邓州市物业管理实施细则

1邓州市物业管理实施细则（草案）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理办法》《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅装饰装修管理办法》（建设部110号令）和《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本细则所称物业管理，是指业主通过自治管理或选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第三条本细则适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。第四条物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。第五条市房管中心是本市物业管理活动的行业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。财政、民政、物价、公安、城乡规划、住建、城管、环保、人防、消防、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第六条街道办事处、乡（镇）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议2制度。协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，按照街道办事处、乡镇人民政府安排开展物业管理有关的工作。第七条街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。第二章前期物业管理第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：（一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；（二）物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；3配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。第九条建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向市物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。第十条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡（镇）人民政府会同市物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。第十一条在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。其费用列入开发建设成本，产权归全体业主所有。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。第十二条建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设4配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。第十三条物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。第十四条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。第十五条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面5积低于三万平方米的，经市物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。第十六条建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定；有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。第十七条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报市物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。第十八条建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十九条建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案；（二）供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；6（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备；（七）法律、法规规定的其他条件。第二十条物业承接查验应按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。第二十一条建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）承接查验所必需的其他文件。7未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第二十二条建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。第二十三条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。第二十四条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第二十五条物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向市物业主管部门办理物业承接验收备案手续：（一）物业承接查验协议；8（二）建设单位移交资料清单；（三）查验与交接记录；（四）其他与承接查验有关的文件。第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第三章业主、业主大会与业主委员会第二十七条业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意；决定其他事项，9应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。第二十八条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。第二十九条业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导协助业主共同决定。第三十条物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人；临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请成立业主大会。第三十一条街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡（镇）人民政府、10社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。筹备组应当自成立之日起10日