维修工程

房屋维修工程培训资料编制日期：2011年12月编制部门：凯茵物业工程部目录一．房屋维修工程分类及概念………………………………1二．房屋维修工程适用范围…………………………………5三．房屋维修工程主要内容…………………………………7四．房屋维修工程定案标准…………………………………8房屋维修工程凯茵物业工程部-1-一.房屋维修工程分类根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。1.翻修工程1.1当原房屋已经属于严重危险房，有倒塌危险，需要拆除重建，或还可以利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。此类工程一般工程量较大，施工周期较长，投资较大。翻修后的房屋应达到完好房屋的标准。2.大修工程2.1大修工程：是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修。此类房屋的主体结构及公共生活设施（上下水、暖气、通风等管线）大部分已严重损坏，尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需进行大面积拆除、改装或全部更新，以保证房屋的基本完好或者完好。2.2大修工程的特征：2.2.1具有更强的计划性，工程项目齐全、量大，施工地点集中。2.2.2工程费用在同类结构新建造价的25%以上。2.2.3经过大修后的房屋，应达到基本完好房或完好房的标准。3.中修工程3.1中修工程：是指需要通过拆换（或因为牵动）而进行局部维房屋维修工程凯茵物业工程部-2-修，保持房屋原来的规模和结构的工程。3.2中修工程的特征：3.2.1具有周期性，工程量虽然较多但项目较小，适用于一般性损坏房屋。3.2.2其维修费用在该房屋同类结构新造价的20%以下。3.2.3经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的标准。4.小修工程4.1小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小损小坏，保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。小修工程亦称零星工程或养护工程，它的修理对象是全部房屋建筑及其附属设备。正是由于其对象面广，随时都会出现损坏或故障，而且还必须及时修理，所以这种工程具有很强的服务性，要求主动、及时、经常持续地进行。4.2小修工程的特征4.2.1用工小、费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下。4.2.2小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时进行。5.综合维修工程5.1综合维修工程是对房屋（单栋或多栋）同时进行包括大修、房屋维修工程凯茵物业工程部-3-中修、小修的工程。此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防汛、防火、抗震、防台风等特殊情况，在综合维修工程中一并加以解决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。二.房屋维修工程适用范围1.翻修工程使用范围（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，不能保证居住和使用安全的房屋。（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼、长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。2.大修工程适用范围：（1）主体结构损坏严重，有局部倒塌危险的房屋；（2）改善居住条件，需局部改建的房屋，如屋面升高，阁楼改建等；（3）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等；（4）整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；房屋维修工程凯茵物业工程部-4-3.中修工程适用范围：（1）少量结构构件损坏严重，需拆除木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋；（2）一般损坏的整修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修、抹灰修补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋；（3）整幢房屋的公用生活设备，如上下水管道、空调通风设备管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋；（4）单项目的维修，如屋盖瓦屋面局部拆换、平屋面局部修补或部分重做面层等；部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等，整幢房屋的门窗的油漆重做，房屋的围墙拆砌，下水道重做的房屋。4.小修工程适用范围（1）修补屋面、屋脊、补漏；（2）对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、屋架，修补木楼梯等；（3）修整门窗，更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面漆等；（4）修补地面、内外墙和窗台、抹灰；（5）对检查中发现的问题临时维修；（6）修补明沟、散水、落水管；（7）水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。5.综合维修工程适用范围房屋维修工程凯茵物业工程部-5-该片（幢）房屋大部分严重损坏，或虽一般损坏但需有计划进行维修的房屋，或需对该片（幢）房屋面貌改变进行有计划维修的工程。三.房屋维修工程（大修与中修）的主要内容1.楼房大修包括以下内容：（1）挑顶翻修（2）屋面构造层翻新（3）屋面防水翻新（4）女儿墙拆除重砌（5）挑檐板更新（6）外墙板修缮（7）外立面装修（8）地下室重做防水（9）抗震加固（10）综合维修2.楼房中修，包括以下内容：（1）全楼门窗油饰（2）全楼内外墙粉刷（3）全部或部分门窗更换（4）修补外墙装饰层（5）修补外墙板缝（6）阳台、梁、板、柱加固房屋维修工程凯茵物业工程部-6-（7）屋面维修（8）修补或重做厨、厕间防水层（9）地下室局部渗漏（10）局部更换上、下水管线及设备四．房屋维修工程（大修与中修）定案标准1.大修工程定案标准（1）楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。（2）屋面大修（挑顶）屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。a、平顶屋面：房屋维修工程凯茵物业工程部-7-混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。b、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拨出或折断，榫眼压裂的应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损、瓦条槽朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。（3）外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根河的，需整栋楼重做板缝防水。（4）抗震加固：凡无抗震设防的楼房，应按本市抗震设防标准进行加固。（5）综合维修：严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修缮工程为综合维修。（6）地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需重新做防水。（7）上、下水及设备更新房屋维修工程凯茵物业工程部-8-上、下管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用。（8）电气线路更新当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。2.楼房中修凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。（1）油饰当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3-5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5-10年油饰一次。（2）粉刷当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10-15年涂刷一次。（3）更换门窗当木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗，五金残缺。房屋维修工程凯茵物业工程部-9-（4）修补外墙装饰层当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。（5）修补外墙大板缝当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。（6）阳台、梁、板、柱加固当以上构件出现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。（7）屋面维修当屋面达到一般损坏标准（见第八条）；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%-30%时，应维修；a、平顶当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。b、坡顶当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏的瓦件或屋面维修。（8）厨厕渗漏的维修当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。（9）地下室防水当地下室有积水时应查明原因、清除积水，维修或重作地下室防水层。（10）局部上、下水管线及设备更换当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。