(融创)设计研发流程4

设计研发流程（建筑）2017年6月Part1设计管理启动会设计方案预审基础选型技术方案评审结构选型拿地版成本招标版成本动态成本跟踪产品经济测算（成本适配、限额）结算版成本前期设计阶段规划、方案、扩初设计阶段施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案施工图内审设计材料样板评审方案设计评审设计单位确定扩初设计评审成本测算概念设计评审施工样板评审复验及养护移交强排方案评审施工图内审/外审扩初方案评审规划方案评审(含户型平面及建筑立面）现场效果管控竣工验收销售物料及合同附图审核知识积累设计任务书编制定位及风格意向专项设计评审施工图交底关键节点过程管控工程预验收竣工验收供方评价复盘项目研判设计单位确定3方案设计任务书编制幕墙启动会施工样板评审施工图交底水电点位汇签施工样板评审公区概念设计评审定位、分级分档及成品房标准设计单位确定设计任务书编制成品房概念设计评审成品房方案设计评审户型优化及评审精装修启动会(需上会项目召开）1施工图内审设计材料样板评审实楼施工样板房评审施工图交底实楼水电点位走场竣工验收关键节点过程管控交付评估示范区定位及选址2成本测算施工图交底幕墙设计评审设计材料样板评审施工样板评审关键节点过程管控软装摆场开放前评审整改开放2231项目后评估项目启动会123333333333331交付评估33222322332333333333333322223333333333311综合管网2示范区方案设计评审2223规划方案参评312公区方案设计评审3施工图启动会3施工图设计任务书3BIM幕墙内审3区域项目设计管理地铁图23121222111121、设计管理流程启动会设计方案预审强排方案评审施工图内审/外审扩初方案评审规划方案评审(含户型平面及建筑立面）现场效果管控竣工验收销售物料及合同附图审核知识积累供方评价复盘项目研判设计单位确定方案设计任务书编制幕墙启动会施工样板评审施工图交底项目后评估项目启动会交付评估施工图启动会施工图设计任务书根据标准工期，拟定设各专业（建筑、精装、景观、设备、结构）设计计划，由项目签字确认归心社区基本模块情况区域竞争产品调研（启动会报告）项目定位策划书（启动会报告）产品中心设计进度标准方案本册方案评审会议纪要（立面、立面限额复核、户型平面、单元通道主要动线平面、地库平面、总图、产品配比、面积指标）方案指标复核精装交付标准（配置）扩初文本立面材料部品清单及立面主材小样扩初评审会议纪要/扩初宣讲会议纪要扩初面积指标复核把控阶段性户型、总图评审会议纪要立项会审批通过记录合同签订建筑、结构、设备设计任务书（总工办）各类技术措施、标准化文件施工图内审意见单（各类技术措施及集团标准化、风控文件要求）施工图审查合格书蓝图盖图审章施工图指标复核及面积测绘日照复核/日照报告能评、交评、环评复核幕墙单位选定幕墙方案技术措施幕墙内审幕墙内审意见单幕墙内审会议会审意见会签/盖章合同附图改造附图精装修附图选房图册产品手册营销培训改造图纸评审改造图纸出图联系单制度（会签、项目变更周会）大区管理精装户型优化评审设备平台布置平面评审精装房户内设备管线走向评审日照复核管控能评、交评、环评管控人防专项图审前期设计阶段规划、方案、扩初设计阶段施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案发展、营销•用地红线图CAD•政府规划条件（容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等等）•周边现状，在建及未建方案；•产品配比及产品要求、售价；•收购的项目（分期报批方案、分期指标、）7天设计部•强排方案（CAD总图、户型分配彩图、体块模型图）•标准户型单元平面（我司提供常规户型）•指标表（表一）、产品配比（表二）用地面积㎡建筑面积㎡地上建筑面积㎡其中可售建筑面积㎡其中住宅面积㎡商业面积㎡酒店式公寓㎡非可售建筑面积㎡其中幼儿园㎡小学/中学㎡物业管理用房㎡物业经营用房㎡社区用房㎡养老用房㎡垃圾所㎡开闭所㎡其他㎡地下建筑面积㎡其中非人防㎡人防㎡机动车车位地上辆地下辆建筑密度%建筑高度M绿地率%住宅产品配比户型户型面积套数套数比面积比高层120高层140洋房120洋房140排屋200排屋240别墅1别墅2合计表一表二评审•测算•汇报文件PPT制作成本、营销总图：退距、建筑间距、建筑层数、地块出入口、地库出入口、消防车道、道路系统等等。可售比：可售面积（住宅、商铺等）/总建筑面积（地上地下）特别关注：1、规划条件中限高、场地标高、配套用房等条件；2、周边用地性质及现状条件；3、地下室面积的估算方式。1.1、拿地阶段强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制1.1强排方案范例强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制1.1强排方案范例强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制1.2拿地阶段需注意事项招拍挂土地：•细致解读政府规划条件（容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等），对由多个地块组成的用地需明确指标计算方式（必须分块达到指标要求？可综合平衡指标？）；•时间允许的条件下应现场勘查周边现状（红线外不利因素，用地周边是否存在可能对方案排布产生影响的建筑物，如住宅、学校、医院等）；•设备用房计容情况；•若有条件应调取区域控规。收并购项目：•招拍挂所有应注意事项；•若为分期开发，需了解项目报批报建情况，前期指标数据、销售情况及相关承诺；•需调取土地合同明确有无返还物业；•需明确规划条件的时效性，及所在地区的规范更新。强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制1.3拿地阶段输入与输出输入输出注意事项备注1、用地红线图2、规划条件3、产品定位1、总图（必须）2、指标（必须）3、配比（必须）4、体块模型1、细致解读规划条件2、了解当地控规及相关规范3、了解地块周边条件4、判断定位条件的合理性5、细致审核敏感指标的合理性强排方案作为公司是否拿地的主要依据，在过程中务必严谨、合理、客观。尽可能充分的了解前置条件，在设计过程中不可为了指标的优劣，突破限制条件。强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制2.1拿地阶段输入与输出输入输出注意事项强排方案指标成本、测算指标强排方案中的指标要求准确，为后续方案优化留有余地强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制立项会立项审批合同造价确认合同审批付款计划付款申请单结算补充协议造价确认补充协议合同审批•每周四召开，准备立项会PPT√√√立项审批单合同审批单付款申请单（预付款）┾┾保证建筑设计启动及时性，线下审批单可同时签批√√•专用发票6%•设计成果签收单（专业负责人签字，手写对设计院阶段性评价）•付款申请（设计院提供）•EAS线上审批每个月月底上报下个月计划，由建筑汇总至沈晓昕处补充协议可不走立项审批4.1合约签订强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制立项名称三堡项目幕墙图纸审查附件委托单位杭州浙大精创建设工程咨询有限公司采购方式□比价□议标□招标√直委□改造□说明预估造价单价1元/㎡，按照幕墙面积计单据编号立项内容三堡项目幕墙图纸审查直委原因土建施工图图纸审查为此单位，对项目情况比较了解。备注总幕墙面积约7万㎡。涌清府立项类：合同名称合作单位全称单价，标明计价方式报价单（如有）特殊说明项：如收费标准由来、沟通成果等强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制4.2立项PPT强排方案评审项目研判设计单位确定方案设计任务书编制4.3、合同签订输入输出注意事项备注1.设计费限额2.标准设计合同3.集团成本限额、防渗漏管控要点等附件1.正式合同1.及时更新附件内容2.首次合作单位需对附件内容进行交底1.正式合同需提交成本、财务、产品中心及综管部留底前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案成果前置条件相关条线备注阶段性户型、总图评审会议纪要营销定位明确，总平面布局合理项目工程、营销、前期1.1启动会设计方案预审启动会设计方案预审项目启动会规划方案评审2.1项目启动会1、定位回顾2、产品研发3、产品配置标准4、成本及财务指标5、合资公司管理方案（适用于合资公司）6、客服专篇7、总经理承诺项目启动会汇报提纲1、总平面图及相应的规划指标（已与政府相关部门沟通并可基本确定的）2、业态分布与产品配比3、户型平面（标准层、特殊层及地下层平面等）4、地库专项（地库柱网及单车位面积；地库顶板覆土深度；地库层高控制；人防位置、面积）5、交通分析（人行及车行规划；出入口设置及管理；访客车位设置；垃圾及货运流线）6、配套方案（商业配套；物业配套；市政配套）7、项目面积指标管理（如何最大化销售面积）8、体验区规划（体验区的选址、规划布置、动线分析；样板房、售楼处的布置；体验区的成本预算；体验区的进度计划；售楼处、样板间精装修风格意向）9、外立面风格意向10、景观意向启动会设计方案预审项目启动会规划方案评审成果前置条件相关条线备注总平面图及相应的规划指标原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期业态分布与产品配比产品定位营销户型平面产品定位；规划条件书；相关国家、地方性规范工程、营销、前期地库专项原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范；通过项目公司评审并认可的总平面图、公司相关限额指标及标准化文件工程、前期、成本交通分析通过项目公司评审并认可的总平面图；规划条件书；相关国家、地方性规范；工程、前期、成本配套方案营销提供的配套定位；通过项目公司评审并认可的总平面图营销、工程项目面积指标管理成本、工程、营销体验区规划原始地形图；规划条件书；土地出让合同；通过项目公司评审并认可的总平面图2.1项目启动会启动会设计方案预审项目启动会规划方案评审成果前置条件相关条线备注方案文本原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期留档存底立面方案效果图产品定位、立面限额指标工程、营销、前期、成本相关会议纪要户型平面；产品配比；精装修交付标准；精装修户型优化评审；设备平台布置评审；户内管线走向评审；单元通道主要流线产品定位；成本限额；电梯选型；工程、营销、前期、成本相关会议纪要；与精装进行多轮复核，最终确定户型平面会签；地库专项产品定位；相关国家、地方性规范；成本限额；工程、营销、成本车位配比要求；项目面积指标管理成本、工程、营销、前期总建筑面积，配套指标严格控制日照复核成本、工程、营销3.1规划方案评审启动会设计方案预审项目启动会规划方案评审前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案成果前置条件相关条线备注扩初方案文本原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期留档存底能评、交评、环评审查报告工程、前期扩初评审会议纪要工程、营销、前期、成本、项管、客服项目面积指标管理成本、工程、营销、前期总建筑面积，配套指标严格控制，可售面积复核1.1扩初方案评审扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审幕墙启动会幕墙内审改造版白图2.1施工图设计任务书扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注施工图设计任务书建筑、结构、设备设计任务书；各类技术措施、标准化文件工程、项管、总工办幕墙启动会幕墙内审改造版白图3.1施工图启动会扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注施工图启动会会议纪要建筑、结构、设备设计任务书；各类技术措施、标准化文件工程、项管、总工办相关文件交底幕墙启动会幕墙内审改造版白图4.1施工图内/外审扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审成果相关条线备注全套施工图电子版留档存底施工图阶段日照复核/日照报告前期施工图评审会议纪要工程、营销、前期、成本、项管、客服项目面积指标管理成本、营销、前期总建筑面积