精装修发展的现状、问题与对策(1)

城市建设2009年总第20期CONSTRUCTION勤、手勤和脑勤，切实负起工程建设中的安全监管责任。建设单位在监理合同中，也应明确监理对安全生产监管的职责和权限，促使监理单位加强安全生产监管，督促施工单位认真履行各项安全生产规章制度，落实安全管理措施，切实发挥监理在工程建设中的安全监管作用。公路工程建设是一个复杂的系统工程，安全生产管理是从项目可行性研究到缺陷责任期全过程、由全体相关人员共同参与的动态管理过程，本文仅探讨了工程实施阶段的安全管理方法，起抛砖引玉的作用，还有许多更深层次的问题，如行业管理、监管体制、激励约束机制、隐患排查治理方法等，需要广大建设者和管理人员在实践中积极探索，共同努力，营造一个安全、和谐的交通建设环境。◆传统毛坯房，带来了大量噪音、建筑垃圾及污染，给现代人们生活带来了诸多麻烦和困扰。香港，早在2001年就停止出售毛坯房，2002年，国家建设部更是出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，精装修已成为一种国际发展趋势。然而，6、7年过去了，除了少数城市商品住宅总体装修率达到80-90%外（如广州、北京），其他城市精装房少之又少。国家，为什么势在推进精装修？又是什么原因，导致精装修举步维艰，它究竟遇到了什么问题？我们又该怎样推进精装修的发展？本文从以下几个方面进行了讨论：一、精装修的优势及现状精装修，是指国家政策中提到的“成品房”，即2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确规定的“装修一次到位”房———房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。与毛坯房相比，主要存在以下差别：从上表可以看出，精装修无论是对国家还是个人，都是利大于弊的。但是，这些优点大部分是建立在开发商能严格执行国家施工要求，对施工质量能有效把控基础上的。事实上，开发商能做到吗？精装房，真如上表所述之完美吗？我们不防来看看下一组数据：我国精装修行业始于2002年，2003年开始大批量上市，2004年交房入住一年后进入了装修投诉高发期。来自北京市消协的数据显示，目前在房地产投诉中，精装修投诉已超过30%，成为继物业管理后的第一大房地产投诉热点。而另一项就消费者对精装修诸多因素的关心程度的调查中，品牌重要性低于20%，而质量重要性则超过60%位列榜首。随便翻翻网上的“业主论坛”就能找到一大堆的抱怨：磁砖空鼓、地板起翘、墙皮裂缝等等。质量，成为消费者在精装修中关注的焦点问题。虽然精装修质量投诉一浪高过一浪，但是否就代表消费者不愿意购买精装房了呢?在2008年10月，某报社举办的一次抽样调查中，就客户“希望购买住宅的装修标准”进行了调查，取得数据如下：可见，消费者对精装修的向往度仍然较高，只是根据个人需求不同，选择的精装方式不一样而已。而且，这个比例同精装修发展的现状、问题与对策杨丽沙1杨廖沙21、长沙环境保护职业技术学院湖南长沙410004；2、中央广播电视大学摘要：在国家政策鼓励和市场需求的双重作用下，精装修楼盘越来越多地出现在人们的视野当中，在蓬勃发展的同时又存在新事物无法避免的问题。作者针对现行精装修的状况、所面临的问题进行了剖析，并提出了相应对策，以确保有效推动精装修的发展，促进房地产市场健康发展。关键词：精装修、开发商、房地产、消费意识毛坯房精装修材料损耗个人装修无法有效利用边角余料，加上非专业估计耗材，造成建材大批浪费。精装修计入开发商成本控制，加上边角余料的利用，有效减少材料损耗。噪音污染住户入住时间不同，装修时间不同，彼此间装修噪音干扰严重；统一一次性装修到位，避免噪音污染。气味污染个体装修验房无保障，无专门的验房体系，甲醛超标等问题突出。交房须经过国家相关部门验房，否则不得交房，不存在甲醛超标等问题。住房结构个体装修不专业，不尊重住房结构，随意破坏，带来住房安全隐患。开发商对安全负完全责任，不会对住房结构进行肆意破坏。施工质量装修黑洞太多，个体装修中质量及偷工减料问题屡见不鲜。与品牌装修公司达成战略联盟，严控质量问题、偷工减料问题。小区安全毛坯房装修时进出人员多而杂，安全保障系数低。所有住户一次装修到位，避免了个体装修不安全因素。个人装修耗费大量时间、精力，耗时长达2个月之久。节省时间、精力，为现代精英人士节约宝贵时间；须一次性支付装修款，压力较大，部分因经济窘迫无法装修导致房屋空置。精装费用可计入按揭，降低一次性支付压力，交房即可入住。消费者利益能照顾个性化需求,但最初只能看效果图，与最后装修的实际效果存在落差。一开始就知道最终的装修效果，避免了个体装修与实际效果的落差。工程管理103城市建设2009年总第20期CONSTRUCTION比2007年50％而言，已有大幅度上涨。从上面两组数据，我们可以看到，一方面是消费者对精装修的投诉不断增多，消费疑虑不断增加，另一方面，消费者对精装修的需求却又在不断上涨。这反映了，如果能有较高的精装修操控力，这个市场的蛋糕无疑是巨大的。但事实上，由于精装修质量投诉率过高，引发精装房销售情况受阻，供给达不到消费者的有效需求。原本雄心勃勃进军精装房市场的开发商望而却步，市场供应量亦随之下降。蛋糕虽大，啃下去却发现有点噎人。力推精装修，主管部门的愿望无疑是好的，但目前的现状，却恐怕是主管部门当初没有想到的。二、精装修发展面临的问题精装修发展过程中，到底遇到了哪些问题导致质量无法过关、投诉频频，从而阻碍了整个行业的发展呢？笔者认为，主要有以下几个方面：（一）开发商管理经验欠缺、管理能力不足精装修从诞生到现在仅短短6、7年时间，开发商多沿用其原有领域（公装或家装）管理经验，应对精装房项目，没有及时调整管理模式，导致管理效能低下：1、前期规划不到位精装修业务的特点决定了业务前期规划的重要性，一般来讲，一个比较完备的前期规划包括四项内容，即合适的工期进度安排、合理的资源配置方案、明确的质量评价标准和一定的应对意外情况的管理预案。而这些内容，必须以作业流程的方式加以体现，以便于作业及管理人员识别应用。现阶段，大多数开发商都缺少基本的业务执行规划，或者只是一个概念意义上的工作计划，导致整个精装修业务过程随意性较大，缺乏基本抵抗能力。2、信息传递不对称现阶段，大部分精装修业务主要是通过业务分包的方式加以执行。在分包过程中，业务执行标准等重要信息常在传递过程中散失。在执行过程中，各施工单位的运作情况也很难被业务管理部门所了解。因此，信息不对称问题，一直是影响精装修企业执行能力的重要原因。3、资源调配不到位精装修业务规模大，需要多种资源科学调配，才能最大效率的得以执行。其中，物料与人员两种资源是问题的多发区。在物料调配方面，缺乏科学的物料供给网络及供给流程，无法保证作业过程中物料按工序、地点保质、保量、准时到达。在人员调配方面，主要问题表现在，不同工序环节不同工种的工作协调与合理衔接不上。（二）市场欠缺专业的精装修施工企业目前，我国精装修行业市场上从事装修业务的企业主要有两类：一类是半路出家的“公装”企业，另一类是半路出家的“家装”企业，而专门从事精装服务的专业性企业少之又少。其中，“公装”企业因多从事宾馆、写字楼等公用设施的装修，施工人员工艺水平要求低、作业水准低，在操作精装房工程时，极易发生“普通质量问题”，如墙面不够平整等问题；“家装”企业多从事单户或较小规模的住宅装修，在操作精装房工程时，因管理与人才等资源支持不到位，造成项目推进的控制力不足，留下大量工程隐患。无论是“公装”企业还是“家装”企业，精装修业务对其来讲都是“兼营”，而非主业。相对于传统装修业，精装修有其自身的特点：一、规模大。少则几十套、多则几百上千套同时运作，这对从业者的控制与执行能力提出了严峻考验。二、工期短。精装修在一定程度上加大了开发商的资金运作风险，工期长短直接影响了开发商的抗风险能力，业内比较通行的施工周期为60天，这需要从业者拥有先进的生产工艺、完善的施工组织计划及良好的资源整合能力等资源的支持。三、质量高。精装修房要求同时满足大量业主的要求，从业者做到所有的产品品质如一，交房压力非常大。精装修与传统装修的本质区别，决定了市场商的两类企业都无法有效地对精装修进行控制。（三）消费者对精装修市场存在认知障碍1、质量质疑：质量无法得到有效保障精装修对经济承受能力较强，但空闲时间较少的购房者有着巨大的吸引力，但最让人担心的就是精装修的质量如何保障。随着2005年进入了精装修房投诉的高发期，精装修投诉超过房产总量的30%，越来越多的消费者开始止步不前。2、价格质疑：开发商从精装修牟取利益精装房针对的多为注重品质的消费群体，故在精装材料选择上，开发商往往选择知名品牌，装修成本较高，有的近1000元/㎡，而消费者却无法理解，认为开发商批量采购，不应该这么贵，是在变相提高售价，谋取利益！3、设计质疑：精装修无法体现个性化需求由于精装修采用统一标准，许多消费者无法接受几百上千户家庭一模一样的装修风格，致使6、7年过去了，除少数几个大城市的购房者对精装修有不同理解外，其他城市的消费者依然固守自己的观念，认为精装修就是大众同一化的标志而无法接受。正是以上一系列的原因，导致即使2002年建设部就出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，即使近6、7年来国家都在积极倡导推进住宅产业现代化、推进精装修，但成效却相对缓慢！三、精装修发展的对策尽管精装修的发展遇到了种种问题，但其推行却势在必行，如何才能有效地推进精装修的发展，笔者认为，必须针对性地解决以下几个问题：（一）全面提高开发商质素在精装修施行过程中，开发商承担的职责主要有两个，一是管理，二是选材。要做好这两个职责，就必须从以下几个方面提出更高要求：1、即时选定合作单位精装修涉及的上下游产业较多，要成功操作必须做到上下游产业合作单位的即时介入。就装修设计单位而言，精装修类别全毛坯房厨卫精装修基本装修豪华装修菜单式装修比例35%6%37%9%13%合计35％65％工程管理104城市建设2009年总第20期CONSTRUCTION不应该在毛坯房建成后才请装修设计单位介入。必须改变过去那种习惯的、传统的设计手法，在户型研讨阶段，就应选定装修设计公司，邀其参与户型的制定。就材料供应商而言，如果一开始就介入，并根据特殊要求订制产品，就可避免后期非标准化配件的替换与更新。2、规范管理招投标由于装修公司在与开发商的谈判中筹码不多，施工垫资几乎无法避免。一方面，专业公司宁可不做也不愿垫资，另一方面，马路装修队则肆意压价，迫使正规装修公司退出竞争。而马路装修队的肆虐，直接导致了装修质量的下滑和纠纷的增加。这就要求开发商在招投标时有着严格的规范管理，对合作伙伴的选定不能以价格作为最终选定因素，而应重点考量对方的操控能力，是否有丰富的产品线、装修经验及现场管理能力，在施工工艺上是否有所突破。尽量与品牌装修公司达成战略联盟，实现设计、施工、维修方面的力量整合。3、大力采用复合型人才精装修是一个新兴行业，更需要复合型人才，既要熟悉管理，又要了解工艺，善于把新工艺、新技术应用到施工中去。同时，还要求具有较高的思想品德素质，正直廉洁，把好工程质量每一道关卡；并做好工程资料的收集管理工作，增强信息沟通意识。4、精装修材料部品集成化由于一个精装修工程所涉及的材料成百上千，各个材料施工的衔接程序也就相当繁杂，加上开发商对建材专业知识的欠缺、行业跨越障碍，势必造成管理不利。要解决这一问题，应该从原有的材料集成，上升为“材料集成+部品集成”，尽可能在厨房、卫生间等可以使用部品的方面采用部品。部品是成品房的源头，因其在工厂里是经过合理的工艺、先进的设备、规范的操作、严格的检验生产出来的，不仅能确保质量，还可降低成本。（二）变革施工企业现场管理模式由于精装修工程牵涉面广，工作千头万绪，一个好的现场管理模式非常必要。笔者参考海尔家居的“工厂化管理”模式，提出以下思路：1、生产管理精细化即分工明确，职责到人。以往，精装修工程现场最头疼的就是内外部协调问题。精细化生产管理的采用，使流程传递变得通畅，从选材、采购、运输、仓储到安装都物有所归、人负其责，一改过