辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿

1辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿1、总则2、测量要求3、房屋面积测算4、房屋面积的分类与定义5、房屋面积测算的内容与范围6、共有（公用）建筑面积的计算及分摊7、房屋建筑面积变更测绘8、房屋建筑面积测绘成果报告书9、计算结果的处理10、成果资料的检查验收和整理11、附则2辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿1总则1.1目的和依据为了规范房屋面积的测算,依据房产测量规范(GB/T19786-2000)和国家有关规定,并结合我省实际,制定本细则。1.2适用范围本细则适用于辽宁省行政区域内的房屋建筑面积测算。2房屋数据采集2.1房屋数据采集主要指房屋的角点坐标和边长数据采集，其计算所得的建筑面积分为预测面积和竣工面积两类。2.2预测面积的房屋数据采集预测面积系指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，即从建筑施工图上获取房屋边长数据,按照国家有关法律,法规和房产测绘技术标准,计算出房屋建筑面积。2.2.1房屋预测数据采集的资料来源a)房屋建筑设计图纸。b)共有（公用）设施使用说明。c)建设单位提供的相关资料。2.2.2房屋预测数据采集的方法：直接采集图纸数据。从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。2.3竣工房屋面积的数据采集竣工面积指房屋竣工后，测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘，依据经规划部门审核的施工图纸计算并实地复核而计算得出的建筑面积。2.3.1房屋竣工数据采集的资料来源3a)房屋预测数据。b)房屋现地实测。c)建设单位提供的相关资料。2.3.2房屋竣工数据采集的方法（参考四川）a)房屋边长测量以米为单位,主要应使用相应精度的手持式测距仪、全站仪等。b)房屋边长测量应连续测量两次,每次读至毫米；两次测量读数之差ΔL(较差)不超过(1)式规定：│ΔL│≤0.005米(1)取两次测量数据平均值(中数)作为房屋边长最终结果。如果房屋边长实行分段测量时，各分段边长之和与房屋总边长之差ΔL′不超过(2)式规定：│ΔL′│≤0.01√n＋1米(2)n—代表分段数如果直接测量房屋总边长有困难时，则可用全站仪实测坐标后计算总边长，实测坐标点的中误差应满足≤±0.02米。测量时可采用相对坐标系，并选取一个（或尽量少）测站点将各点一次性测完。c)测量过程应遵循先整体,后局部,先外后内的原则。d)测点两端应选取房屋的相同参考点,测点位置一般应位于墙体勒脚100±20c米高处。e)测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上.边长单位为米,取位至0.001米。f)测量时,测量仪器应处于水平状态。g)为校核测量数据的正确性,提高测量结果的准确度,施测时应有多余观测.h)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理,相关数据之间不能相互矛盾。3房屋面积测算3.1房屋面积测算的精度房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。4表1-1房产面积的精度要求（S为房产面积,m2）精度等级限差（m2）中误差(m2)一级SS0006.002.0SS0003.001.0二级SS002.004.0SS001.002.0三级SS006.008.0SS003.004.0各级房产面积的精度适用范围如表1-2。表1-2房产面积精度测算等级的要求精度等级不同房屋选用的等级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋3.1.1有建筑施工图的房屋，经实地检测，满足下列条件时可按建施图标注的尺寸依据几何图形进行面积计算。a)实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70毫米。(如何界定标准？办比例还是按距离段)测量边长限差规定等级边长限差（m）备注一级0.01+0.0003DD为房屋边长，单位m。当D小于10m时，以10m计。二级0.02+0.001D三级0.04+0.003Db)各套内房屋两内墙面边长测量值（不含装饰面厚度）、两侧装饰面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与竣工图对应标注的尺寸之差小于30毫米。c)墙体装饰面厚度通常如下表：种类部位厚度抹灰内普通18毫米；中级20毫米；高级25毫米外20毫米保温层外参考外墙透热系数，一般在50-100毫米之间5水刷石外20-24毫米贴瓷砖内19-22毫米贴面砖外23-26毫米贴水磨石、大理石、磨光花岗石内14-15毫米水泥沙浆+各种石材厚度外d)墙体设计厚度一般分以下两类非承重墙体:12CM;18CM承重墙体:24CM;30CM;37CM;49CMe)具体装饰面厚度，墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定。3.1.2有建施图的房屋，但经检测不满足第2.1.1a)及第2.1.1b)条要求，应采用实际测量房屋边长数据依据几何图形进行面积测算，但实测的房屋边长数据应满足下列条件。a)房屋外围边长测量数据及各套内房屋同侧边长测量数据应分别满足(1)式要求。b)各套内同侧边长测算数据之和(含装饰面厚度、套内墙体厚度)与对应的房屋外围边长总长度测量数据的差值应满足(2)式要求。c)对满足a)、b)条要求的数据，以各套内同侧边长测算的数据与房屋外围总边长的比例大小配赋b）项差值,由此得出的各套内同侧边长数据，方可用于有关面积计算。3.2采用实测法按几何图形测算的房屋面积精度要求每个测绘单元面积测算中误差满足（3）式要求∣|米Ｓ|∣≤0.01√S+0.0003S(3)S—为一个测绘单元房屋面积。如一栋房屋的面积或一套房屋的面积，即一个测绘单位的房屋面积。每个单元面积测算限差满足（4）式要求∣|ΔS|∣≤0.02√S+0.0006S(4)3.3形状比较复杂的房屋面积，可以测定房角点（或特征点）的坐标，按(5)、(6)式计算房屋面积:6S=∑Xi(Yi+1-Yi-1)(5)或S=∑Yi(Xi-1-Xi+1)(6)式中：S—面积,米2；Xi—房角点的纵坐标,米；Yi—房角点的横坐标,米；n—房角点个数；i—房角点序号,按顺时针方向编号；3.4房角点测定的中误差应为±0.02米,由相邻房角点测定的坐标反算边长与实测边长之差ΔD应满足(7)式要求|ΔD|≤0.02+0.0004D(7)D—代表实测边长，以米为单位；3.5按第2.3测算的房屋面积中误差米S应满足(8)式要求|米S|≤0.02∑D2i-1,i+1（８）Di-1,i+1—多边形中对角线长度,米。i,n意义同第2.3条；3.6按实测数据计算的房屋面积均须独立测算两次，两次之差满足(4)式要求后，取平均值做为最终结果。3.7本细则允许使用其它测量仪器和方法进行房屋面积测算，但测量仪器须经法定计量检定机构检定合格,且在有效期内使用；测算的精度分别符合（3）、（4）、（8）式的要求。4房屋面积的分类与定义4.1依据房屋面积测算部位不同将房屋面积分为三类即房屋建筑面积、套内建筑面积、共有（公用）建筑面积。4.2房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久性建筑。当外墙设外保温层时按保温层外表面计算。74.3房屋的套内建筑面积房屋套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。4.4房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的公用建筑面积。5房屋面积测算的内容与范围5.1房屋建筑面积测算的内容房屋建筑面积测算包括以下几种面积的测算：房屋建筑面积、套内建筑面积,共有（公用）建筑面积。5.2房屋面积测算的范围5.2.1房屋建筑面积计算的条件计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：a)应具有上盖；b)应有围护物；c)结构牢固，属永久性的建筑物；d)层高在2.20米（含2.20米）以上；e)可作为人们生产或生活的场所。5.2.2房屋层数a)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；层高在2.20米以下的不计层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。地坪±0以建筑施工图注记为依据。b)层高不低于2.20米的架空层计算自然层数。c)假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。5.3房屋建筑面积测算规则5.3.1计算全部建筑面积的范围a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。这里说明：单层房屋层高不低于2.20米的，无论其层高多少，也只能按8一层计算建筑面积。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米（含2.20米）以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大堂内的回廊部分，层高不低于2.20米的，按其水平投影计算面积。这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积.e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在不低于2.20米的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度不小于2.20米的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g)属于永久性结构有上盖，封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高不低于2.20米的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。其出入口处按上口，即地上部分的墙体为界进行计算。k)门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。l)玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。（74号文）m)依坡地建筑的房屋，利用吊脚架做的架空层，有围护结构的，按其高度不小于2.20米部位的外围水平面积计算。如果架空层未整修底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。n)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。o)立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算全部建筑面积，有结构层的按其层高不低于2.20米结构层建筑面积的总和计算全部建筑面积。P)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。5.3.2计算一半建筑面积的范围9a)与房屋相连，有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)有与房屋相连的上盖、有围护结构的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊）。c)不封闭阳台、挑廊、入室花园、庭院、空中花园等，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)独立柱、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。单排柱是指排列成一行的柱。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。f)门廊按其柱外围水平投影面积的一半计算。g)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5.3.3不计算建筑面积的范围a)所有层高低于2.20米的房屋、房屋附属设施。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。c)房屋之间无上盖的架空通廊，无上盖的挑廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行或消防通道的部分；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。（