邻里中心部分分析_33p_专题研究报告.

1发展阶段调整发展阶段花园城市的模型是圆形的，整个花园城市分为6个相等的分区，中心是花园，花园四周是大型的公共建筑，服务于整个花园城市，成为邻里中心模式的一个雏形。针对当时欧美出现的城市与交通问题，佩里创建了“邻里单位”理论：邻里中央位置布置公共建筑，交通枢纽带集中布置邻里商业。新加坡邻里中心在一定程度上受到邻里单位的影响，6000-8000套住户配套建设一个邻里中心，商店组合为日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心，不断满足居民物质和文化上的需求。我国运用邻里中心模式主要是苏州、上海等城市，苏州园区共规划有17个邻里中心，服务1.5公里范围的6000-8000户居民，集商业、休闲等多种服务功能于一体，社区服务功能齐全。起步阶段改良发展阶段霍华德田园城市中国式的邻里中心佩里邻里单位新加坡邻里中心阶段邻里中心模式起源于霍华德田园城市，经佩里邻里单位、新加坡邻里中心到以苏州为首的中国式邻里中心已日渐成熟。邻里中心发展商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍2邻里中心基本特性区位贴近居住区，临近主要干道建筑面积1-3万平方米建筑形式集中式、街区式服务人群周边居民（以中高档收入人群为主，兼顾低档人群）辐射半径1.5公里主要业态超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜、社区卫生服务中心特征1.12项基本功能服务，满足人们的日常家庭生活体系2.将商业与服务设施集中（45%的服务，55%的商业）3.服务对象以本区居民为主4.政府支持、调控下的商业行为，具有经济效益邻里中心半径=1.5公里居住组团邻里中心模型图邻里中心基本特征我国邻里中心发展以苏州工业园邻里中心为代表，已形成了一定的基本特征。商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍3苏州邻里中心成功经营模式邻里中心贯彻“以人为本”的理念，集合了12项必备功能，并在此基础上定制拓展，满足高中低各层次客户的需要。在12种必备功能的基础上，根据每个社区的购房人群、周边商圈等进行调查、分析，进行相应的增减，最终实现“以人为本”的经营理念。根据周边商圈不同客户的不同需求，创新、完善“以人为本”完善和优化商用产业组合，努力实现顾客、经营者和政府三满意保持12项必备功能，将商业和公益有机结合高层面统一统一统一全覆盖邻里中心基本特征商业物业/公建配套部分/邻里中心介绍4项目社区配套总建面近4万方，包含体育、商业、敬老、医院及菜场，与邻里中心12项基本功能吻合。邻里中心功能对照本项目公建配套定位与邻里中心功能吻合，可整合打造社区邻里中心模式。商业物业/公建配套部分/项目可行性5邻里中心功能重组邻里中心商业文体活动中心邻里生鲜卫生所+健诊中心乐龄中心基地内部已设功能社区商业社区文化中心社区体育菜场医院敬老院银行书店邮政餐饮店洗衣房美容美发店维修店……升级化立体化公建配套敬老设施菜场医院社区商业商业社区文化中心社区体育总计邻里中心乐龄中心邻里生鲜卫生所+健诊中心社区商业文体活动中心总计将基地内的公共服务设施整合并转化为邻里中心模式，提升物业整体价值，转化后邻里中心总建面积约3.4万方。商业物业/公建配套部分/项目物业重组6跳脱传统公建配套配置方式，整合单独物业形成统一整体打造洋泾板块的邻里中心综合改善物业功能档次，促进公建配套价值提升生活+服务+休闲中档商业物业/公建配套部分/产品整体定位7悠活文体中心（15393方）YOLIFENEIGHBORHOODCENTER(4万方)功能组成悠活邻里生鲜（2379方）悠活乐龄中心（6411方）悠活卫生所+健诊中心（5177方）悠活邻里商业（11302方）商业物业/公建配套部分/产品功能组成8社区商业共计1.13万方，完善邻里中心12项必备功能，同时定制拓展其他商业功能，体现“以人为本”的经营理念。悠活社区商业生活服务+精品超市+小吃餐饮业态建议：商业物业/公建配套部分/产品功能分述9标准层面积层数层高3240m²34.5m标准层面积层数层高800m²24.5m社区商业总面积为社区商业+原菜场面积，共计约13700㎡；社区商业共分两栋，一栋为三层，单层面积3240㎡；一栋为二层，单层面积800㎡。2F3F悠活邻里商业共分两栋，建议标准层面积在3240㎡和800㎡。邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置标准层建议10业态比例表分类业态比例面积(㎡)社区商业部分生活服务58.1%7380生活零售25.5%3240配套餐饮5.5%700生鲜超市（原菜场）18.7%2380合计100%13700邻里中心篇/悠活邻里商业业态设置业态比例设置根据邻里中心的商业物业特点，建议以服务类业态为主，零售类设置社区精品超市，兼顾部分餐饮。业态配比,生活服务,58.10%,53.9%业态配比,生活零售,25.50%,23.7%业态配比,配套餐饮,5.50%,5.1%业态配比,生鲜超市,18.70%,17.3%图表标题生活服务生活零售配套餐饮生鲜超市11邻里中心篇/悠活邻里商业业态业种设置便民服务专业服务教育服务幼教美甲婚纱摄影房产中介家政服务旅行社理发其他培训托儿所音乐培训外语培训按摩火车代售银行速递维修菜场超市邮政移动电信彩票证券缝纫冲印店汽配洗衣店生活零售配套餐饮生活服务类服装类玩具类食品类便利店文具类烟酒类音像类礼品店图书类医药类鲜花类鞋帽类快餐奶茶铺小型餐馆简餐零售类餐饮类细分业态细分业种业态业种配置根据邻里中心的商业物业特点，建议生活服务类业态可设置以下若干细分业种。12业态业种布局业态零售面积3240比例33%描述店铺数量1店铺面积3240商家例举华润Ole，百联BHG，百佳等业态餐饮面积300比例3%描述店铺数量店铺面积商家例举业态配套面积6180比例64%描述店铺数量店铺面积商家例举悠活邻里商业精品超市1F2F3F亲子主题服务棋牌室休闲简餐足浴服务美容美发悠活邻里商业北栋一层引入精品超市，二层设亲子主题，三层设各类服务配套，满足社区居民基本需求。邻里中心篇/悠活邻里商业北栋13华润Ole’是华润万家有限公司于2004年，在其整个零售业态之外筹建的第五支柱业态——高端精品超市，第一店于2004年12月9号在深圳华润万象城开业。其经营面积多为2000-6000㎡以内，经营商品以进口商品辅以高毛利商品（平均40%左右）为主，日销售平时约为20—40万左右，节假日有所增幅30%—70%开店成本较高：Ole’开店成本通常为同规模普通超市业态的2-5倍。超市简介邻里中心篇/中型品质超市案例个性化定制：华润Ole’超市致力于打造本土化、个性化，通过不同地方特征与当地消费者的需求相匹配。全国华润Ole’超市大都定位不同、商品不同或者服务不同。Ole精品超市精品超市案例——华润Ole’高端精品超市14上海城市超市（cityshop）香港citysuper和记黄埔TASTE韩国C-mart其他同类精品超市：华联BHG中百生活剧场中商优品汇百佳International邻里中心篇/中型品质超市案例营业面积3500平方米，进口商品占比超过70％。设有品牌商品、巧克力中心、特色美食体验中心、有机健康中心等专柜。营业面积3800平方米，经营近20000种商品，进口商品约占总商品的76%。商品以食品为主、非食为辅。拥有五大名庄、13个国家的Voila红酒区，国际认证的保健品。嘉里中心店港汇店Ole精品超市目前上海有两家Ole’超市，分别位于港汇广场和浦东嘉里中心，超市以进口商品为主。15概念：亲子主题区的目标客户以孩子为主，兼顾成人，倡导适合家庭集体活动，集休闲、消费、娱乐于一体的消费形式。消费构成：孩子消费是核心，带动整个家庭消费。儿童娱乐/运动/教育/托管/餐饮/摄影/零售亲子主题区亲子主题区以儿童为核心，兼顾成人消费，设置不同功能片区，包括幼儿教育、幼儿运动、儿童休闲娱乐、儿童用品专卖等等。邻里中心篇/悠活邻里商业亲子主题区16汤姆龙亲子堡汤姆龙亲子机构早先成立于台湾，为儿童提供早教，娱乐，智能开发等全方位的服务。汤姆龙亲子堡大陆总部位于苏州，面积9000㎡。整个亲子堡规划3层，设有有总部办公室，智能乐园，早教与各项才艺培训，游戏乐园（3一12岁游戏中学习智力开发），宝贝乐园（1一4岁智力开发游戏），探索乐团（体验成人现实社会模式）商店街，快餐餐饮及师资培训等。汤姆龙国际事业机构，创业于1981年，其企业宗旨为：培养儿童感觉统合的能力激发儿童解决问题的能力发展儿童优质化的体能满足e世代儿童的探索欲增进亲子互动的亲密关系邻里中心篇/亲子主题区案例17汤姆龙亲子堡汤姆龙亲子堡楼层排布•办公室•师资培训与视听室4F•儿童剧场，汤姆龙明星串场及游戏，和儿童一起表演3F•体验乐园，为成人世界缩小版，体验馆有50种工作，70种不同的行业体验，让孩子透过操作扮演等经验体验等扩宽知识•智能乐园，早教功能，以简单的美语融入蒙特梭利教学，并加上计算机、创意美劳、打击音乐、及自然科学等科目2F•亲子游戏乐园，利用游戏进行儿童智力开发•商店街，经销儿童服务、婴幼儿用品、儿童玩具等•1一4岁婴童安全游戏宝贝乐园•快餐简餐餐饮1F邻里中心篇/亲子主题区案例18业态业种布局悠活邻里商业南栋以服务配套为主，并搭配部分简餐。悠活邻里商业1F2F专业服务便民配套服务休闲简餐业态餐饮面积400比例25%描述店铺数量店铺面积商家例举业态配套面积1200比例75%描述店铺数量店铺面积商家例举邻里中心篇/悠活邻里商业南栋191栖山菜场凌浦菜场福山菜场竹园菜场崂山菜场6青丰菜场23458凌江菜场7泾东菜场栖山菜场凌浦菜场福山菜场泾东菜场悠活邻里生鲜项目周边已建成菜场较多，档次及环境普遍较差，将规划菜场提升档次转化为邻里生鲜，优化其环境及品质。邻里中心篇/悠活邻里生鲜20悠活邻里生鲜邻里生鲜单层面积1190㎡，共两层，总面积2380㎡，满足市民日常需求。1F生鲜市场2F邻里生鲜区邻里中心篇/悠活邻里生鲜21项目周边医疗点众多，设施完善，拥有区域级医院和较多社区级医院，项目规划的医院可转化为健诊中心。悠活健诊中心浦东新区公利医院：二级甲等综合性医院洋泾社区卫生服务中心邻里中心篇/悠活健诊中心22按照邻里中心12项必备功能，健诊中心单层面积1294㎡，体量5177㎡，满足居民日常医疗配套需求。悠活健诊中心体检中心健齿中心整型医室1F2F3F4F建议排布参考案例：辉熊诊所邻里中心篇/悠活健诊中心23健诊特色以“日式全身综合健诊”和“抗老健诊”为特色，配合其他普通检查。放大内视镜并用NBI（NarrowBandImaging）对中、下咽喉、食道、胃及十二指肠作完整观察及诊断；无痛全大肠内视镜检查：采用抽气式“短缩直轴保持法”，五分钟即可由肛门抵达盲肠染色放大80倍观察病变；设计完整前列腺检查、乳癌筛检、骨质密度测定、妇女专科检查。全部检查费时简短，当日报告检查结果；设有体能体力及生活质量（QOL，QualityofLife）特色测定，不仅重视身体检查，也重视身体机能、人际关系、生活目标及情绪心理的检测。以ㄧ对ㄧ方式拟定个人专属健康管理计算机档案，详细找出个人健康问题，早期发现异常。除治疗外，也协助改正生活习惯和健康生活指导。基本情况地理位置台北市吉林路302号项目规模2100㎡创立时间1993年企业荣誉通过日本病院会日式健诊学会“健诊设施机能评定”认定为优良设施辉熊诊所以“日式全身综合健诊”和“抗老健诊”为特色。台北辉雄诊所邻里中心篇/悠活健诊中心案例24辉熊诊所楼层排布台北辉雄诊所1F：门诊中心专区2F：健诊中心专区3F：健诊中心专区编号功能A报道柜台B领药处C注射室DVIP室E注射室F营养咨询室G门诊等待区编号功能A护理站BX光检查室C腹部超音波检查室D骨质密度检查室E眼科检查室F妇科检查室G超音波检查室H体适能监测室I更衣室J健诊休息区K听力检查室编号功能A内视镜检查室B报告解说时C耳鼻喉科检查室DVIP室E护理站F餐厅G健诊休息区邻里中心篇/悠活健诊中心案例25按照邻里中心12项必备功能，合并社区体育及社区文化中心，楼层面积3079㎡，共计