资产评估报告

1B有限公司某宗地的公开市场价值资产评估报告班级：工程管理1104班学号：P2201110434姓名：朱锡磊指导老师：龚雅云评估单位：A资产评估有限公司报告日期：2015年1月5日2目录一．序言................................................3二．委托方宗地资料......................................3三、评估目的............................................4四、评估范围和对象......................................4五、评估基准日..........................................4六、评估原则............................................4七、评估依据............................................5八、评估方法............................................5九、评估过程............................................6十、评估结论............................................6十一、特别事项说明......................................8十二、评估基准日后的重大事项............................8十三、评估报告的法律效力................................8十四、评估报告提出日期..................................9备查文件.................................................103一、序言A资产评估有限公司接受B有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对B有限公司位于南京市××开发区××路××号的土地的公开市场价值进行评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的宗地进行询证，对委估资产及负债在2014年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下。二、委托方宗地资料（一）评估对象1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：B有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：2004-12-1至2054-11-30止土地总面积：10000平方米未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象位置情况估价对象位于南京市××开发区××路××号，土地等级属南京市基准地价十级地段。距南京长江隧道3公里，距河西奥体中心12公里，距南京南站21公里，距禄口机场60公里。估价对象位置:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。（二）影响因素说明1、个别因素分析交通条件：距南京长江隧道3公里，距河西奥体中心12公里，距南京南站21公里，距禄口机场60公里，主干道为××公路。2、区域因素4估价对象所在的××区位于南京的江北，长江隧道口不远，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，旅游产业发达，拥有全市最长的江岸线，开发前景广阔，是南京市发展的后起之秀。××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥及地下轨道交通为重点的基础建设和工业园区建设，使得该区域与主城区逐步形成快速经济圈。3、市场背景分析由于主城地块的不断开发，逐步凸显稀缺态势，随着过江通道的不断修建，江北的经济发展突飞猛进，并且得到政府的大力扶持，该区域的市场发展前景十分看好。三、评估目的B公司欲以公司拥有的宗地对外联营投资，故委托A评估机构对该宗地的开发价值进行评估。四、评估范围和对象评估对象为B有限公司位于南京市××开发区××路××号的土地。该公司因需以评估对象向法院提供财产担保，委托A评估机构对该宗地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2014年12月1日。经核实，此次纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。五、评估基准日本项目资产评估基准日是2014年12月1日。公司选择该评估基准日是基于：评估基准日与评估目的实现日较为接近，有利于评估目的的实现；该评估基准日与月份会计报告期及审计截止日一致,能充分利用会计报告资料和审计结果，便于资产清查和调查核实。评估中的取价标准为评估基准日有效的价格标准。六、评估原则(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资5料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；(三)遵循科学性原则。针对本次评估的特点、在查阅资料和了解委估资产状况的基础上，制订了可行的评估技术方案，使得资产评估结果科学合理；(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2014年12月1日的现行公允价值；(五)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；(六)维护资产占有者、债权人及投资者合法权益的原则。七、评估依据（一）本次评估的法规依据主要有1、国务院《国有资产评估管理办法》1991.11；2、原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5；3、财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6；4、国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7，国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。（二）本次评估的计价依据主要有1、国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》；2、评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》；3、《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）；4、向生产厂家及经销商询价；5、国家有关资产评估的法规资料。八、评估办法（一）估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，即对土地采用市场比较法估价。（二）市场比较法6市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、土地类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象土地在估价期日的标准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。九、评估过程（一）本司评估人员按照评估操作规范的规定，做好统计，并做到帐、表、物相符，且不重、不漏；（二）制定评估工作方案和工作计划；（三）提请公司准备宗地评估所需的技术、经济资；。（四）对宗地进行现场清查核实：评估人员到现场核实产权依据，对宗地的基本情况整体评价，询问有关技术人员，并由双方做出现场核查记录，为确定成新率提供直接依据；（五）分析有关技术、经济资料，结合宗地具体情况，进行评估计算；（六）复核和验证有关评估值；（七）撰写评估说明。十、评估结论根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则及必要的评估程序，我们某公司对外联营投资，故委托某评估机构对该宗地的开发价值进行评估。过程如下：（一）计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数（二）比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。（三）估价对象房地产价格测算7本次估价，选择了与估价对象条件类似的四个交易案例作为比较实例。1、估价对象和交易实例土地因素条件描述见表。土地单价（元／m2）交易日期交易情况容积率区位状况实物状况剩余可使用年限待估土地2014.12.103.40O40年A25002013.12.1—1%3.2+5%一2%38年B28002013.12.1+2%3.6O+4%40年C26002013.12.1一3%3.4+2%039年D27002012.12.1+5%3.2—3%+2%38年2、表中数据说明表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。3、其他相关数据（1）从2011年至2014年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；（2）容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0．1，容积率修正系数增加l。适用资本化率为6％。38年：（1-1/1.0640次方）/（1-1/1.0638次方）=1.0139年：（1-1/1.0640次方）/（1-1/1.0639次方）=1.01（四）具体数据估价对象A比准价格：2500*1.05*0.99*（102/104）*1.05*0.98*1.01=2648.92元估价对象B比准价格：2800*1.05*1.02*（106/104）*1*1.04*1=3178.73元估价对象C比准价格：82600*1.05*0.97*1*1.02*1*1.01=2728.07元估价对象D比准价格：2700*1.05*1.05*1.05*（102/104）*0.97*1.02*1.01=3063.32元该宗地估价单价为（A+B+C+D）/4=2904.76元该宗地估价为2904.76万元十一、特别事项说明（一）本次评估结果是在委托方确认其所委托评估的宗地的产权归属清楚、帐物相符；（二）限于评测手段等因素，评估人员在现场实物状态时，主要依赖于评估人员的外观检测和委托方提供的宗地资料及向有关人员询问情况等得出的宗地状况，并以此作为评估的依据之一；（三）本次评估只限于对委托方申报的宗地范围进行评估，未考虑申报范围以外的土地。十二、评估基准日后的重大事项（一）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估；（二）报告使用人应考虑评估基准日后发生的有关资产处置行为对总体评估结论的影响。十三、评估报告的法律效力（一）根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为自评估基准日起一年，即自2014年12月1日起至2015年11月30日。（二）本次评估结果是反映评估对象在委托评估目的的特定条件下的价值，没有考虑其他特殊的交易方式可能的追加付出对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。（三）本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。（四）本报告仅供委托方为评估目的使用和送交上级主管单位及国有资产监督管9理部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意，委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果，公司不承