长春汽开区市场调研报告

1、政策市场发改委:今年扩房产税试点城市5月24日下午，国家发展改革委公布了《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》（下称《意见》），意见指出，根据城市综合承载能力和转移人口的情况，我国将分类推进户籍制度改革，将基本公共服务逐步覆盖到符合条件的常住人口。关于社会热议的房产税，发改委负责人表示，正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体的动作。房产税年内出台具体措施在各税种中，房产税备受关注，也是最容易引起争议的事。国家发改委体改司副司长连启华透露，关于房产税，经过多年调查研究，正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体的动作。“房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围。”国家发改委体改司司长孔泾源说。分析：房产税的推出主要是抑制投资和投机性客户，扩容城市主要针对一二线城市，目前作为试点城市代表性有限。长春的楼市泡沫小，市场也相对平稳，另外无论是看房价的走势，还是成交量方面，长春楼市对政策的敏感度相对较弱，作为试点城市的代表性不强。2、市场供求情况数据来源：报人策划2013年5月商品住宅市场新增供应量为65.7万㎡，环比下降28.96%，同比下降0.6%；成交量为63.17万㎡，环比下降0.02%，同比上升52.29%。本月供求比为1；0.96。本月供应量环比上月出现明显下降，主要原因为3月份房地产市场出现热销局势，各开发商在4月份都相应的加大了推售力度，导致5月份可推售房源减少，从成交情况来看，环比上月成交量出现了小幅下降，但同3月份成交量相比下降比较明显。主要是受市场影响，新政策出台后并未对房地产市场起到一定影响，客户出现了观望情绪，购房热情出现明显下降，导致市场5月份成交量一般。二、区域竞品成交情况1、本月区域竞品来电、来访情况本月区域竞品项目来电、来访客群汽开区工薪阶层较多，客群主要以刚需客户为主，年龄在25-35岁之间，绿园、高新区客户较少，客户关注度主要以面积、价格为主，其中价格低、面积小的房源是客户主要关注点。区域竞品项目豪邦缇香公馆、恒大名都、远创樾府和君地天城来电、来访人数较多，其中豪邦缇香公馆、君地天城和恒大名都项目在本月推广宣传力度较大，主要宣传内容为新品加推、低首付及新品认筹，从而促进了项目的来电、来访人数。其他项目来访、来电人数呈下降趋势，原因为项目没有营销活动及推广宣传，也没有新品加推，还是以尾房去化为主，面积偏大、总房款高再加没有一定的优惠措施。从而导致来电、来访人数下降。2、本月区域竞品成交情本月区域竞品项目成交量环比上月出现了明显的下降，进入5月份，市场并没有延续之前的热销场面，反而出现了冷清局势，客户购房热情明显减少，各项目成交量一般。区域内目下月有五个项目即将要加推新品，分别为西湖一号、檀香湾、君地天城和豪邦缇香公馆，其中西湖一号和檀香湾加推产品面积与我项目相近，将会产生直接竞争。各项目新品加推后将会带动整个市场的热度，相对有限的客源也会减少，区域市场竞争将会更加激烈。面对目前市场情况，只有实际有效的营销手段才能保证项目的销售。三、区域竞品营销动态1、区域竞品在售价格及优惠项目名称价格均价(元/㎡)优惠措施中铁国际花园高层6200多层6500一期140㎡以上房源，购房可享97折优惠后再赠送6万元装修礼金。二期产品，90平以下房源5千低一万，90-120平5千低1.5万，120平以上5千低2万，一次性9.8，按揭9.9折，老业主推荐新客户成交，各赠送车位抵用券或1000元欧亚购物卡。远创樾府公寓7500多层7400高层6800全款98折按揭99折，购房送8%面积，开发商垫首付，小户型五万，80㎡以上十万，截止到6末，目前针对高层顶楼房源推出特价5800元/㎡起。君地天城二期6200三期5700一次性9.8折按揭9.9折，购房赠送3万元家电。购买三期房源可享超低首付10%，其余尾款今年交房前还清。恒大名都高层6700首付6.2万起，其余首付款分五年还清，一次性9折按揭9.2折。每周末购房可参加抽奖等活动。老带新新老业主均可减免3年物业费。波尔的家多层5900高层5500一次性9.8折按揭9.9折，多层产品1万低三万，另推出10套多层特价房源5200元/㎡，一期顶层特价房源4800元/㎡，购13、16号楼，还可享首付5万元的优惠，其余首付交房前还清。豪邦缇香公馆高层7050一次性每平米减200元，按揭购房5天内交齐首付，每平米在优惠100元。老业主再次购房9.8折，推荐9.9折。二期新品房源正在排号中。新星宇和源高层5400全款98折，按揭99折，三天内交齐首付在享99折。目前二期新品房源正在认筹，交1万元认购金可享2万优惠。腾飞时代多层6200交诚意金客户可享受5千抵3万元，可再享受一次性9.8折按揭9.9折。目前在售房源多为顶楼带阁楼房源，赠送面积约60%。檀香湾高层6200项目目前正处于认筹阶段，预计开盘时间为6月末，目前认筹可享5千抵2万和每日递减百元优惠。西湖一号高层5600小高6000一次性9.8折，按揭9.9折，大众职工和长沈路小学教师可再享9.9折。目前二期新品正在认筹中，48平米一居户型：认筹定金2万抵总房款3万，77平米二居户型：认筹定金2万抵总房款3万5千，90平米二居户型：认筹定金2万抵总房款4万元。目前区域部分竞品项目已从期房转入准现房销售，并提高了在售价格，价格提高后项目销售量明显下降，主要原因为区域购房客户多为刚需客户，对价格敏感度较高。区域竞品项目目前在售价格高中低价位均有，各项目针对客群也高低不一，从客户关注度来看，中低端项目关注度较高。市场进入旺销期，各项目开始加推推广宣传及优惠力度，区域市场竞争开始日益激烈。2、区域竞品6月份预计加推信息项目名称栋号产品类型面积（㎡）均价（元/㎡）套数西湖一号9#、10#（11层）48、78、906000198檀香湾1#、2#（18层）49、62、73、84、905800-6000400君地天城21#、22#（17层）98、905800204恒大名都5#（33层）98-1506700200豪邦缇香公馆1#、2#、6#、11#（18层）88-1307400576区域竞品项目6月份预计有5个项目加推新品，总上市量为1578套，上市量较大。加推时间集中6月在中下旬。加推产品为小高和高层产品，高层产品上市量比较大，面积区间为48-130㎡，其中西湖一号和檀香湾加推产品面积为48-90㎡，与我项目在售面积相近，产品上市后将会直接分流我项目客户，产生一定竞争威胁，市场进入销售旺季，区域竞品项目开始加大推售力度，一轮激烈竞争不可避免。3、区域竞品本月成交面积及可售情况5月份天气开始转暖，市场进入销售季节，各项目开始加大推售力度，区域竞品项目可售总量为33.13万㎡，区域竞品本月成交量为3.23万㎡，环比下降15%。目前区域部分项目可售面积较少，将会集中在6月份加推新品房源。区域竞争将会更加激励，应在区域项目加推放量之前，加大推广宣传力度，抢占市场空间。