第三章建筑物区分所有权

第三章建筑物区分所有权【本章教学目的与要求】通过本章学习，理解建筑物区分所有权概念、特征，掌握建筑物区分所有权的内容。【教学内容】第一节建筑物区分所有权概述第二节建筑物区分所有权的客体第三节建筑物区分所有权的内容第一节建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的概念（一）关于建筑物区分所有权不同称呼日本——建筑物区分所有权德国和奥地利——住宅所有权法国——住宅分层所有权瑞士——楼层所有权美国——公寓所有权英国、新西兰——住宅所有权我国——业主的建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权性质1、一元论说：（1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其专有部分所享有的权利。（2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，称为“享益部分”4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——德国法学家贝尔曼倡导（三）立法采三元论说建筑物区分所有权：指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所产生的成员权等三要素所构成的特别所有权。《物权法》第70条..\法律法规1\中华人民共和国物权法.doc二、建筑物区分所有权的特征1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分持分权+成员权2、专有所有权的主导性:（1）取得专有权即取得共用部分持分权和成员权，转让专有权，持分权和成员权视为一并转让;（2）专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权和成员权之大小;（3）成立登记上，往往仅登记专有所有权。3、一体性:三项权能必须结为一体，不可分离4、权利主体身份的多重性三、区分所有权的类型1、纵切型（纵割式）区分所有权——一般连栋式或双并式分间所有建筑物。2、横切型（横割式）区分所有权——将一栋建筑物作横的水平分割。3、混合型（混合式）区分所有权——上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。四、立法模式1、民法模式：以瑞士、意为代表，在民法典中设专章规定;2、住宅法：主要为英美法系国家所采用，即通过制定住宅法，对一切类型住宅的所有、租赁关系进行调整;3、建筑物区分所有权法模式：进行专门立法，德、日、奥地利等国。第二节区分所有权客体一、专有权的客体，须具备的条件：1、须具有构造上的独立性：（1）所有权支配范围须明确。（2）权利的行使不能对他人的专有权构成侵害。2、须具有使用上的独立性（1）不需其他部分辅助即可使用。（2）每一专有部分具有和其他建筑物一样的独立的经济效用。3、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。二、专有部分的范围（四种学说）1、中心说（壁心说）——达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。以中心线为准专有部分建筑物立体简图墙体的中心线厨房客厅卫生间主卧室2、空间说——限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间。3、最后粉刷表层说——专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分。4、壁心和最后粉刷表层说（1）在内部关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；（2）在外部关系（如买卖、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。三、共有部分（一）共有部分的界定指区分所有人所拥有的单独所有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物。共有部分“法定共有部分”——在性质上或构造上属于当然共用，例地基、楼梯等。“约定共有部分”——其构造和利用上虽有独立性，但依所有人的契约而成为共用部分。如停车场。（二）共有设施1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。2、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。专有部分绿地共有小区道路共有（三）停车位的特殊规定1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。（四）共有部分法律属性各国立法均将建筑物的共用部分推定为各所有权人共有，但对于共有性质，看法不一。（1）共同共有说。（2）按份共有说——份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定。第三节区分所有权内容一、业主作为专有权人的权利与义务（一）业主的权利1、对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2、在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制（二）业主的义务1、业主对其专有部分的使用不得违反区分所有建筑物的使用目的;“住改商”问题：《物权法》解释第10、11条..\法律解释\物权法司法解释.doc2、对其专有部分的使用不得妨害其他业主利益;3、不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。二、业主作为共有权人的权利与义务（一）业主作为共有权人的权利1、有权按共用部分用法使用共用部分;2、业主有权分享共用部分的收益;建筑物维修资金，属业主共有。经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应公布。3、共用部分的单纯的修缮改良权;4、业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。（二）业主作为共有权人的义务1、应维护共用部分的正常使用状态;2、应负担共用部分的正常费用。费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按约定；没约定，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（三）判断业主是否违反义务的标准——是否损害全体业主之共同利益下列情形可认定为损害业主共同利益：（1）将专有部分供所定用途之外使用;（2）搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等;（3）带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用行为;（4）变更建筑物专有部分基本结构;（5）饲养有危害或干扰他人的动物；（6）体育用品或较重物品之任意投掷；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新设、附加或变更电气、煤气、给排水等设施，使容量受到影响；（9）私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物；（10）违反公序良俗的其他行为。业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法院起诉。三、业主之成员权（一）业主作为成员权人的权利1、表决权2、订立规约权。3、选举及解任管理者的权利。（1）可以设立业主大会，选举业主委员会；（2）可自行管理，也可以委托他人管理；（3）对建设单位聘请的管理人，有权更换。4、请求权——召集会议、管理共同事务、收取共用部分之利益、停止侵害、停止违反共同利益的行为等。5、撤销权：业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求法院予以撤销。6、对物业管理工作的监督权。（二）业主作为成员权人的义务1、执行决议的义务。2、遵守管理规约的义务。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。3、接受管理者管理的义务。四、管理机构1、相关概念（1）业主，原则上应为建筑物区分所有人。业主《物权法》司法解释第1条..\法律解释\物权法司法解释.doc（2）业主大会：由全体业主组成，是最高权力与决策机构。（3）业主委员会：是业主大会决策的执行机构。（4）物业管理公司：提供物业管理服务，主要工作包括收取物业管理费，安全卫生维护等。小区规模不同，业主行使权利的组织可采业主大会或业主代表大会方式。2、业主、业主大会、业委会、物管公司的关系业主大会业主委员会业主物管公司授权执行决议确定管理目标提供物管服务签订服务合同支付物管费用签订业主公约缴纳物管费用3、管理机构的法律地位——四种立法模式（1）不具有法人人格：德国。（2）具有法人人格：法国。（3）管理团体法人：日本为代表，附条件承认管理团体为法人。（4）判例上具有法人人格：美国。《物权法》没有确认业委会、业主大会的法人资格，但可通过集团诉讼及代表诉讼，代表业主参加诉讼。4、重大事项（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）其他重大事项；决定第5、6项，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同；决定其他事项，应面积过半数，且人数过半数。1、甲为一开发商，乙为一苗圃经营商，甲将已出卖的楼房的房顶租与乙进行苗圃种植。因乙在房顶种植花草浇水引起纠纷。以下正确的是（）。A、甲对该房顶享有所有权，其与乙之间签订的合同为有效合同B、甲对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙侵犯了房屋各区分所有人的共有权C、本案应按照相邻关系处理D、本案应按照区分所有处理甲与乙共有一栋三层楼房，其中一层为乙所有，二三层为甲所有。2004年发生洪灾，房屋严重受损，甲与乙协商决定重建，乙所有一层，甲为二三层。十天以后，丙找到甲，经协商，以8万元的价格转让该块地基给丙。价款交付甲后，甲告知了乙，乙并未异议。但提出，因该房属于共有，且其所有原房屋的一层，对地基享有全部的使用权。因此，卖地基的价款应双方均分。甲认为自己应分得价金的三分之二，乙只能分得三分之一。遂发生纠纷。本案该如何处理？