墙；石材板、不锈钢栏杆安装；木地板安装；内门、套及入户门安装等。土建外装修、配套设施装修包括防石砖粘贴；外墙涂料刷涂；石材地面；石材幕墙；玻璃幕墙；防石漆喷涂等等。该项目为商品房，现市售价约为6000元/平米（三期），主要面向工薪阶层。该项目开盘以来成为石景山区的明星楼盘，竣工后一次性同时无争议交楼十万平米，创下了精装商PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion品房大规模收房的记录。一、精装商品房装修概况精装的概念在施工规范上没有特殊所指，其来源主要是与“粗装”相对应，在目前发售的楼盘中，可以简单地将商品房分为精装、粗装、毛胚三个等级。毛胚房降低了造价，但提供的不是终端的产品，增加了业主方后期的工作量；粗装房一般包括墙顶面结构层上的一般面层，连地漏、马桶等基本设施也需业主自购，所谓粗装，已经粗的近于“毛胚”化（部份地区粗装房包括厨卫的墙地砖、吊顶，但由于质量原因，业主入驻时易造成二次拆改，造成浪费，现很多楼盘已取消此项）；只有精装商品房，才可以满足业主即时入住的要求，其缺点是不易考虑业主的个性化要求。由于近年来，房价在大城市中不断上涨，装修费用在总价款的比例中不断降低，为了增加卖点，“精装”概念应运而生，且已被购房者逐渐接受。正是这样的理由，本人看好精装楼盘的市场前景，并认为精装房的开发将引导市场需求。但是，本人的另一个观点是，目前的精装商品房，着眼于“装”，而不是“精”，在装修档次上是“经济适用型”。这个概念的提出类似于“经济适用房”之于“商品房”的对比。经济适用房因享有国家政策而降低了造价，精装房则由于开发商的统筹而节约了总的社会成本，当然，虽然不能全盘考虑业主的个性要求，但在家居布置、设施购置上仍为业主留有余地，应当说利大于弊。实际上，开发商在装修项目上的目的只是构筑靓点，而不是单纯地为获得利润。因为，开发商不能不考虑市场的价格承受水平，那种认为开发商在精装过程中获.取暴利的说法，倒不如理解为，是因为地产业成为经济热点，但资源有限，而开发商在楼价升值过程中获取了实质上的经济红利更为准确些。当前大中城市购房群体，普遍采用贷款按揭方式，业主收房后还贷压力较大，虽然对装修预期很高，但真正的高档装修比较少见，这主要是因为，工薪白领阶层还不是很富有，一般装饰造价500元比较易获得认同。在我们京汉旭城精装设计、施工过程中，考虑了业主的承受能力，统筹安排了具体的施工工艺，使之适合当代家庭的实用特点同时兼顾审美特点。因此设计上，材料选用经久耐用、中等价格的品种，风格上以简洁、大众化为主；施工上，技术难度并不复杂，但对实用要求相对提高。从另一个方面看，旭城项目确有自己的特点，最显著的是，它代表了经济适用的装饰水准，也真实反映了现实的操作能力。市场永远正确，济适用的装饰水准，也同时是地产开发现实的操作能力。档次高则价格高，PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion消费者无法接受，楼盘的销售就会受到影响；档次底则无法保证质量，业主投诉风险加大。买方与卖方是互相影响的，现在中国家庭的装修，还都停留在较低水平上，无论是工艺水平还是材料开发上、抑或是施工能力上。存在即是合理，与其它楼盘开发运作相同，我觉得经济适用型精装商品房的共同特点是：在装饰施工管理过程中，体现了劳动力密集型的特点，同时表现为有限的新型使用、传统的工艺操作。这样的施工属于高能耗、低利润的形式，在终端上也制约了高水准、高质量施工产品的产出，进而也抑制了市场需求在高端层次上的发展。下面具体地分析：（一）、开发商为降低造价，直接发包，但外分包项目比重过多，总包概念被弱化由于装饰施工内容相对繁多，不象土建施工项目单一，许多分项施工已走向专业市场化，如木地板、内外门、门套、不锈钢栏杆、橱柜、洁具安装等等，专业厂家可以提供服务。因此开发商出于降低的考虑单纯独发包，但这样一来，由于外分包项目比重过多，总包的概念被弱化。由于装饰施工企业中，能够走自主研发、独立专业施工的企业不多，所以如果在经济适用型装修过程中若提供设计、采购、施工一条龙服务的将无利可图，这是中国的特色，也是由于转包的原因。那么开发单位不得已采用自己直接发包的方法，则不是妄之由，但缺点也是易见的：首先，由于资源及信息的原因，直接发包虽然减少了部分成本，但也对总包单位的管理造成了困难，不见预见成本增加；同时直接发包意味着直接管理，专业力量相对不足，易对施工质量造成不利影响。分包项目，在正常的装饰施工工序中不断地穿插、交插作业，在大量的作业面上同时进行，使得成品保护、文明施工的有序进行受到影响。虽然分包方可以纳入总包方的管理，但这种方式，总包方不能直接有效地对分包掌控，在施工质量上，交接作业层面相互影响，维修返工量不断增加，到收尾阶段维修成本直线上升。当总包的概念被弱化时，权、责、利不易区分，造成开发单位、总包单位同时处于被动局面之中，甲乙双方工作重点都需放在为总体进程的统一安排上，费用上投入相当巨大。（二）、施工队能力长短不一，过程中统一协调不易实现当前，我所接触和了解的几家房地产开发公司都是民营企业，这些公司对投资的财务控制能力还是比较强的。在工程招投标方面，虽都是邀标方式发包，但在开标程序上还是体现了一定的公平和公正，这样的目的是为了选择有能力且标价较低的企业来施工。但是通常总会一些企业，因为种种原因，在实际施工过程中，往往表现出不尽人意的施工能力及技术水平。由于竞争的激烈，有些企业低成本投标，为了拿到工程不考虑风险，而开发企业有意避开不利于施工单位的各种因素，这都给双方的留下了隐患。我们遇过到的问题是，工期过半后，在劳动力组织、施工配合、管理素质上，常有几家施工PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion队、分包队的表现不尽如意。但为了保证施工的连续性、避免无谓的经济纠纷，本着如约履行合同的方向，开发单位及总包单位各方面入手，正面引导、督促施工队发挥余力完成承包责任。。可以想象，由于一些施工队自身能力的制约，统一协调不易在大积施工中完全实现，特别是对我们这个十多万平米的项目来说。管理不是万能的，具体的落实才是保障，无论是建设单位还是总包单位，在施工中解决先期决策、设计上的缺陷是困难的。（三）、经济杠杆动力不足，关健点位进程相对滞后正是因为前两方面的原因，使得建设单位和总包单位在施工过程中应经济管理的措施受了制约，即无法利用经济杠杆撬动施工进度和施工质量。常常在两难的境地中，问题在于如何执行合同而不是单方面中止合同，否则甲乙双方都会有较大的损失，在这里，经济杠杆没有起到相应的作用，不能不说是遗憾。另一个原因，由于涉及到的装饰内容多为常规工艺，价格拉动的质量水平、进度水平在边际效益上并不明显。因分包、外包厂家带来的配合施工问题、返工问题经常发生经济洽商的讨论，单一项目均带来诸多影响，问题不在这里出现，就会在那里出现；在技术与组织措施不能显著发挥的情况下，经济措施的动力作用捉襟见肘。作为必然的后果，造成了施工中在总体进度关健进程节点上常出现相对滞后的情况。对于总包方来讲，过去常采用经济激励措施，来督促施工队组织人海术或增加劳动强度追赶进度，但由于众多分包单位均为计划中的关健线路，相互影响比较严重，一旦某一工序落后，常常无法后期弥补，经济杠杆也非万全之策，后期增加经济投入，效果将越来越不明显。二、在已有项目中的经验和体会（一）、建立强有力的管理团队旭城项目的特点，有着地产行业大背影的因素；其中错综复杂的关系反映了行业的景气度及社会经济的关联性。社会化分工、专业门类的细致程度，决定了在土建、精装项目中，会涉及到多种工艺及不同技术流程的有偿合作，不单是从专业化的角度（如市政、绿化、煤气）来讲，甚至是部门垄断（如电信、供电、有线）的角度来说，专业与工序的分化、交叉、冲突，在所难免，这就是现实。1、针对这样的特点，需要组建一支特有的管理队伍，从组织管理上加以完善，形成一支上命下行、反应迅速的管理团队。在组织构架上，十二万平米的装饰施工，领导班子由法人授权委托的项目经理牵头组成，由项目经理提名的生产经理主抓生产；按楼号分组，下设分管楼号的项目经理；设水电暖、资料、PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion质检员、安全员等专业工程师；设材料员、行政，共同组成项目部管理机构。2、纵向配套管理为了区别于行政管理组织的特点，项目部在施工、技术、生产上形成三个纵向管理模式：由生产经理主抓生产组（成员由专业组、质检组人员组成），由项目部经理直接主抓技术组（成员由资料员及新增的技术员组成），由所有栋号统一协调管理施工组（成员由栋号经理及专业组成）。实践证明，这样的管理方式和组织架构是比较完善的，虽然在分工上有重叠、管理上呈现多元化，但正是工作内容决定了相互沟通配合的必要性，实际的分工正好迎合了客观需要，反映了分包施工队交叉施工的项目管理特点。3、集中、民主与统一的管理方针参与京汉旭城精装的项目部人员来自四面八方，在民营企业中都是如此，铁打的衙门流水的兵。但那种思想混乱，不安安事事的状况我没有发现，这个项目最大的特点就是选好了将，千军易得，一将难求。项目经理的人选反映高层管理的水平，它决定了企业的发展的前途及和项目的成败。为了共同的目标组成的这个集体，由于人的性格、能力各不相同，做事思路千差万别，因此如何统一思想、协调配合曾是项目部前期内部工作的一个重点。项目部明确领导集中原则，任务上把握分工协作、能者多劳的总体脉络。对不称职的管理人员保持适