远郊商业大盘模式和经典案例分析

本报告是严格保密的。远郊大盘的开发模式及典型案例分析：模式一：被动郊区化下的郊区大盘模式案例一，碧桂园凤凰城案例二，北部万科城…模式三：主动郊区化下的复合地产模式模式二：主动郊区化下新市镇模式案例一，万科良渚文化村案例二，万科东丽湖……案例一，中信山语湖案例二，新鸿基玖珑湖……本报告是严格保密的。模式一被动郊区化下的郊区大盘模式模式二模式三主动郊区化下的新市镇模式主动郊区化下的复合地产模式模式一本报告是严格保密的。被动郊区化下的郊区大盘模式核心理念：城市发展阶段进入郊区大盘时代，中高端人群缺乏的背景下，主抓刚需外溢的中低端客群城市发展阶段未到，中高端人群缺乏，所以主抓刚需外溢的中低端客群主抓中低端刚需客群“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发基本生活配套快速回现城市发展阶段未到，中高端人群缺乏背景下，通过“低成本、低总价、基本生活配套”主抓刚需外溢的中低端客群。以低成本、低总价、主打中低端客群低成本低总价模式一本报告是严格保密的。碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大量成功开发案例产品高性价比。远离城市核心区低成本取地，挑选物美价廉建材严格控制成本，保证产品中上品质，合理定价。以快销取胜。碧桂园曾多次缔造日销量第一的佳绩，保证现金流的充裕。抓核心客户。碧桂园针对对距离不敏感的刚需客户，有针对性的投放广告。大社区齐配套。碧桂园为了规避地段的影响，多以拥有大社区的大盘出现，营造自给自足的氛围。广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园1992年2000—2001年半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2003—2005年均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂园假日半岛，碧桂园凤凰城2002年…………开发模式特点已开发项目已开发项目开发模式特点控制成本取地期开发过程销售过程战略部署进入二三线城市，降低取地成本。2010年恒大平均土地成本519元/平方米•标准化运营与集约化管理降低运营成本•集中采购、统一配送，实现规模效益，降低了材料成本•工程集中招标降低了建设成本•定位营销，降低营销费用•快速销售，降低销售中心各类生活成本恒大速度----“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”自1997年金碧花园日进亿元开始，恒大地产速度开发成为地产界的一个传奇恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项目，形成可以复制到恒大模式。恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒大金碧天下几个系列为主打。模式一本报告是严格保密的。项目属性：到广州市区仅30分钟，增城第一大社区，初期“低价快销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸引了大量广州客户以及新塘本地改善客户案例一：碧桂园凤凰城项目位置广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）项目规模占地面积10000亩，建筑面积5336000㎡项目资源给山体自然资源、成熟社区配套设施项目定位给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了“50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层住宅均价为4500元2002年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿，开创地产界神话，成功实现了“低价快速”销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售额没有超过2亿模式一本报告是严格保密的。配套属性：奉行“配套先行,一次成型”的开发理念，一期建设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区道路交通系统商业配套系统教育设施系统医疗保健系统文化配套系统商务配套系统交通中心，会所，商业东门商业街凤凰城中英文学校增城荔枝文化村凤凰城大酒店独立交通中心，地铁5号线，业主巴，客运中心增城荔枝文化村建设东门商业街，集合各种业态，整合知名商业品牌于一体。开办凤凰城幼儿园、小学、中学，前瞻性地开创了全国领先的教育连锁体系。社区医院、健身中心创造性地将五星级标准酒店引入社区，增加了社区的含金量。模式一本报告是严格保密的。项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套；形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区自然风光背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有长达7.4公里沿湖岸线万科地产在南中国最大规模的项目；广州万科首个超大规模、远郊项目；广州传统的第二居所板块、调控的重灾区；未来将建成配套齐全、设施完善的“第一居所”未来将形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区项目位置清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高速龙塘出口右转3公里）项目情况规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑面积38万平米，容积率2.0案例二：北部万科城模式一本报告是严格保密的。配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休闲等生活配套，成就“第一居所”便捷交通广清轻轨、社区交通中心、公交车休闲娱乐临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园医疗教育幼儿园、小学、医院教育：正积极与清远政府接洽引入清远公立幼儿园、小学；医疗：计划与清远市人民医院合作，建设社区医疗中心广清轻轨将于2014年建成通车已经引入经项目到清远的27路、210路公交车；规划建设社区交通中心，未来将开通到达广州各商业旺区的社区穿梭巴士；已签约引进广州华润万家生活超市；规划建设沿湖商业街；规划打造美食一条街，未来将引入多种风味品牌美食店；商业餐饮华润万家、商业街、美食街模式一本报告是严格保密的。客户分析：核心客户群体为老广州人，五大中心城区为核心客户来源区域；项目为高性价比产品，客户主要是刚需客户，其对本项目的价格和品牌认可度高客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％、94%。成交客户中，主要为首次置业群体，高达62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。模式一本报告是严格保密的。但是，这种模式溢价空间有限，不利于项目价值实现广州沈阳重庆•沈阳世博板块区域别墅均价10000元/平，碧桂园——双拼别墅价格5300元/平，联排别墅4300元/平。•重庆长寿片区：高层均价3000元/平，别墅均价10000—2000万元/平。•长寿碧桂园：高层洋房住宅均价2500元/平、联排别墅均价4300元/平、双拼别墅均价5800元/平。-12.9%-66.7%•广州凤凰城洋房价格仅为市中心洋房价格的2/3。-47%-57%高层价格别墅价格-16.7%-66.3%凤凰城碧桂园华南碧桂园市区或同区域住宅售价碧桂园降价幅度1000053004300300025001500050504250碧桂园模式：低于市场平台价格水平10%甚至60%，项目价值低端化，溢价空间有限425028003700模式一本报告是严格保密的。同时，广州城郊别墅供应货量大，从区域趋同性和总价关联性看，将陷入价格的红海竞争广州周边性价比别墅供给量大，竞争异常激烈；广州部分区域区位比项目离市区较近，交通便捷；被动郊区化低价倾销模式将陷入价格的红海竞争。萝岗板块金沙洲板块番禺板块花都板块从化板块广园东&增城板块翡翠蓝湾、万科红郡、招商金山谷、城南故事富力泉天下、珠江国际城、东方夏湾拿、逸泉山庄万科兰乔圣菲、御湖天下、玖珑湖、中国美林湖、元邦山清水秀中信香樟墅、恒大山水城、比桂圆凤凰城侨建御溪谷、力源愉苑中海金沙熙岸龙光香悦山模式一本报告是严格保密的。本项目目前的发展模式即是被动郊区化郊区大盘模式，世联认为走被动郊区化的大盘开发模式虽然可行，但不是项目发展的最优发展路径项目战略选择：被动郊区化路线核心问题随着广州的城市边界越来越大，城市中心的别墅越来越来稀缺，如何最大化项目价值，获得最大的利润？项目存活不存在问题•利用低成本地价优势，结合基本生活配套，例如酒店、商业等设施，通过控制总价，主抓中低端刚需客户群，但是不利于项目价值持续兑现：•溢价空间有限•陷入价格红海更高目标项目价值最大化，溢价最大化，利润最大化。模式一本报告是严格保密的。模式一被动郊区化下的郊区大盘模式模式二模式三主动郊区化下的新市镇模式主动郊区化下的复合地产模式模式二本报告是严格保密的。主动郊区化下的新市镇模式：通过特色强势配套的营造，提供城市中高端人群在现有城市生活中所无法享受的全新生活模式习惯了大城市的便捷交通完善的城市生活配套优美的社区生活环境高品质的生活空间向往离尘不离城的悠闲生活…………城市生活是主流，爱慕虚荣城市中高端人群的共同特征如何抓住这些人群的敏感点？案例1.杭州万科良渚文化村：依托良渚文化特色，最终形成一个多功能的原创近郊小镇。案例2.天津万科东丽湖：主打运动休闲，最终形成一个集商务商业一体的生活空间。通过特色配套营造差异化生活方式模式二本报告是严格保密的。位于杭州北郊，距杭州市中心20公里，中国第一个集人文、人居、休闲、旅游等多功能于一体的原创性近郊小镇案例一：万科良渚文化村20km良渚文化村“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心20公里，距离良渚遗址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。项目总占地面积约为12000亩（约8平方公里），其中房地产开发用地约6000亩，容纳3万到5万常住人口，在良好的自然植被间，有博物馆、五星级度假酒店、学校、低密度写字楼和集市，可居可游。“良渚遗址”作为大遗址的特指概念逐渐形成，大型礼制性建筑、高等级祭坛、显贵墓地集聚一地，大量不同类型的遗址被不断发现，良渚遗址作为良渚时期的一个政治、经济、宗教和文化中心的观念，很快得到了学术界的普遍认同。模式二本报告是严格保密的。传承新田园城镇规划理念，实践田园城市、有机疏散、符合功能、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态社区规划原则：保持原有自然生态系统，居住空间与村落自然融合道路规划：社区规划了外部道路、连接道路、内部道路和景观步行四类道路，所有道路修建都尽量保护原有生态环境；村落布局尊重自然纹理：为有效保护生态系统，各村落选址均座落于山林南测，村落之间保留开放绿地，使各组团保持保持一定距离，并沿景观大道呈带状分布多组团中心的城镇生活：村落布局以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，在其中设置更全面的商业服务及公共娱乐设施，以便于各个村落可以广泛共享，从而形成了一个不断循环和持续生长的田园城市让自然融入生活的田园生活理想：在城乡之间，与周围的自然环境和谐地融合保持适当的人口密度，居住与就业平衡有不依赖于主城的基础设施和产业中心城与田园城市以便捷的交通放射状或环状相连动区静区小镇风情度假区森林生态休闲区核心旅游区二轴二心三区七片”构架二轴:以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落二心:东西分别设旅游中心区和公建中心区三区:分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区七片:分布在山水之间的主题居住村落模式二本报告是严格保密的。博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原创性近郊小镇良渚文化博物馆白鹭湾君澜度假酒店玉鸟流苏商业街区八大居住项目组团占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度。占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项目销售。占地18.6万平方米，建筑面积为4.6万平方米。入驻商家包括画馆、艺术基地、商业、餐饮、药店、洗衣店、银行等。项目的主要产业集聚区，既丰富了项目的文化内涵，又满足了居住的生活配套。项目核心产品，主要赢利点。模式二本报告是严格保密的。以标志性建筑