第四章建筑物及在建工程评估

第四章建筑物及在建工程评估要求理解和把握房地产评估的特点、影响房地产评估的因素，以及各种评估方法在房地产评估中的具体应用。第一节概述一、概念与特性房地产：本章讲狭义房地产，指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。特点：1、位置固定性2、长期使用性3、个体差异性4、投资风险性投资额大、生产周期长、空间位置固定5、经济地理位置可变性6、受政策、环境等因素的影响明显7、具有保值增值趋势二、房地产的价值与价格的关系房地产价值是在交易前由评估人员给出的公正性价值判断。房地产价格是交易双方的实际成交价格，是对价值的反映。三、房地产价格的种类（一）按房地产的实物形态划分1.土地价格2.建筑物价格3.房地产价格房地合一的价格。（二）按房地产价格的形成方式划分1.市场交易价格2.评估价格根据使用目的及其作用分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。前三项由政府制定并定期公布。（三）按房地产的交易方式划分拍卖价格：采用拍卖方式形成的成交价格。招标价格：采用招标方式形成的成交价格。协议价格：采用协议方式形成的成交价格。（四）按房地产的权属性质划分所有权价格：是指房地产所有权的价格。使用权价格：是指房地产使用权的交易价格。转让价格：是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人时所形成的价格。抵押价格：是指为贷款抵押的房地产评估的价格。（五）按房地产价格的表示单位划分房地产总价格：是指一宗房地产的整体价格。可以是总地价、总房价、房地总价。房地产单位价格：是指分摊到房地产单位面积的价格。楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为：楼面地价=土地总价格建筑总面积=土地单价容积率容积率=建筑占地总面积建筑总面积例4-1：某栋6层的建筑物占地面积为500平方米，首层建筑面积为350平方米，2至6层每层建筑面积为280平方米。试计算容积率。容积率=（350+2805）/500=3.5例4-2：有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为多少？楼面地价=土地单价/容积率=3000/2=1500元/平方米四、房地产的评估步骤（自己看!）五、房地产的评估原则1、合法性原则合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最有效使用原则是指房地产的评估应该以获利最大的使用方式来衡量其评估价值。也就是说，房地产的评估应该以土地获利最大的使用用途和使用强度作为房地产的评估前提和基础。3、供求原则由于供给缺乏弹性及垄断的存在，使该原则受到限制。4、替代原则评估时可找一些与被评估房地产具有替代性的房地产作为参照物。5、房地合一原则原因：房产和地产价格的性质不同。表现在：1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。6、评估基准期原则该原则要求房地产评估值应该是评估对象的评估基准期的客观合理价值。第二节建筑物及其分类不讲!第三节建筑物的评估一、影响建筑物价值的因素基本因素：房屋建筑成本、税金、建房利润、其他附加费、国家征收的土地使用费。其他因素：经济地理因素；环境因素；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、朝向；房屋的磨损和完好程度；用途；产权等。二、建筑物评估的特性1.受土地使用权年限的制约大多情况下，以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。2.单独评估地上建筑物可以采用成本法3.建筑物的评估应该在适法的前提下进行包括国家的政策、法规。三、房屋建筑物现场勘察规模大的，可分为A、B、C三类，以明确重点，区别对待。注意：了解房屋现状和使用情况；做好勘察记录。四、建筑物评估的成本法是从建筑物的再建造或投资角度，估算待估建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，从而求得建筑物价值的评估方法。其计算公式为：建筑物评估价值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）建筑物重置成本构成1.土地取得费用是指企业以受让方式取得土地使用权所支付的价款，或者企业以划拨方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种补偿费用。2.前期工程费规划和可行性研究费；测量、勘察、设计费。3.基础设施建设费4.建筑安装工程费是指房屋建筑物及其基地的全部建筑安装工程所消耗的费用。（1）直接工程费施工过程中发生的各项费用。（2）间接费企业管理费、财务费用、其他费用（3）计划合理利润是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。（4）税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，如营业税等。（5）公共配套设施建设费是指由开发商支付的非经营性用房、附属工程的建设费用。5.工程附加支出6.资金成本（二）建筑物重置成本的测算方法1.重编预算法该方法是按工程预算的编制方法，评估对象成本构成项目按现时价格重新估算其重置成本。用这种方法估算其重置成本，准确性相对比较高，但是费时。该方法用于：估算建筑物的更新重置成本；评估构造比较简单的建筑物。2.预决算调整法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。使用该方法的前提：以建筑物原工程量是合理的为假设前提，且有完整的工程预决算档案资料。3.指数调整法。是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。该方法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。一般只限使用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。重置成本=账面成本价格指数例：某企业一简易仓库，账面价值为100000元，建筑面积为1000平方米，竣工于1999年底。要求估算2004年底该仓库的重置成本。经查询，企业所在地区建筑业产值价格环比指数2000-2004年分别为：10%、16%、20%、9%和5%。（1）计算价格指数。X=(1+10%)(1+16%)(1+20%)(1+5%)100%=175.25%（2）估算仓库重置成本重置成本=100000175.25%=175250元4.市场价格调查法（1）向当地有关管理部门调查向当地建设银行咨询重置价格信息；向当地定额管理站咨询工程造价调整系数和重置价格信息；向当地建委规划局咨询房屋建筑收费的地方性规定。（2）向有关单位调查向建筑企业调查工程造价信息；向房地产开发公司调查工程造价和商品房市价信息；向有关企事业单位调查工程造价和商品房市价信息；向产权登记部门调查房屋价格信息。（三）建筑物实体性贬值的估算建筑物实体性贬值是指建筑物在使用过程中由物理、化学因素引起的，因人工使用或自然力影响而形成的价值损失。估算方法有：1.使用年限法。是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物有形损耗率；或以估测建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。建筑物实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%2.评分法。是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出建筑物的成新率，再通过成新率来计算建筑物实体性贬值率的评估方法。成新率=（结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B）G、S、B分别为每部分的评分修正系数。建筑物实体性贬值率=1-建筑物成新率建筑物成新率的评分标准，可参考原城乡建设环境保护部于1984年颁发的《房屋完损等级评定标准》表4-1。修正系数见表4-2.例4-4：某混合结构三层建筑，经评估人员现场打分，结构部分得分为70分，装修部分得分为50分，设备得分为70分。又通过查询相关数据可知，结构部分修正系数为0.6，装修部分修正系数为0.2，设备部分修正系数为0.2，试测算该建筑的成新率。被评估建筑的成新率=（700.6+500.2+700.2）/100100%=66%（四）建筑物功能性贬值的估算建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。原因：1.建筑物用途与使用强度不合理造成的功能性贬值。这种贬值是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。其功能性贬值的量，相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。在具体评估时，还要考虑建筑物是房地合一评估，还是房地分估，再来分析判定其功能性贬值。2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有功能和最大限度发挥其效用。该部分贬值可用被评估建筑物的有效使用面积与其建筑面积的比例，与正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例的差额来测算。3.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。（五）建筑物经济性贬值的估算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。主要表现为利用率下降，从而导致收益下降。所以有：建筑物经济性贬值=1(1)ntttRr五、建筑物评估的市场法市场法是与在近期内发生或即将发生的同类型区域类似建筑物交易价格为基础，经必要的修正来确定待估建筑物最可能实现的合理价格。房屋建筑物评估的市场法与土地使用权评估相比，有关区域因素、交易情况、交易时间等的修正方面一样（参见土地使用权评估），只是个别因素方面不同。（一）市场房价对照法掌握参照物的市场成交价格，并剔除地价的因素，然后将被评估房屋建筑物与参照物进行对比，分析两者的差异并量化，在参照物市场成交价格的基础上作出调整和修正，得到被评估建筑物评估值。（二）单位造价调整法是以现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价值的一种方法。其步骤为：1.搜集与被评估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现行单位造价，以此作为评估待估建筑物价值的基础。2.调整被评估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、附属设施、建造时间、市场行情等方面与现行单位造价所依据的标准之间的差异，对搜集的建筑物现行标准单位造价进行调整并加上正常合理的利润作为房屋建筑物的评估值。六、收益法是指对于能够获得收益的房屋建筑物，将其获得的每年的收入扣除相关税费等的余额按一定的折现率折现，估算房屋建筑物评估值的方法。收益通常用租金表示，假设房屋收益年期为无限年期。1.年收益比较稳定的房屋建筑物的评估：P=A/r2.年收益前期不等，后期为年金形式的房屋建筑物的评估11(1)(1)nttntRAPrrr例4-5：一栋房屋预计在今后5年每年分别收取租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第六年起，租金为168万元，本金化率为10%，试评估该房屋的价值。P=100（1+10%）-1+100（1+10%）-2+110（1+10%）-3+120（1+10%）-4+130（1+10%）-5+168/10%（1+10%）-5=1462.01万元在建工程评估不讲！