工程经济学课程设计

武汉轻工大学工程经济学设计题目：某房地产项目财务评价姓名：学号：院系：土木工程与建筑学院专业：工程管理指导老师：目录第一部分设计资料.........................................-1-一、设计题目............................................-1-二、设计目的............................................-1-三、设计资料及相应数据..................................-1-第二部分多层商品房住宅楼.................................-2-一、项目概况............................................-2-二、投资估算相关数据：..................................-2-三、资金筹措计划........................................-3-四、项目经济效益评价....................................-5-五、不确定性分析........................................-8-第三部分小高层商品房住宅楼..............................-10-一、项目概况...........................................-10-二、投资估算相关数据：.................................-10-三、资金筹措计划.......................................-11-四、项目经济效益评价...................................-13-五、不确定性分析.......................................-16-第四部分方案比选........................................-18-参考资料..................................................-19-武汉轻工大学课程设计工程经济学-1-第一部分设计资料一、设计题目某房地产项目财务评价二、设计目的验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。三、设计资料及相应数据1、建筑物地点：湖北武汉。2、房地产开发项目以多层商品房住宅楼、小高层商品房住宅楼两种方案进行比选。3、建设用地50000㎡，即75亩。4、土地费用：商业用途1900万元/亩；住宅用途1300万元/亩即商业用地费用：1900万元/亩×75亩=142500万元住宅用地费用：1300万元/亩×75亩=97500万元武汉轻工大学课程设计工程经济学-2-第二部分多层商品房住宅楼一、项目概况此房地产开发项目位于武汉中心某地带，占地50000㎡，共7层，建筑容积率2：1，即建筑面积为100000㎡。建设期2年，销售时间2年。每年年末等额付款，销售价格为20000元/㎡（数据来自网络“房天下”均价）。二、投资估算相关数据：1、前期费用：住宅用地费用1300万元/亩×75亩=97500万元可行性研究费180万元城市基础设施配套费80元/m2×100000㎡=800万元消防设施配套费5元/m2×100000㎡=50万元生活垃圾服务费12元/m2×100000㎡=120万元白蚁防治费1.3元/m2×100000㎡=13万元勘察设计费18000万元×2%=360万元规划管理费1.8元/m2×100000㎡=18万元2、建设期间费用建筑安装费用：1800元/㎡×100000㎡=18000万元电梯：200万元供水电工程：18000万元×2%=360万元3、管理费：150万元4、基本预备费：（97500+180+800+50+120+13+360+18+18000+200+360+150）×5%=117751×5%=5887.55万元武汉轻工大学课程设计工程经济学-3-5、其他费用：150万元1+2+3+4+5=123788.55万元6、涨价预备费：以工程静态投资123788.55万元为计算基础，建设期为2年，每年年末等额付款，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为3%（数据来自网络“凤凰财经”2016年物价分析）。第一年涨价预备费为：PC1=123788.55×50%×[(1+3%)-1]=1856.83(万元)第二年涨价预备费为：PC2=123788.55×50%×[(1+3%)²-1]=3769.36（万元）则该项目的涨价预备费为：PC=PC1+PC2=5626.19(万元)7、建设期利息估算预估项目贷款80000万，年利率7%,采用年中支付。贷款分2年投入，第一年40000万元，第二年40000万元。表1建设期利息估算表（万元）项目123利息累计当年累计欠款04140084249当年借款4000040000当年应付利息140028494249年末欠款累计4140084249工程总造价：123788.55+5626.19+4249=133663.74万元，自有资金：133663.74-80000=53663.74万元，占工程总造价的40.15%。三、资金筹措计划1、自有资金为53663.74万元，建设期为2年，贷款第一年、第二年分别投入40000万元。武汉轻工大学课程设计工程经济学-4-表2长期借款还款计划表（万元）项目34期初累计欠款8424942124.5当期偿还本金42124.542124.5当期偿还利息5897.432948.72期末欠款累计42124.50．00说明：i=7%，分2年还款。表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目121总投资66831.8766831.871.1建设投资64707.3764707.371.2建设期利息140028492资金筹措66831.8766831.872.1项目资本金24707.3724707.372.2债务资金4140042849表4建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计183601836013.74%1.1建筑安装费180001.2供水电费3601.3电梯费用2002000.15%2工程建设其他费合计990419904174.10%2.1土地使用费975002.2城市基础设施配套费8002.3消防设施配套费502.4生活垃圾服务费1202.5白蚁防治费132.6勘察设计费3602.7规划管理费182.8可行性研究费1803预备费合计11513.7411513.748.61%3.1基本预备费5887.553.2涨价预备费5626.194其他+管理费用3003000.22%5建设期利息424942493.18%合计18360200115103.74133663.74100%武汉轻工大学课程设计工程经济学-5-2、各项资本金估算（1）工资及福利费估算：管理、销售等工作人员每年工资及福利1000万元。（2）财务费用：每年偿还当年利息。（3）营业费用：经预测、核算以及与往年对比，每年营业费350万元，用于宣传及广告等。（4）修理费：（设备+水电）×10%=（200+360）×10%=56万元。（5）建设费用：总投资额分2年回收，每年66831.87万元。（6）总成本估算：本项目在运营期内不存在新的贷款和利息，因此固定成本包括工资及福利，可变成本包括财务费和运营费。表5总成本费用表（万元）序号项目341工资及福利100010002财务费用5897.432948.723营业费用3503504修理费56565建设费用66831.8766831.876总成本费用74135.371186.59四、项目经济效益评价1、销售收入估算通过对2016年12月城市住宅房价调查显示，按武汉市平均房价计算，将该项目房价定为平均25000元/㎡。在2年经营期内，第一年出售60%，第二年出售40%。第一年销售收入：100000×60%×25000=150000万元第二年销售收入：100000×40%×25000=100000万元总销售收入：250000万元。2、增值税估算（增值税税率为20%）第一年应缴纳增值税：150000×20%=30000万元武汉轻工大学课程设计工程经济学-6-第二年应缴纳增值税：100000×20%=20000万元共缴纳增值税50000万元。3、其他税金及附加根据武汉市的规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平方4.5元，城市维护税按照增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：100000×4.5=45（万元）城镇维护建设税：第一年：30000×7%=2100(万元)第二年：20000×7%=1400（万元）教育费及附加：第一年：30000×3%=900（万元）第二年：20000×3%=600（万元）表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计341营业收入2500001500001000002增值税5000030000200003营业税金及附加5090304520453.1城镇土地使用税9045453.2城镇维护建设税3500210014003.3教育费附加15009006004、利润与利润分配估算表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计341营业收入2500001500001000002营业税金及附加5090304520453总成本费用145321.8974135.371186.594利润总额99588.1172819.726768.415所得税24897.0318204.936692.106净利润74691.0354614.7720076.31武汉轻工大学课程设计工程经济学-7-表8项目投资现金流量表（万元）(行业基准折现率为15%)序号项目12341现金流入1500001000001.1营业收入1500001000002现金流出66831.8766831.87445134512.1建设投资66831.8766831.872.2经营成本140614062.3营业税金及附加304520453净现金流量-66831.87-66831.87145549965434累计净现金流量-66831.87-133663.7411885.26107528.265净现金流量现值-66831.87-58116.9995698.4755203.296累计净现金流量现值-66831.87-124948.8629250.3984453.687所得税18204.936692.108税后净现金流量-66831.87-66831.87127344.0789850.99累计税后净现金流量-66831.87-133663.74-6319.6783531.2310税后净现金流量现值-66831.87-58116.9983723.7351376.7411累计税后净现金流量现值-66831.87-124948.86-41225.1310151.61该项目税后静态投资回收期：Pt=4-1+(6319.678985.9)=3.07年该项目税后动态投资回收期：Pt’=4-1+(41225.1351376.74)=3.80年项目投资财务净现值（税前）：NPV=84453.68(万元)项目投资财务净现值（税后）：NPV=10151.61（万元）项目投资内部收益率（税后）：IRR=18.13%iC=15%其中，当i1=18%时，NPV（i1）=374.82（万元）当i2=20%时，NPV（i2）=-5493.76（万元）武汉轻工大学课程设计工程经济学-8-