滨江世纪建筑规划设计建议(35ppt)

安佳ReportTo安厦：滨江世纪建筑规划建议*所有图片拉大后可正常显示规划设计前的分析与思考项目基础条件分析原方案设计分析项目的定位一、项目位置项目位于柳州市柳北区,建于河北半岛凤凰岭.西侧为城市干道跃进北望柳州的小马鞍山的秀丽风光,南俯柳江无敌江景。紧邻项目北侧为长塘中学和教师体检中心,南侧为马鞍新村以及一条市政规划道路(待建).二、周边配套项目基础条件分析配套设施：项目附近有市一中新校区，逐步将配全重点初中和高中教育设施；两所医院，医疗配套充足；教师体能测试中心。三、基地分析1.地块内现状多为区建五公司第三分公司，现有建筑物较多,但多为破旧危房,主要集中在B区和C区的西南角,需要拆迁；2.本项目B区西侧为一片桉树林，桉树林北侧为长塘中学,西侧的跃进路为市政干道使本项目快捷通往中心城区各地；3.项目西南角有一个市回龙冲泵站,视觉效果略有影响.4.项目地块形状极不规整，地势高低不平，最高处与跃进路的落差很大。5.用地内高大且值得保留的树还有一些。项目基础条件分析存在的几个问题：1.由于多层比例很高，建筑密度很大，无法营造良好的小区环境。2.定位不明确，品质感得不到体现。3.规划布局对景观资源的利用。4.住宅区整个布局相对规整，组团形式相对不明显。原方案设计分析规划设计目标18万m2原生态精英生活社区关键词：“原生态”：核心价值—原生态自然资源“差异化”：最大特色—山水建筑—柳州稀缺项目定位规划设计几个方面内容的思考总体规划分析建筑风格建议景观绿化建筑规划构成及设计理念一、总体布局分析：1.A区、B区、C区三块用地之间的关系B区、C区规划在保持与A区建设衔接的基础上,强调小区总体规划的完整性。B区、C区定位为中高档住宅社区，A区用地已开发完成，其设计定位与B区、C区用地的发展方向存在一定的差异性，如何处理三者之间的关系。做到相对的统一和视觉效果的延续，同时又能体现各自不同的特性。如：底层商业规划是联系三块地块不同特性的纽带。充分利用景观资源，打造不同主题的社区文化。B区靠山望江—原生态的山体建筑；C区面江望山—纯水岸文化社区。总体规划分析2.总体规划原则根据地形、地貌和环境现状的特点，强调小区总体规划的完整性，通过规划结构、建筑的造型，以及各建筑单体不同的排列，形成具有各自特点的组团。强调户户有景观，自然景观与园林景观的充分摄取。总体规划分析项目用地由西向东逐步开发，考虑江景资源的充分利用，形成良好的江景视觉走廊，因此对建筑层数的控制以及总体规划布局应整体把握。充分利用地形高差，创造富有特色的坡地景观。空间设计在统一中求变化。充分考虑住户的朝向和景观，以正南北向为主。B区小高层建议采用“两两”或“两三”相连的错位排布，尽量避免多栋联体的大围合或大板式；由于小高层楼层较高，取景视线较远，因此在其平面布局选择上，建议要尽可能地照顾平面各户都能以观赏区内、区外景观为主。小高层主要以一梯两户为主，局部可考虑一梯三户。C区建议4+1层花园洋房、沿江面的TOWNHOUSE及小高层，各自组成相对独立的组团，在分享组团内资源的同时，与其他组团共享更大的天然空间；并希望能尽量结合地势优势，营造出错落有致的组团空间。商业街临街布置，考虑一层商业，突出“街”的空间塑造，注重行径中的景观点、线、面设计，空间灵活，有收有放，即增添若干小型商业广场,打破单调的线型空间,增加变化,使行走于其间的人感到兴味无穷。总体规划分析3.经济技术指标规划用地地块B地块C规划用地面积约34000m2约36000m2总建筑面积78000m251000m2容积率2.3-2.51.4绿地率≥42%建筑密度≤28%B区不考虑单独设置会所，而是结合架空层和商业的位置以泛会所的形式规划。从控制建筑成本的角度出发，道路交通系统做到相对的人车分流，利用地势高差解决停车问题，地面停车结合环境相对集中。二、分期开发分析：1.分期开发步骤及规模二期C地块：以花园洋房为主江景住宅区。目标：树立全新的项目形象\提高产品档次\拉升市场价格规模：约51000m2三期B地块：小高层山体建筑目标：进一步提升项目形象，提高容积率，扩大主题景观环境规模：约78000m2总体规划分析2.分期开发考虑的其它环节主要遵循的原则：一是最好地树立项目形象；二是能把条件最好、自然环境最优的地块放在后期开发，以便配合项目整体价格走势。开发目标：降低建筑密度、营造更优越的小区空间感受、增加天然景观可视面。B区因拆迁问题作为三期开发，用地规划考虑全部为小高层，提高容积率。由西向东逐步开发，无敌江景无限展示二期开发售楼部选址在C地块西面沿街会所里或商业街建筑物内，并从位置上和景观上都能与二期开发的商业街关系紧密，使客户能亲身感受到社区文化氛围和无限美好江景。售楼处面积在500-600m2。包括样板房区、概念展示区、装修展示区等）。建议在二期销售时能开发部分江景公园以及开放会所部分休闲设施，并且该部分设施设置与售楼部的距离能尽量直接、简短，使客户很自然地就能亲身感受项目内优厚的天然山水优势。并配合销售组织相关的宣传活动。总体规划分析二、道路交通分析：1.从一、二、三期整体规划出发，道路路网需考虑各区的连贯性，使内外联系通而不畅且能体现山地特点。2.道路分级与断面：小区道路可分为小区路、组团路和宅前小路三级。小区路路宽6～7米，组团路路宽3.5～5米，宅前小路2.5米。总体规划分析3.五类流线：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流等五类回家及外来商业消费流线的设计。4.B区车行主要入口分设东西两处,C区设置在地块北面及南面，车流沿小区主干道进入小区,并经由组团路到达各组团。部分组团实行人车分流,只在组团入口处设集中停车,组团内部道路只供行人以及消防、搬运车辆出入,其余组团也在尽可能的情况下,减少车辆对组团中心绿地的干扰。5.小区步行系统四通八达,人们可由此方便地进入各级绿地。6.区内停车主要采取露天停车、地下停车和建筑底层架空停车三种方式,其中露天停车为对居住组团内部干扰较小的路边停车和集中停车,而建筑底层架空停车则巧妙地利用了地形高差,节约了资金与用地。7.商业街建议整个路段进行全铺装，实行“步行优先化”，限制机动车车速，并沿商业街设置停车位。8.为降低成本，应在满足人防的前提下，尽可能减少地下车库的面积；为增加绿地面积，应减少硬质地面停车。总体规划分析9.停车方式与车位比总体规划分析类型停车方式车位比备注小高层架空车位和地下停车1：0.5在停车场规划中，要考虑停车数量的远期规划。花园洋房采用架空停车、地面绿化停车或其他更好形式。1：1Townhouse独立停车库1：1多层露天地面集中停车1：0.5商业沿街露面停车临时看楼车在销售大厅附近考虑看楼班车乘车点及停车场。10.参考图片总体规划分析总体规划分析建筑规划构成及设计理念1.B区部分：小高层11-17层2.C区部分：小高层11-17层花园洋房4+1层多层住宅6+1层Townhouse3.设计理念：由西至东从高到低，充分利用江景资源。不管是多层还是小高层，尽量为一梯二户。根据户型面积大小的不同合理分配各房间的大小，其中客厅面宽在3900-4500之间，主卧面宽在3600-4200之间。（Townhouse和花园洋房除外）。一、住宅部分：建筑规划构成及设计理念层高：洋房客厅层高3米，其余层高2.9米。每款户型必须具备生活阳台。设计亮点：两米高花园露台120平面以上设入户花园空中别墅概念空中别墅概念建筑规划构成及设计理念1.一层沿街商业目标：立足2~3年以后的长远发展规划商业街，不仅满足社区内消费，同时以特色吸引周边区域消费，第一时间形成社区商业氛围，聚集人气。生活配套商业：超市、便利店、干洗店、面包屋、冲晒店等商铺面积尽量小，可相互打通组合，出售的自由行业商铺面积在40平方米为单位。开间在4~5米，进深8~10米；最好50%可通气。每间商铺预留给排水管、电、宽带。小型超市考虑在一期进驻，二期商业考虑预留超市位置特色商业区：餐饮区、茶房、休闲中心建议按100平方米为基本单位，可分可合。特色商业区商铺前的人行通道需宽敞、通畅，装饰要温馨、休闲。特色商业区及商铺门面的外观设计要具有明确的主题。统一考虑整个商业区的招牌及导示牌，预留商家招牌灯箱的位置。二、商业配套部分：建筑规划构成及设计理念2.会所B区结合架空层和临街商业设置泛会所，C区在用地西面临街设置1500M2的独立会所空中花园/小型图书馆/人工攀岩/室外烧烤场/老年活动室/乒乓室/桌球房/健身房/体操练习房/桑拿房/儿童游戏场独立会所建议结合商业街和社区文化广场统一考虑，营造浓厚的生活气氛，并能体现且提升项目整体形象；独立会所内建议集中设置一些对经营维护要求较高的、收费性的项目，以便于今后的集中管理。B区泛会所主要设置一些休闲性质的、非营业性的设施。与B地块北面的体能测试中心联盟，并丰富其功能，使之成为本小区的主题会所，为本项目增加更多的附加值。综上所述：尽量利用周边资源，控制会所建筑面积，减轻后期经营管理的负担建筑设计风格建议现代简约风格色彩以冷色调为主，局部用暖色调渲染温馨的生活气息。重视对细部的处理建筑设计风格建议一、住宅部分：1.地块的景观环境规划设计应注意对原有生态和自然环境的保护。对原地形尽量避免进行大规模的改造。不应有大面积的护坡或挡土墙。2.对于形态美观的原有树木要加以重点保留，规划可作局部调整；对成片的树木，可采取有针对性的保护办法：处于建筑红线以外的加以保留，红线以内的拔除或移栽。3.架空层延伸绿化，一气呵成：让园林绿化全部延伸贯穿，形成更开阔的空间。4.建议小区景观设计能有主题，如亚热带风情、欧洲风情等，便于媒体宣传的放大。各个小景观的设计也围绕主题展开。景观绿化土墙也能成为风景景观绿化二、商业部分：1.商业街以硬质人工景观营造为主，注意休闲空间的营造。2.商业街设计应强调纵深感、层次感、且要有独立的商业空间作为景观节点。3.商业街景观应注重人的参与性，可依据商业业态特征，塑造趣味性强的空间，形成有主题的商业气氛。景观绿化三、周边自然资源景观的利用景观绿化1.体育公园以教师体能测试中心为基点，完善项目，扩大规模形成小区外的新亮点。标准网球场意向综合健身中心意向一：专业性强，封闭式景观绿化2.郊野柳江公园C地块以东无限江景边的改造注意的几个问题：保留原来的自然气质建立江边人工栈道利用退台解决和消化地势高差的问题，让人们更亲切地接近大自然。景观绿化景观绿化景观绿化滨江世纪城规划调整建议补充说明一、“三+一”亲子房设计目前市场反映较好的亲子房设计概念为：将二/三房（满足标准三口之家居住需求）及一房一厅（老人公寓）进行自由组合，形成（满足三代同堂的家庭使用）三房、四房带储物（工人）房及入户花园的产品。这种产品设计概念满足了经济型人性化的需求，具有一定的概念炒作空间，其特点在于宜组宜分，但正是这种特点产生了相当比例的一房、两房中小户型，考虑到价值最大化的设计原则，建议在定位100%小高层的B区适当采用这种设计概念，而一级地块C区不建议采用这种设计。根据与安厦设计人员多次沟通，为进一步推进产品设计工作，安佳经多轮讨论，对部分产品细节进一步明确，内容如下：二、“花园洋房”设计分布原则总原则：江景价值园景价值地块价值决定消费阶层决定户型层次建议：一线沿江部分：遵循江景取胜原则，建议将沿江一线江景的花园洋房改成传统低层大户住宅，面积为140-150m2，一楼送花园，提高产品附加值，拉动一层销售；非一线临江部分：遵循产品取胜原则，非一线江景的的花园洋房依托于园林景观，景观优势不及江边，建议以“层层退”花园洋房的新兴产品刺激市场，创造新卖点。花园洋房户型设计（5层或4+1）：1F：145-155，2F：125-135，3F：115-125，4F：100-110。对顶层的处理有两种建议，其一顶层为5层做成LOFT（带夹层），提高实用性，其二做成4层加1层小面积坡屋顶阁楼（具体设计由设计院根据总体规划来定）。fdc