遵义项目市调报告(终)

遵义项目市调报告卓越联行投资顾问有限公司2014年8月房地产宏观市场背景楼市处于低点，何去何从？表象？未来？——专家学者，行业老大，各说纷纭房地产宏观市场背景经济环境——回顾历史目前，房地产是我国经济的支柱，也受益于经济的增长。房地产宏观市场背景经济环境——货币政策国家货币宏观调控，是根据国家经济宏观考虑，但房地产发展，一直是重要的因素，同样，货币政策，也深刻影响着房地产。房地产宏观市场背景调控基调——会有什么影响又一次调整银行储备金，但只流到农商行房地产＆＆＆经济支柱房地产宏观市场背景房地产是不是支柱产业，说或者不说，它都在那里。房地产的重要性，财政部门知道，每个城市的市长也知道。年，全国房地产“五税”收入，即契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税合计为12212亿元。房地产营业税为5411亿元，房企所得税2580亿元，加上以上“五税”约为20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。而2013年全国土地出让金收入更高达41250亿元。卖地收入加房地产类税收的总和达6.1万亿元，而当年全国财政收入为12.9万亿元。房地产宏观市场背景房企状况自己到底是什么状况？遍地开花的时代过去了吗？大鱼吃小鱼的时代要来了吗？前言在房地产大环境扑朔迷离的阶段，身为遵义市下属县级城市的遵义县房地产该如何发展？需要我们深入的了解当地市场，拨云见日，转向正轨。充分了解自身，方能知己知彼，奠定成功的基础。开发商是项目开发活动的主角。商业项目在开发伊始，首先就是应该根据开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，再结合当地的市场情况，才能确定更加准确的方向。引言我们不是政府，我们是房企不应该静观其变。认真分析市场，重点研究自身，不盲目跟风。然有风必有因，理性分析。不能掩耳盗铃，自欺欺人，更不能危言耸听，盲目跟风，应该理性，正视面对。前言目录城市宏观研究遵义县商业市场分析遵义县公寓/写字楼分析遵义县住宅分析遵义县酒店业分析遵义市商业市场分析项目初步定位壹贰叁肆伍陆柒第一章城市宏观研究城市研究——遵义市城市区位遵义市位于贵州省的北部，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。地理位置在北纬27°08′～29°13′、东经105°36′～108°13′之间。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节市相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。遵义市国土面积30762平方公里，为贵州省总面积的17.46%城市研究——遵义市城市特色遵义是贵州省下辖的地级市，地处中国西南腹地，位于贵州省北部，北依大娄山，南临乌江，古为梁州之城，是由黔入川的咽喉，黔北重镇。遵义是贵州省第二大城市，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中经济区建设的主要区域，规模工业增加值居全省第一，以生产名酒茅台、习酒、董酒而驰名中外，是贵州省着力打造的“名烟名酒名茶”基地。城市研究——遵义市城市特色遵义地处中国西南腹地，气候宜人，风景优美，国土面积30762平方公里，年平均气温15.1℃，全市森林覆盖率49%，是人类宜居城市之一。遵义辖2区2市10县和新蒲新区，人口752万，中心城区建成面积达60平方公里。1935年，中国共产党在这里召开了著名的“遵义会议”，遵义也因此被国务院列入首批公布的24个有历史文化名城之一。遵义市共辖2区、2市、8县、2民族自治县，即红花岗区、汇川区、赤水市、仁怀市、遵义县、桐梓县、绥阳县、正安县、凤冈县、湄潭县、余庆县、习水县、道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自治县。共辖164个镇、54个乡、8个民族乡、15个街道办事处。城市研究——遵义市城市交通四通八达的交通体系城市研究——遵义市1号线由中心城区至遵义县南白镇2号线由中心城区至新蒲新区3号线由高桥至礼仪4号线由南宫山至龙坑5号线由忠庄客运站至龙坪工业园6号线由新蒲高新技术工业园至深溪公路客运站7号线由南白公路客运站至龙坪工业园8号线由新蒲新区至遵义机场规划遵义市轻轨1号线直达遵义县南白镇，遵义轨道交通崛起，城市化进程加快。数据来源：遵义万维网遵义市轨道交通制式初步考虑为轻轨和有轨电车，轻轨设计时速为80公里左右，有轨电车设计时速70公里左右，在规划的8条线路中，轨道交通制式初步考虑1—3号线为轻轨，4—8号线为有轨电车。遵义2012年全市生产总值1343.93亿元，比上年增长15.9%。其中：第一产业增加值181.24亿元，增长8.9%；第二产业增加值606.23亿元，增长19.3%；第三产业增加值556.46亿元，增长14.4%。第一产业增加值占生产总值的比重为13.5%，与上年持平。城市研究——经济全年财政总收入288.33亿元，比上年增长42.6％，其中公共财政预算收入113亿元，增长33.5％。全年税收收入237.40亿元，增长52.5％；其中国税151.30亿元，增长67.6％；地税86.10亿元，增长31.6％。全年公共财政预算支出320.2亿元，增长24.9％，其中一般公共服务支出50.39亿元，增长28.5％，教育事业支出73.97亿元，增长35.3％，社会保障和就业支出26.24亿元，增长13.3％。年末全部金融机构各项存款余额1712.22亿元，较年初增长22.1%。城市研究——经济2008-2012年人民币储蓄存款余额及增长速度（亿元、%）405.93485.72601.10744.50931.9526.319.723.823.925.32008年2009年2010年2011年2012年储蓄存款余额增长速度全年股票投资者开户数4252户，比上年下降4.0％，股票成交金额129.54亿元，下降26.0％。债券成交金额0.07亿元，增长2.0％。全年保险业务收入28.72亿元，比上年增长9.2%，其中财产保险12.89亿元，增长15.5％；人身保险保费收入15.83亿元，增长4.5%。保险业务支出9.16亿元，增长17.0％，其中财产险赔款5.21亿元，增长13.1％；人身险赔款、赔付3.95亿元，增长32.8％。城市研究——经济城市研究——人口2012年常住人口数及其构成指标2012年（万人）比重（％）常住人口611.70100.00其中：城镇人口237.6538.85乡村人口374.0561.15其中：男318.3952.05女293.3147.95其中：18岁以下149.0124.3618—35岁164.6626.9235-60岁214.9835.1460岁以上83.0513.58遵义市2012年年末常住人口为611.7万人，比上年增加1.7万人。年末户籍总人口为771.43万人，出生率为10.45%；死亡率为5.38%；自然增长率为5.07%。城市研究——居民消费全年农村居民人均纯收入6061元，比上年增长16.2%；城镇居民人均可支配收入19748元，增长13.3%。农村居民家庭恩格尔系数(即食品消费支出占消费总支出的比重)为41%，城镇居民家庭恩格尔系数为38%。遵义县位于贵州省北部，县境环绕中国历史文化名城遵义中心城区，全县国土面积3367平方公里，矿产资源丰富，环境优美，气候宜人，是贵州省商品粮、油菜籽、生猪、烤烟生产基地县。荣誉：“全国无公害农产品示范基地县”、“中国‘双低’油菜生产大县”、“全国商品瘦肉型猪基地县”和“中国辣椒之都”,先后荣获“全国县域经济科学发展十大范例县”、“全国产业百强县”、“中国最具投资潜力特色示范县”等称号。城市研究——遵义县概况城市研究——遵义县交通四通八达的交通枢纽：西南出入咽喉，黔北交通枢纽，纵横国道交汇，境内公路密集。，遵义县公路建设发展较快,贵遵高速公路、210国道纵贯南北，杭瑞高速公路、326国道横跨东西，加之以省道205、208东西南北四面辐射，乡村公路交错连接，公路密度71.13公里/百平方公里，县境内有高速公路163.5公里，国道155.7公里，省道86公里，县道208.68公里，乡道653.9公里，村道1559.9公里，专用公路83公里。遵义县辖25个镇2个民族乡，287个村（居、社区），6552个村（居）民组。2010年第六次人口普查，全县共计人口944326人。人口密度为230.8人/平方公里。城市研究——遵义县人口数据来源：遵义县政府官网2012年，遵义县全年预计完成工业总产值343亿元，增长45.9%；完成工业增加值86.41亿元，增长33%。城市研究——遵义县经济迅速发展的县城经济数据来源：遵义县政府官网城市研究——遵义县经济全县规模企业达到163家，实现规模工业总产值294亿元，增长43.6%；规模以上工业增加值完成73.97亿元，增长34.7%。工业对国民经济的贡献率达55%。数据来源：遵义县政府官网众多企业引领城市发展城市研究——遵义县发展目标是：“一个前列”、“两个突破”“三个倍增”、“六大转型”总体思路：参与泛珠，融入成渝，崛起黔中，领跑黔北，深入实施“四大战略”（工业强县战略、城镇带动战略、现代农业战略、开放发展战略），全面提升“三条产业链”（铝及铝加工循环经济产业链，能源冶金建材循环经济产业链，生态农业循环经济产业链）。倾力打造“四条经济带”（南三乌龙芶城市经济带，和平大道加工工业经济带，鸭枫泮综合经济产业带，南楠大道有色金属产业带），做大做强“五大特色产业”（有色冶金、能源建材家居装饰、农副产品加工及白酒产业、化工），主攻新型工业化、加快新型城镇化、提速农业产业化，实现三次产业协调发展和社会事业共同进步，努力把遵义县建设成为黔北新型工业集聚区、商贸物流核心区和现代农业示范区。城市研究——龙坑镇规划及区位龙坑镇数据来源：遵义市城乡规划局官网1、本次规划为遵义市南白－龙坑片区分区规划，包括规划城市控制区和规划城市建设区两个层次。2、规划控制区，即城市规划区，范围为南白、龙坑、三合、苟江4个镇的行政区划范围总面积约493.9平方公里。3、城市建设区（简称城区），远期北至龙坑镇与忠庄组团行政界线，东以渝黔铁路为界，南至南白镇后坝，龙坑片西至八里，南白片北部西至民主，中南部以县城西面象山山脉为界，建设用地呈带状布局，规划建成区面积27.27平方公里；远景北至龙坑镇与忠庄组团行政界线，东至三岔、渝黔铁路，南至三合，西至八里－民主、象山。规划期限规划年限为2007—2020年近期2007—2010年远期2010—2020年城市研究——龙坑镇规划及区位数据来源：遵义市城乡规划局官网贵州省遵义县南白镇总体规划龙坑片区规划人口30万人城市研究——龙坑镇规划及区位数据来源：遵义市城乡规划局官网城市研究——龙坑镇简介龙坑镇政区划分2009年，龙坑镇辖共青、中山、桂花、谢家、五桩、八里、梳池、金鼓、马家湾、龙坑10个社区居民委员会。人口面积2011年末，辖区总人口81000人，其中城镇常驻人口6.8万人，流动人口约2万人。城镇化率60%。全镇一胎生育率下降到20.5%，节育率90%以上，计划生育率95.45%，独生子女领证率45.45%，计划外生育率生育率4.55%，人口自然增长率6.8‰。全镇人口再生产走上了少生、优生轨道，人口素质得到提高，出现了“低出生、低死亡、低增长”的好势头。2011年，人口自然增长率降低到6‰。人口密度888.2人/平方公里.它是区位独特的统筹城乡示范地环境优美的生态宜居城镇四通八达的交通枢纽潜力巨大的商贸物流中心荣誉数据来源：龙坑镇政府官网城市研究——龙坑镇简介环境优美的生态宜居城镇桂花山和紫金山，饮用水源保护区，黔北明珠•共青湖镶嵌其间，西来寺与石牌坊。“遵义—仁怀—习水—赤水”和“贵阳—黄果树—广安”两条红色精品旅游线路“染红”全镇。2013年全镇经济发展情况城市研究——龙坑镇经济总体发展优于其他地方镇，城镇化进程发展快全镇完成地区生产总值23.75亿元，同比增长26%；地方财政收入1.23亿元，同比增长43.2%；工业总产值55.35亿元，工业增加值12