香港公司曦阳山庄策划报告书

曦阳山庄策划报告书第1页共56页羲阳山庄策划书香港IMA阳晨物业二00二年四月曦阳山庄策划报告书第2页共56页策划纲要目录第一部份前言市场调查分析：1：市场环境调查2：人口和消费调查3：居民文化调查4：市场内容调查5：消费群行为分析6：近郊市场分析曦阳山庄策划报告书第3页共56页前言1、2001年贵阳市宏观经济概况2001年贵阳市国内生产总值237.59亿元，创造了比2000年增长8.3%的新业绩，高于全国平均水平，超额完成了全年的计划目标，全市整体经济状况呈现出快速、健康的良好的增长势头。2001年实际完成固定资产投资77.81亿，比2000年增长22.6%，其中38%投向城市基础设施，24%投向房地产开发，固定资产投资同比比1998年增长了53.1%。同全国一样，贵阳市2001年加大对固定资产投资的力度，有力地拉动了全市经济的增长，同时也促进了房地产业的稳定和发展。2、2001年贵阳市房地产市场总体情况近年来贵阳市房地产市场随着货币化分房、存量补贴，长年银行按揭等一系列利好政策的逐步实施，市民置业意识的加强，房地产特别是商品房呈现勃勃生机，目前贵阳市有400余家开发商，数百个项目启动开发，据统计资料显示，至今年上半年，贵阳市商品房在建量已超过800万㎡。在为市场发展感到欢欣鼓舞的同时，我们还必须有一些“冷”思考，比如“市场供给量与市场需求量问题”，从市场发展来看，虽然800万平方米的供给量并不可怕，但不可回避的问题是：这一供给量都将在将近3—5年内曦阳山庄策划报告书第4页共56页甚至2—3年相继面市，无疑会对市场需求形成强大的压力。按目前市场年购买力及响应增长速度，近年内还不足以支撑这么大的市场供给量，这种矛盾对后期市场产生较大的影响，无论是开发商开发信心还是消费者信心。尽管压力存在，但目前贵阳市的房地产发展尚处于“上升阶段和不成熟的市场经济初期阶段，发展有较大的空间，问题也是存在的。一个城市的房地产发展大抵会经过”盲目躁动——稳步调整——逐步成熟.据统计资料数据显示，2000年贵阳市房地产价格水平处于一种上升趋势，同比表明，1998年比1997年1季度房地产价格指数上涨0.6%，1999年1季度比上年同期增长3%，2000年1季度同比增长3.7%，2季度贵阳房地产价格指数仅次于宁波和杭州。从商品房供给结构来看，住宅占供给量75.4%年份指标2000年2001年房地产开发投资14.73亿元22.55亿元商品房施工面积3637109平方米4496364平米商品房竣工面积1001474平方米1555079平方米商品房现售574793平方米863586平方米商品房销售收入93555万元139763万元商品房空置面积266436平方米420760平方米市场调查分析：1：市场环境调查曦阳山庄策划报告书第5页共56页贵阳市政府规定在未来五年中将不再增加和通过市内住宅用地，居住小区在城市规划中将从市内逐步转向郊区建设，逐步形成住宅郊区化。一方面：带动郊区各种发展经济发展。另一方面：逐步缓解市内居住压力，其中郊区建设范围以金阳新区、白云区和乌当区为主。在开发商向银行贷款时，银行将加大其审查力度，以防止恶性贷款的发生，另一方面，银行将进一步下调住宅贷款利率，使消费者能更好的改善本身的住宅环境和居住品质。总的来说，贵阳房地产市场的一些有利因素是i.目前贵阳市有关部门作出决定，在两城区将不在批准新的地皮搞房建，这意味着以前已批准的和已建的楼盘存在升值潜能；ii.市场需求加大，随着城市人口的增长，人们对物质文化水平需求的提高，潜在需求量很大；iii.房改政策的刺激，特别是2001年5月以来存量补贴的逐渐兑现，刺激了工薪层长期受压抑的购房欲望；iv.金融系统的介入，特别是银行利率的下调，使老百姓更愿意在住房上进行投资；2：人口和消费调查据城市家庭的调查：曦阳山庄策划报告书第6页共56页A:60年代这一阶段平均为2.58年，第一个孩子出生到最后一个孩子出生，平均长达18－20年。B:70年代以来，特别是90年代，由于社会经济额发展，晚婚晚育政策的实行，家庭生命周期延长，平均为3－4年，由于推行了独生子女政策，家庭生育阶段集中在1－5年。所以购房者趋向年轻化，年轻人成为最有力的消费群体，购房者年龄构成中20－24、25－29、30－34、35－39、40－41、45－49、50以上各年龄组人数分别占4.55%、21.07%、28.16%、11.88%、15.7%、8.53%、10.11%，即35岁以下年龄组占53.8%。c;这就表明年轻、富有、高学历的一代已成为最具购买力的消费。3：居民文化调查a:贵阳市目前的居民文化水平基本在高中以上，他们观念超前，经济负担相对平衡，对赚钱信心十足，有勇气贷款购房，大部分居民也有还款能力.b:生活追求时尚，其审美观点也由简单转变为复杂。C:消费也逐步转变为理性消费，买房时很会精打细算并注重每一个细部.d:他们对自身的居住环境有一定要求，更要求房开曦阳山庄策划报告书第7页共56页商提供更好的服务。e:目前，购房仍是筑城居民家庭首选的最大的消费需求，根据统计贵阳市就业劳动者收入在2000年就超过10000元，再加上存量补贴，各家银行积极推行按揭贷款一系列措施，使购置商品房成为居民家庭首选的最大的消费和长期投资需求，有88。2%的人表示有购房的意愿。4：市场内容调查（1）市场需求调查：A:购房趋势：a:家庭结构核心化，住房理念趋于理性化，使人们追求高质量的生活环境是必然的；b:地段是购房者关注的焦点之一；c:注重房屋的实用性、合理性、最主要要求：户型面积不宜过大，厅、房面积要适中。56％的市民表示总建筑面积在80－110平方米为宜。E:近30%的购房者在市区内愿意选择价格为2000元/㎡，58.2%的愿意选择价格为1500元/㎡.另一方面市区多层商品房的平均价格是2210。5元/㎡，高层商品房的平均价格是2951。8元/㎡.f:(1)、购房消费者对商品房的实际承授价格都高于意曦阳山庄策划报告书第8页共56页愿承授价格，高出的数值在100元/㎡左右，但随着就业和收入的增加，该差距将逐步缩小，据调查云岩，南明已完工的高层商品房已达50%的销售，贵阳人均住房与全国平均20㎡/人还有差距，这就为发展提供了政策空间，从消费者看70年代末80年的年青一代正进入婚育年龄，需要大量商品房。（2）、偏爱现代合理的居住空间设计，人们的家居理想是“住得更好”。5：消费群行为分析在目前贵阳的市场上，客户有充分的选择自由，只有最接近客户需求且有最佳满足性能价格比的楼盘，才能被客户选中，过去，客户对住宅要求单一，而现在，客户需求一方面趋于个性化，另一方面又处于快速变化中，而客户不仅要见到楼盘的各个功能特性的展现，更多的时候还要有楼盘个性的体现，才能在众多的楼盘中留住客户。6：近郊市场分析贵阳房地产市场现主要集中在白云区、乌当区、小河开发区：（1）白云区A:房价在800－1200元/平方米左右.曦阳山庄策划报告书第9页共56页B:市政建设比较完善,已经形成贵阳住宅郊区化的亮点,包括贵阳每年举办一次的风筝节,也都在白云区举行,在一定程度上也说明了政府对白云区开发的支持和肯定。C:它的优势在于市政配套齐全，已形成了住宅区的规模，在2002年市政府将迁至白云区，在一定程度上将会加快白云区的建设与发展，有相当大的升值潜力.D:缺点在于它离市区较远.在一定程度上将限制客户的数量。交通：交通道路网还没完善，只有白云大巴通往市区。房价：1998年在每平方550元，升值到每平方1200元,电梯房较少，一般为多层建筑。市政配套：市政配套齐全。户型和绿化：均有平层、错层、跃层可供选择，绿化率较高。环境：道路宽敞，人口密度与人车流量较少，地势平缓，无工业污染，环境较好。（2）小河开发区：小河总体开发量高达90多万㎡。A:每平方1500元。B:市政建设完善，已成为市政府重点开发的郊区住宅，经过两年的建设，小河住宅区已成为贵阳市民和附近曦阳山庄策划报告书第10页共56页城市顾客所接受的住宅区，现在小河共有24个楼盘，这就已经说明小河已是一个成熟的住宅区了。有19中，1中，44医院，银行，邮电，小学，商场较少，无星级宾馆，大形购物超市。C:交通：交通道路网目前已基本成熟，大巴有11、13、21、24、204、214、215等通往市区各主要站点，中巴有85路，计程车很少出入小河。D:户型和小区内配套设施：均有平层、错层、跃层可供选择，通风、采光更为合理，绿化率较高，配套设施较完善，但配套越齐全，房价越贵。E:环境：道路宽敞，人口密度与人车流量少，主要以发展低污染的高科技企业为主，楼盘多集中在南明河上游两岸。优势：对与贵阳市民来说，真正的诱惑还是价格，同样的价格在小河可以买到更好的房子，市政配套较齐全，已是一个成熟的住宅区。缺点：小河的房价不断上涨，目前总体开发量高达90多万㎡，但年需求量不到30万㎡。曦阳山庄策划报告书第11页共56页策划纲要目录第二部份项目解析1：项目现状2：主要建筑技术经济指标和规划设计特点3：项目建议4：地块解析5：项目竟争对手分析6：项目发展机会7：项目优劣分析8：目标客户分析曦阳山庄策划报告书第12页共56页1：项目现状（图片）（1）、项目的东面：绿化林（图片）（2）、项目的南面：绿化林（图片）（3）、项目的西面：小区出口通道，连接黄山冲居委会和交警一大队。（图片）（4）、项目的北面：主要为万江经济适用住宅小区，现已修建、销售完毕，小区将有道路联通。（图片）（5）、景观资源（图片）山体环绕，绿树成荫，鸟语花香相对于本项目，我们理所当然将此作为本项目亮点，作为项目自身的自然景观资源，成为项目质素的一个强力支撑点。本项目位于杨柳湾，属大营坡片区，附近楼盘有中天花园、星竹苑、万东花园等，它属于近郊楼盘离市中心大约8分钟车程，和郊区楼盘相比有一定的优势：a、交通：有73、76、82、83、17路等大巴车与中巴车曦阳山庄策划报告书第13页共56页到达市内各站点，交通道路网已基本成熟。b、房价：住房以小区形式相对集中，均价1600元/㎡左右。c、市政配套：市政配套齐全，中学有6中、实验小学、医学院附院、安宁医院、第五人民医院、工商银行、农行等。d、户型及小区内配套设施：均有平层、错层、跃层可供选择，小区内配套完善，户型较为合理，绿化率较高。曦阳山庄户型一览表资料户型面积M2户数小计（套）面积小计（M2）所占面积比例所占户数比例2房2厅2卫110.55661883房2厅2卫106.4848937.63房2厅2卫107.57075253房2厅2卫12967742房2厅1卫76.7523988.42房2厅1卫894237382房2厅1卫103.34041325房2厅2卫156.4121876.85房3厅3卫139.3121671.65房2厅3卫157.51015756房3厅2卫16381304合计39241710.4项目的优势：a;自然环境有着得天独厚的优势，空气质量好，居住环境较好；b;自然环境达到了完美和谐的统一，“山”、“水”、“人”、“树”、“鸟”比较适合现代追求自然、环保的生活方式。c:项目规划充分考虑与周围的景观和环境的协调（围曦阳山庄策划报告书第14页共56页合式的规划设计），能形成良好的视觉效果。d;项目立意旨在通过优美的居住环境，引导人们形成与自然和谐共生、社区氛围，充分体现了“以人为本”的设计理念，符合现代人对居家条件的追求，具有前瞻性。e;户型大部分为三室二厅二卫，100M2左右（占户型比例70%以上），为贵阳追求中高档楼盘消费群最为接受。f:小区为围合式，居住极具安全感。g:三力公司为较有实力的发展商，加之公司以回报社会（老年公寓）的经营理论，易获得市场的认同。项目的劣势A：交通不是十分便利，对出行带来不便。B：周边配套尚未完全产生，生活基本条件（如超市、市场、商场、邮电、电信等）不足。C：现代人对自身健康及子女教育等问题都较重视，而本项目离高档次品位的医院、学校等生活设施都较远。D：从新添大道到小区处道路条件较差。2：主要建筑技术