香缤广场商业业态物业管理收费方案(测算)

第1页共5页香缤广场商业物业管理收费方案香缤广场系深圳市惠明盛房地产投资开发公司注资兴建的高档商住大厦。为了更好的做好香缤广场商业的物业管理，促进商厦的招商工作，根据惠明盛公司提供的相关数据资料及参照相关行业指导标准，鹏基公司对香缤广场商业(厦)物业管理进行了如下成本分析:一、商业各业态物业管理成本收费标准1、地下一层(超市)：1元/㎡.月(公共场所管理成本为：3.96㎡.月)2、地面首层(精品店)：5.91元/㎡.月3、二层、三层(中高档百货)：1元/㎡.月(公共场所管理成本为3.96㎡.月)4、四层(餐饮、娱乐、休闲、文化区)：6.55元/㎡.月5、商业业态内所有电梯运行电费据实分摊6、中央空调据实按建筑面积收取注：以上价格未计物业管理税费及物业管理利润提成二、香缤广场商场物业管理服务成本测算(一)香缤广场地面首层(精品店)管理成本(按建筑面积11563㎡/层计)序号项目测算式依据计算公式月成本1一层精品店内部敞开式公共区域及消费者安全防护管理设置4个流动岗位，共14人，按月均1200元1200×14168002一层精品店内部敞开式公共区域保洁服务设置3个流动净尘员，共3人，以保证物业内清洁随产随清，按月均950元950×328503洗手间用水用电按营业时间12小时计综合测算30004精品店公共部位用电据实分摊小计22650元专项管理成本专项管理成本÷首层建筑面积(11563)22650元÷115631.95元/㎡.月首层物业管理成本专项管理成本+公共场管理成本1.95+3.965.91元/㎡.月(二)香缤广场二三层(中高档百货)(按建筑面积10868㎡/层计)序号项目测算式依据计算公式月成本1见附表(公共场所管理成本测算表)二三层管理成本公共场所管理成本3.96元/㎡.月第2页共5页(三)香缤广场四层(餐饮、娱乐、休闲、文化区)专项管理成本(面积：10868㎡/层计)序号项目测算式依据计算公式月成本1内部公共区域及消费者安全防护管理设2个流动岗，共8人，按月均1200元1200×896002一层精品店内敞开式公共区域保洁服务设置4个流动净尘员，以保证物业内清洁随产随清，按月人均900元900×436003洗手间用水用电按营业时间12小时计综合测算30004垃圾清运餐饮、娱乐休闲、文化日产垃圾清运综合测算60005四层公共部位用电四层公共通道、走廊照明用电综合测算6000小计28200元专项管理成本专项管理成本÷首层建筑面积(10868)28200元÷108682.59元/㎡.月四层物业管理成本专项管理成本+公共场管理成本2.59+3.966.55元/㎡.月(四)香缤广场地下一层(超市)(按建筑面积3990㎡/层计)序号项目测算式依据计算公式月成本1见附表(公共场所管理成本测算表)二三层管理成本公共场所管理成本3.96元/㎡.月(五)香缤广场商业公共场所成本1、香缤广场商业业态公共场所管理成本(商业总建筑面积：46033㎡)序号项目测算式依据计算公式月支出1主任助理(商业部分专项事务协调)按月均4500元4500×145002事务助理(商业专项管理服务)按月均3500元3500×3105003负一层至四层共用设施设备管理人员(供电、机电、电梯)(此费用由商业业态与住宅业态各承担一半)按月均1500元1500×15÷2112504广场、停车场、负一层至四层公用部位安全维护(此费用由商业业态与住宅业态各承担一半)按月均1200元1200×36÷2216005广场、负一至四层公共部位绿公养护管理按月均800元800×432006广场、停车场、负一至四层公共部位清洁管理按月均800元800×1296007智能监控系统，商业业态公共所如广场、停车场、公共通道的、电梯[观光梯]监控、消防系统管理按月均1600元1600×8÷264008社会保险费按员工工资的23.9%(养老14%,工伤0.5%,失业0.4%,医疗、生育9%)67050×23.9%16024.99福利费按工资总额的5%86074.9×8%66455.9小计92720.810停车场、负三层至四层所有电梯维护保养(不含电梯运行电费)设计观光电梯3部、自动扶梯21部、货梯3、垂直客梯3部，共30部，按600元/台.月30×6001800011电梯年检费年检费客梯10层以下1100元/台.年，货梯10层以下580元/台.年1100×27+580×3÷122620小计20620合计113340.8第3页共5页2、香缤广场商业业态公共场所能耗费用序号项目测算式依据计算公式月支出1广场、停车场及公共通道照明用电依据惠明盛地产公司提供公共区域用电设施停车场420个日光灯、724个疏散指示灯及高压钠灯、通道白炽灯、其它公共用电综合测算500002公共场所清洁耗材、用水依据清洁范围、实际面积差及清洁日耗用水综合测算80003公共场所绿化耗材、用水综合测算40004化粪池清理化粪池三套，每套3500立方，30元/立方，每年清运四次(由商业业态与住宅业态各承担一半此费用)综合测算50005消防、监控智能系统维护综合测算1000小计66000总计1+2项之和182340.83、公共场所管理成本序号项目测算式依据计算公式月成本1公共场所管理成本总支出÷商业总建筑面积182340.8÷460333.96元/㎡.月小计3.96元/㎡.月三、商业物业管理成本分析(一)对商业各业态物业管理成本分析1、对共用设施设备管理产生的管理成本由各业态分摊；2、广场、停车场、公共通道用电，安全维护、清洁、绿化、监控、消防等管理成本，由各业态共同承担；3、各层专业业态因管理产生的管理成本，由各层业态分摊；4、商业业态公用设施设备(如电梯)的能耗由业态按建筑面积分摊；5、一层精品店区域内的管理、能源成本由本层各业态客户分摊；6、中央空调费用据实按建筑面积收取；(二)各层业态管理成本费用组成1、负一层至四层共用设施管理人员支出2、广场、停车场及公共通道用电费用支出第4页共5页3、广场、停车场、负一层至四层公用部位安全维护(36人)4、广场、负一至四层公共部位绿化养护管理(4人)5、广场、停车场、负一至四层公共部位清洁管理(12人)6、一层精品店内部敞开式公共区域及消费者安全防护管理4个岗，(14人)7、一层精品店内部敞开式公共区域保洁服务(3人)8、四层餐饮、休闲、娱乐区安全维护(2个岗，8人)9、四层餐饮、休闲、娱乐区保洁服务(4人，垃圾清运)10、智能监控系统，商业业态公共场所(如广场、停车场、公共通道的、电梯[观光梯]监控、消防系统管理(2个岗，8人)11、停车场、负三层至四层所有电梯维护保养(不含电梯运行电费)12、一层精品店区公共部位用电据实分摊深圳市鹏基物业管理服务有限公司二00五年元月第5页共5页(六)香缤广场地下一层(超市)、二层、三层(中高档百货)内部专项管理及能耗由各业态自行承担。(七)综合上述分析测算支出得出各业态管理费成本为：地下一层(超市)：3.96元/平方米.月地面首层(精品店)：5.91元/平方米.月二层、三层(中高档百货)：3.96元/平方米.月四层(餐饮、娱乐、休闲、文化区)：6.55元/平方米.月注：香缤广场商业业态的建筑面积、电梯及设施设备相关数据均为深圳市惠明盛地产公司提供。