精装修发展的现状、问题与对策

城市建设2009年总第22期CONSTRUCTION传统毛坯房，带来了大量噪音、建筑垃圾及污染，给现代人们生活带来了诸多麻烦和困扰。香港，早在2001年就停止出售毛坯房，2002年，国家建设部更是出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，精装修已成为一种国际发展趋势。然而，6、7年过去了，除了少数城市商品住宅总体装修率达到80-90%外（如广州、北京），其他城市精装房少之又少。国家，为什么势在推进精装修？又是什么原因，导致精装修举步维艰，它究竟遇到了什么问题？我们又该怎样推进精装修的发展？本文从以下几个方面进行了讨论：一、精装修的优势及现状精装修，是指国家政策中提到的“成品房”，即2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确规定的“装修一次到位”房———房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。与毛坯房相比，主要存在以下差别：（表1）从上表可以看出，精装修无论是对国家还是个人，都是利大于弊的。但是，这些优点大部分是建立在开发商能严格执行国家施工要求，对施工质量能有效把控基础上的。事实上，开发商能做到吗？精装房，真如上表所述之完美吗？我们不防来看看下一组数据：我国精装修行业始于2002年，2003年开始大批量上市，2004年交房入住一年后进入了装修投诉高发期。来自北京市消协的数据显示，目前在房地产投诉中，精装修投诉已超过30%，成作来提高地位，相信“有作为就一定会有地位”；五是认真抓好培训工作，特别是职称考试工作、计算机技术和英语学习鼓励统计人员全脱产和半脱产培训，使统计人员增长知识、开阔眼界，学有所长，学有所用，提高队伍素质，稳定队伍，增强动力。3、认真宣传、贯彻执行《统计法》，依法治统，依法兴统。一是应加强统计法的宣传教育。通过广播、电视等新闻媒体开展统计普法宣传活动，使一切有接受能力的公民都能了解《统计法》；针对团场副处级以上管统计的领导干部，通过讲座、报告会等形式进行统计法的宣传教育；对各级统计工作人员，采取培训班、研讨班等形式组织他们进行系统的统计法律、法规的学习。通过以上的途径使大家学法、知法、懂法、用法、有法可依，有法必依；二是应加强执法检查，对粮食产量、职工收入、企业产值、小康监测等指标要定期检查。统计也要打假“拧干数字水分”做到“执法必严、违法必究”；三是要对违法案件采取行政的、经济的法律的手段，从重从严从快查处，特别是对违法单位和单位领导查处后要在新闻界公开曝光；四是要成立执法机构加强执法队伍建设，真正从组织上保证落实好，只有这样统计才能有法律保障。4、完善统计制度和核算制度。统计制度的滞后，已直接影响地方政府对统计工作的重要性认识，对其改革势在必行。首先，完善统计制度。一是建立健全统计资料的审核制度，各地方、各部门、各单位应当健全统计资料的审核制度，保障统计资料的准确性和及时性；二是确立以统计机构或统计负责人签署或盖章的统计资料为准的制度，各级领导机关制定政策，计划，检查政策、计划执行情况，考核经济效益、社会效益和工作成绩，进行奖励和惩罚等，如需要使用统计资料时，必须依照《统计法》规定，以各级统计机构或者统计负责人签署或盖章的统计资料为准；三是统计资料定期公布制度，使社会各界能够及时收集到统计信息。四是建立健全统计保密制度，对国家、私人家庭和调查对象的商业秘密要保密。其次，建立健全核算体制。各级对国民经济核算体制不了解与对GDP十分关注，形成明显反差，整个核算体制是分级核算且具有一定弹性，也就是说各地方的GDP之和不会与全国总量相同，对同一地区，采用同样的资料，核算出来的结果不一定完全相同，因此作为反映地区国民经济最主要的指标GDP核算体系应健全，以利于更准确反映地区经济发展状况，同时也应更广泛宣传其测算方法，让各级领导、公众了解、知情，并用健全的核算制度解决遇到的实际问题。总之，基层统计工作必须树立质量第一的意识，切实提高统计数据的准确性、真实性和可靠性。当前统计工作任重而道远，通过各级统计部门的共同努力，正确地认清形势，清醒地看到不足，坚定信心、开拓进取，就一定能使统计为社会发挥更大的作用。◆精装修发展的现状、问题与对策杨丽沙1杨廖沙21、长沙环境保护职业技术学院湖南长沙410004；2、中央广播电视大学摘要：在国家政策鼓励和市场需求的双重作用下，精装修楼盘越来越多地出现在人们的视野当中，在蓬勃发展的同时又存在新事物无法避免的问题。作者针对现行精装修的状况、所面临的问题进行了剖析，并提出了相应对策，以确保有效推动精装修的发展，促进房地产市场健康发展。关键词：精装修、开发商、房地产、消费意识管理观察107城市建设2009年总第22期CONSTRUCTION为继物业管理后的第一大房地产投诉热点。而另一项就消费者对精装修诸多因素的关心程度的调查中，品牌重要性低于20%，而质量重要性则超过60%位列榜首。随便翻翻网上的“业主论坛”就能找到一大堆的抱怨：磁砖空鼓、地板起翘、墙皮裂缝等等。质量，成为消费者在精装修中关注的焦点问题。虽然精装修质量投诉一浪高过一浪，但是否就代表消费者不愿意购买精装房了呢?在2008年10月，某报社举办的一次抽样调查中，就客户“希望购买住宅的装修标准”进行了调查，取得数据如下：可见，消费者对精装修的向往度仍然较高，只是根据个人需求不同，选择的精装方式不一样而已。而且，这个比例同比2007年50％而言，已有大幅度上涨。从上面两组数据，我们可以看到，一方面是消费者对精装修的投诉不断增多，消费疑虑不断增加，另一方面，消费者对精装修的需求却又在不断上涨。这反映了，如果能有较高的精装修操控力，这个市场的蛋糕无疑是巨大的。但事实上，由于精装修质量投诉率过高，引发精装房销售情况受阻，供给达不到消费者的有效需求。原本雄心勃勃进军精装房市场的开发商望而却步，市场供应量亦随之下降。蛋糕虽大，啃下去却发现有点噎人。力推精装修，主管部门的愿望无疑是好的，但目前的现状，却恐怕是主管部门当初没有想到的。二、精装修发展面临的问题精装修发展过程中，到底遇到了哪些问题导致质量无法过关、投诉频频，从而阻碍了整个行业的发展呢？笔者认为，主要有以下几个方面：（一）开发商管理经验欠缺、管理能力不足精装修从诞生到现在仅短短6、7年时间，开发商多沿用其原有领域（公装或家装）管理经验，应对精装房项目，没有及时调整管理模式，导致管理效能低下：1、前期规划不到位精装修业务的特点决定了业务前期规划的重要性，一般来讲，一个比较完备的前期规划包括四项内容，即合适的工期进度安排、合理的资源配置方案、明确的质量评价标准和一定的应对意外情况的管理预案。而这些内容，必须以作业流程的方式加以体现，以便于作业及管理人员识别应用。现阶段，大多数开发商都缺少基本的业务执行规划，或者只是一个概念意义上的工作计划，导致整个精装修业务过程随意性较大，缺乏基本抵抗能力。2、信息传递不对称现阶段，大部分精装修业务主要是通过业务分包的方式加以执行。在分包过程中，业务执行标准等重要信息常在传递过程中散失。在执行过程中，各施工单位的运作情况也很难被业务管理部门所了解。因此，信息不对称问题，一直是影响精装修企业执行能力的重要原因。3、资源调配不到位精装修业务规模大，需要多种资源科学调配，才能最大效率的得以执行。其中，物料与人员两种资源是问题的多发区。在物料调配方面，缺乏科学的物料供给网络及供给流程，无法保证作业过程中物料按工序、地点保质、保量、准时到达。在人员调配方面，主要问题表现在，不同工序环节不同工种的工作协调与合理衔接不上。（二）市场欠缺专业的精装修施工企业目前，我国精装修行业市场上从事装修业务的企业主要有两类：一类是半路出家的“公装”企业，另一类是半路出家的“家装”企业，而专门从事精装服务的专业性企业少之又少。其中，“公装”企业因多从事宾馆、写字楼等公用设施的装修，施工人员工艺水平要求低、作业水准低，在操作精装房工程时，极易发生“普通质量问题”，如墙面不够平整等问题；“家装”企业多从事单户或较小规模的住宅装修，在操作精装房工程时，因管理与人才等资源支持不到位，造成项目推进的控制力不足，留下大量工程隐患。无论是“公装”企业还是“家装”企业，精装修业务对其来讲都是“兼营”，而非主业。相对于传统装修业，精装修有其自身的特点：一、规模大。少则几十套、多则几百上千套同时运作，这对从业者的毛坯房精装修材料损耗个人装修无法有效利用边角余料，加上非专业估计耗材，造成建材大批浪费。精装修计入开发商成本控制，加上边角余料的利用，有效减少材料损耗。噪音污染住户入住时间不同，装修时间不同，彼此间装修噪音干扰严重；统一一次性装修到位，避免噪音污染。气味污染个体装修验房无保障，无专门的验房体系，甲醛超标等问题突出。交房须经过国家相关部门验房，否则不得交房，不存在甲醛超标等问题。住房结构个体装修不专业，不尊重住房结构，随意破坏，带来住房安全隐患。开发商对安全负完全责任，不会对住房结构进行肆意破坏。施工质量装修黑洞太多，个体装修中质量及偷工减料问题屡见不鲜。与品牌装修公司达成战略联盟，严控质量问题、偷工减料问题。小区安全毛坯房装修时进出人员多而杂，安全保障系数低。所有住户一次装修到位，避免了个体装修不安全因素。个人装修耗费大量时间、精力，耗时长达2个月之久。节省时间、精力，为现代精英人士节约宝贵时间；须一次性支付装修款，压力较大，部分因经济窘迫无法装修导致房屋空置。精装费用可计入按揭，降低一次性支付压力，交房即可入住。消费者利益能照顾个性化需求,但最初只能看效果图，与最后装修的实际效果存在落差。一开始就知道最终的装修效果，避免了个体装修与实际效果的落差。精装修类别全毛坯房厨卫精装修基本装修豪华装修菜单式装修比例35%6%37%9%13%合计35％65％表１管理观察108城市建设2009年总第22期CONSTRUCTION控制与执行能力提出了严峻考验。二、工期短。精装修在一定程度上加大了开发商的资金运作风险，工期长短直接影响了开发商的抗风险能力，业内比较通行的施工周期为60天，这需要从业者拥有先进的生产工艺、完善的施工组织计划及良好的资源整合能力等资源的支持。三、质量高。精装修房要求同时满足大量业主的要求，从业者做到所有的产品品质如一，交房压力非常大。精装修与传统装修的本质区别，决定了市场商的两类企业都无法有效地对精装修进行控制。（三）消费者对精装修市场存在认知障碍1、质量质疑：质量无法得到有效保障精装修对经济承受能力较强，但空闲时间较少的购房者有着巨大的吸引力，但最让人担心的就是精装修的质量如何保障。随着2005年进入了精装修房投诉的高发期，精装修投诉超过房产总量的30%，越来越多的消费者开始止步不前。2、价格质疑：开发商从精装修牟取利益精装房针对的多为注重品质的消费群体，故在精装材料选择上，开发商往往选择知名品牌，装修成本较高，有的近1000元/㎡，而消费者却无法理解，认为开发商批量采购，不应该这么贵，是在变相提高售价，谋取利益！3、设计质疑：精装修无法体现个性化需求由于精装修采用统一标准，许多消费者无法接受几百上千户家庭一模一样的装修风格，致使6、7年过去了，除少数几个大城市的购房者对精装修有不同理解外，其他城市的消费者依然固守自己的观念，认为精装修就是大众同一化的标志而无法接受。正是以上一系列的原因，导致即使2002年建设部就出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，即使近6、7年来国家都在积极倡导推进住宅产业现代化、推进精装修，但成效却相对缓慢！三、精装修发展的对策尽管精装修的发展遇到了种种问题，但其推行却势在必行，如何才能有效地推进精装修的发展，笔者认为，必须针对性地解决以下几个问题：（一）全面提高开发商质素在精装修施行过程中，开发商承担的职责主要有两个，一是管理，二是选材。要做好这两个职责，就必须从以下几个方面提出更高要求：1、即时选定合作单位精装修涉及的上下游产业较多，要成功操作必须做到上下游产业合作单位的即时介入。就装修设计单位而言，不应该在毛坯房建成后才请装修设计单位介入。必须改变过去那种习