镇江市朱方路西侧地块投资分析报告

镇江市朱方路西侧地块投资分析报告一、镇江社会经济概况镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省3.7%，2008年年末户籍总人口268.77万人。至2008年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。2008年，全市完成财政总收入233.2亿元，比上年增长13.7%,其中财政一般预算收入85.66亿元，比上年增长6.7%。在财政一般预算收入中，税收收入完成70.17亿元，增长11.5%，其中增值税完成17.88亿元，增长6.8%，营业税完成17.06亿元，增长7.1%，企业所得税完成9.62亿元，增长15.2%。财政支出结构继续调整，社会保障和有关民生的财政转移支付明显增加。全年财政总支出169.46亿元，比上年增长22.2%，其中财政一般预算支出95.13亿元，比上年增长17.7%。其中：教育事业支出16.98亿元，增长10.1%；社会保障和就业支出4.97亿元，增长24.6%；农林水事务支出6.58亿元，增长13.8%。2008年，全市完成固定资产投资718.5亿元，比上年增长22.2%，其中：第一产业投资完成11.67亿元，增长15%；第二产业投资完成463.07亿元，增长22.1%，其中工业性投资完成457.71亿元，增长22%；第三产业投资完成243.76亿元，增长22.8%。2008年，房地产开发投资完成97.03亿元，比上年增长15.1%，全年完成商品房施工面积911.21万平方米，比上年增长10.8%。2008年，南徐新城建设取得积极进展，建成九华山路、九华山支路等11条道路，规划展示馆主体封顶，体育会展中心全面启动。加快旧城改造步伐，整治22处积水区（点），改造街巷道路67条，区域供水管网基本实现乡镇全覆盖。建成西津渡、解放路高架桥停车场。进一步完善城市功能，建成南徐大道西延、健康路西延东段和江洲路一期工程，全面实施西津渡历史文化街区二期保护工程，京口、谏壁污水处理厂土建主体工程完工，开工建设大港第二污水处理厂，市区污水集中处理能力14.7万立方米/日。城市规模继续扩大，市区建成区面积达98.18平方公里。2008年，全市规模以上工业尽管遇到了来自全球金融危机、出口需求下降等不利因素的挑战，但是仍然保持了平稳较快增长的良好态势，2009年，镇江还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。镇江地图二、房地产市场概况1、房地产发展背景概况2008年市区居民人均现住房建筑面积已达33.22平方米，此外平均每户还有偶尔居住房2.69平方米，人均住房建筑面积比上年增加1.52平方米。随着住房面积的增大，各种机电耐用品更加普及，自来水、天然气等居住设施进一步配套完善，居住类花费也大幅增长。2.房地产市场概况①购房者逐渐理性，自住需求成为主流由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场，而不是一个以投资者投资的市场。②房价增长将趋于稳定从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在当前阶段，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。③品牌房产优势更加明显随着宏观调控的深入，房地产市场将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高，随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出，另一些企业则会抢占更多的市场份额。同时，随着购房者的日趋理性，品牌房产的保值效应和吸引力将进一步体现。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：GJ2007-62#）镇江市朱方路西侧地块北至规划中四摆渡路，东至朱方路，南至规划中道路，西至长山灌渠；规划用地总面积42068平方米（合63.1亩）；规划用地性质为住宅用地；容积率为1.6；建筑密度不高于35%；绿地率不低于30%。2、地块配套情况镇江市朱方路西侧块周边有成熟住宅小区桃园新村、航运新村，有金山旅游商城、金山公园、镇江金山小学、镇江实验学校、镇江市丹徒旅游贸易学校、黄山医院、丹徒区中医院等配套设施，对于居民的日常生活出行都十分便利。3、地价分析该地块位于镇江市住宅用地四级地范围内，镇江市住宅用地基准地价是指基准日为2003年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，镇江市住宅用地四级地基准地价为750元/m2。该地块地价的基准日为2009年4月30日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率为1.6，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价为1250元/m2。4、投资可行性分析当前，全球金融危机正逐步向实体经济蔓延，以欧、美、日等发达经济体为代表的世界经济出现了衰退，直接导致了对我国出口需求的大幅下降。同时，各国为了实现经济复苏，尽快走出金融危机的阴影，首要任务是扶持本国实体经济，限制进口，新一股类似上世纪30年代的全球贸易保护主义正在美国乃至全球抬头，这给南通的工业品出口带来了更为严峻的挑战。由于经济数据任然参差不齐，各界对于全球经济衰退是否见底并无共识。要较明确的掌握趋势，捕捉见底复苏苗头，还要看最关键的三大指标。首先，美国楼价。最受关注的凯斯----席勒房价指数显示，美国见年2月楼价自2007年以来首次出现跌幅放缓，但是放缓是否显示楼价即将见底，仍需观察。其次，银行贷款。美国政府大力丸就金融体系，但是如果银行继续对企业“拧紧水龙头”，那么美联储狂印的钞票，只会流入股市促成短期热潮，经济缺乏投资推动，仍难复苏。故银行贷款是重要的指南针。第三，失业率。虽然失业率是经济的滞后数据，只会在经济见底复苏后一段时间才能慢慢回升，但是失业恶化速度没有减缓，将打击企业的投资信心，消费者的消费意愿和能力，最终导致衰退难以见底。据以上的具体分析，我们可以明显看出，镇江全市上下坚持以科学发展观为统领，把加快发展服务业作为调整优化产业结构的重大战略任务来抓，通过出台一系列行之有效的政策措施，大力营造服务业发展的良好环境，有力推动了全市服务业又好又快发展，从镇江市经济发展的趋势来分析判断，2009年，镇江还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。随着如皋经济的发展，城市居民的收入的不断增长，居民的住房条件将会得到更进一步改善和满足，居住环境也将会更加优美、舒适。