课件—房地产测量概述

绪论1房地产测量①学习本课程的目的本课程房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。目的是通过学习，使学生能够熟悉常用测量仪器的性能、构造和使用方法，掌握控制测量及大比例尺地形测量的基本方法，熟悉地形图的应用，了解工业及民用建筑施工测量的基本方法。学习本课程的目的通过本课程的学习，使学生在建筑工程的勘测、规划、设计、施工和管理过程中，具有运用各种测量资料的基本知识。本课程的基本内容包括：水准仪、经纬仪、全站仪等仪器的构造和使用方法，高程、水平角、竖直角、距离的观测方法，测量误差的来源及处理方法，平面控制测量、高程控制测量的方法，地形测量的方法，测设的方法，工业及民用建筑施工测量的基本方法。课程概况和教学要求教学内容以应用为目的，突出针对性补充新内容，削弱部分过时内容首先在仪器操作方面除了介绍常规光学仪器外，还补充以下新内容：全站仪原理与使用；电子水准仪(条码水准仪)原理与使用；在新理论中加入了GPS全球卫星定位系统；数字化成图等简介。采用多种形式进行教学在的教学方式上有课堂讲授、习题课、实习等，各种教学方式之间既有联系又有区别。每种教学方式都发挥着各自的作用。加强课程教学管理。考核：平时20％，实验实习10%，期末考核70％.使用测绘仪器，按照房产测量规范和有关规定，采集和表述房屋及其用地信息。本职业共分四个等级初级房产测量员（国家职业资格五级）中级房产测量员（国家职业资格四级）高级房产测量员（国家职业资格三级）房产测量技师（国家职业资格三级）房产测量员是在商品房出售前以及拆迁前，对于住房的建筑面积进行核查的人员，现在担负这项工作的人员基本集中在各个地区房产局的房地产测绘所。由于这项工作的结果具有一定的法律效果，直接关系房子的售价，因此核查工作对于从业人员的能力有一定的要求。目前，随着我国房地产市场的不断扩大，现有的从业人员已经无法满足市场的需求，我国现有的房地产测绘从业人员进行的测量只能满足现有面积拆迁房屋和新房的评定，现在到处都在进行房屋建设，市场对于专业房产测量的人员需求很大。其可以供职于房产局的测绘所，各大房地产公司等。第一章绪论6第一章房地产测量概论本章主要内容房地产测量的定义目的和任务作用特点程序内容房地产测量与地籍测量术语第一章绪论71.1房地产测量的定义房地产测量测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地。1.定义：采取测绘科学技术、按照房地产业管理要求和需要，对房屋及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是测绘与产籍管理业务相结合的专业测量。2.特征：以权属为核心，以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点。定位－定性－定界－定量－定质－定价第一章房地产测量概论第一章绪论81.1房地产测量的定义4.房地产测量分房地产基础测量和房地产项目测量房地产基础测量房地产项目测量第一章房地产测量概论第一章绪论91.2房地产测量的目的和任务任务一般分为房产测绘和地籍测绘房产测绘调查和测定房屋及用地状况并绘制成图;地籍测绘的主要任务是调查和测定地块及其土地利用状况并绘制成图第一章房地产测量概论第一章绪论101.3房地产测绘的作用归纳以下几点：地理方面法律方面经济方面社会服务方面：一是房地产管理;二是为城市规划、城市建设等服务建筑工程施工招标中的作用（层高2.2)面积纠纷鉴定第一章房地产测量概论第一章绪论111.4房地产测绘的特点(1)测图比例尺大房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500，或1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。房产证比例尺：1：200（产权证上的附图）第一章房地产测量概论第一章绪论121.4房地产测绘的特点(2)测绘内容上与地形测量的差别地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。地形测量没有如此广的任务。房地产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。第一章房地产测量概论第一章绪论131.4房地产测绘的特点(3)测绘成果效力的差别．房地产测绘成果产品多样，其成果被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。(4)测绘成果产品的差别房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房地产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。地形测量仅只有分幅图，所以房地产测绘最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。且房地产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷，地形图则用多色，可以大量出版印刷。第一章房地产测量概论第一章绪论141.4房地产测绘的特点(5)精度要求不同地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在±0．5~0．6mm以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。第一章房地产测量概论第一章绪论151.4房地产测绘的特点(6)修测、补测、变更测量及时城市基本地形图的复测周期一般5—10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。第一章房地产测量概论第一章绪论161.4房地产测绘的特点(7)房地产测绘人员既懂测绘、更懂房地产房地产测绘的另一大特点，就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则，做不好房地产测绘。这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一。第一章房地产测量概论第一章绪论17现在我把住宅小区房产测量的一般作业流程向大家介绍一下：⑶各省建设厅发布的关于房产测量的文件，及所在地房产主管部门的有关房屋面积测算的规定。这些都是房产测量的依据。并根据这些资料制订作业计划。第一章房地产测量概论第一章绪论18现在我把住宅小区房产测量的一般作业流程向大家介绍一下：2、房产调查：房产调查和测量都必须以幢为单位进行。面积较大的小区，可先划分几个丘（片），再在丘下按幢进行。房产调查的内容有房屋的座落、产权、层数、结构、建成年份、用途、墙体归属等。这些项目最好有委托单位的陪同下进行。还应有明确的认定依据。如老住宅区内的“墙体归属”应有委托人填写墙界表，邻居填写意见等。最后汇总填写房产调查表。第一章房地产测量概论第一章绪论19现在我把住宅小区房产测量的一般作业流程向大家介绍一下：3、房屋测量：外业实地测量应以幢为单位进行，先绘制分层测量草图，有设计图的可不绘。用检定合格的测距仪、卷尺等工具丈量分层分户的房屋边长，在草图上标注尺寸。丈量时做到“每边必须丈量，一边必须丈量2次”的原则。第一章房地产测量概论第一章绪论20现在我把住宅小区房产测量的一般作业流程向大家介绍一下：4、面积计算：根据外业房屋测量绘制的一定比例尺“分层分户平面图”进行面积计算。一般按幢的总面积、幢共有面积、套内面积、分推系数等一步步进行，最后分推到各户（套）面积。共有面积的确认必须有明确的文字依据，在分推时始终遵循“逐级分推，下一级必须参与上一级的分推”这个基本原则。并对计算过程单独计算2次。第一章房地产测量概论第一章绪论21现在我把住宅小区房产测量的一般作业流程向大家介绍一下：5、整理资料：一般按总卷（幢）、分卷（户）进行。并编写测量报告。最后要说的是：实际上各省各地区的面积测算方法规定都不相同，特别是共有面积的分推方法。这些都是房产官司的焦点所在。所以房产测量必须做到有依有据。第一章房地产测量概论第一章绪论221.5房地产测量的程序1.申请2.资料提供3.测绘分幅图4.房地产测量（预售测量、竣工测量、变更测量）5.绘制分丘图、分层分户图6.提交报告7.审核第一章房地产测量概论第一章绪论231.6房地产测绘的内容平面控制测量房产调查和地籍要素调查房地产要素测量房地产图绘制房地产面积测算变更测量成果资料的检查与验收第一章房地产测量概论第一章绪论241.7房地产测量与地籍测量房地产测量侧重于房屋地籍测量侧重于土地。合二为一：不动产测量与管理第一章房地产测量概论第一章绪论251.8房地产测量术语第一章绪论261.房屋面积测量－房屋各层水平投影面积的测量与计算－分幢进行2.房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，结构牢固，层高2。20米以上(含2．20米)的永久性建筑。3.专有建筑面积4.共有建筑面积5.公有建筑面积（不分摊）第一章绪论276.房屋产权面积（面积数等建筑面积）7.套内建筑面积8.共有分摊面积9.房屋使用面积8+9＝610.套内墙体面积第一章绪论2811.套内阳台面积12.预售测量（施工图纸有关-预售审批）13.竣工测量（设备-房屋初始登记）14.现状测量15.变更测量第一章绪论2916.分割测量17.功能区18.建设用地面积（土地证）19.总建筑面积20.房屋占地面积（底层）第一章绪论3021.建筑容积率（总建筑面积与建设用地面积之比）22.建筑密度23-32：自学33.勒脚34.裙楼、塔楼第一章绪论3135-38：自学39.住宅开间40.住宅进深41.房产测量号42.街路号第一章绪论3243.丘：有界空间的地块44.幢（栋）45.房屋总层数（6-7层）46-48：自学49.房屋要素（幢号、产别、结构、层数、建成年代、边长、阳台尺寸、用途、面积等）第一章绪论3350.房产要素51-56：自学57红线58-83：自学84.剪力墙房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。剪力墙是指墙体的结构，剪力墙一定是承重墙。85-94：自学第一章绪论34第一章绪论35测绘学科的主要分支大地测量学:Geodesy(GeodeticSurveying)它是以地球表面大区域为研究对象，研究和测定地球形状、大小和地球重力场，以及测定地面点几何位置的学科。现代大地测量学包括几何大地测量学、物理大地测量学和卫星大地测量学三个主要部分。第一章绪论36测绘学科的主要分支地形测量学(普通测量学):Topographicsurveying是研究测绘地形图的基本理论、技术和方法的学科。第一章绪论37测绘学科的主要分支摄影测量学：Photogrammetry摄影测量学是利用摄影或遥感的手段获取被测物体的信息(影像的或数字式的)，经过对图像的处理、量测、判释和研究，以确定被测物体的形状、大小和位置，并判断其性质的一门学科。按获取像片的方法不同，分为地面立体摄影测量学和航空摄影测量学。第一章绪论38测绘学科的主要分支第一章绪论39测绘学科的主要