荆州市城市规划管理技术规定

荆州市城市规划管理技术规定第一章总则第一条为了实现城市规划编制、设计和管理的标准化、规范化和法制化，根据《中华人民共和国城乡规划法》、建设部《城市规划编制办法》、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）、《湖北省城市规划管理技术规定编制导引》、《荆州市城市总体规划》及其他有关法律、法规和技术规范的规定，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定适用于本市城市规划区内，城市规划的编制、设计和管理等有关活动。第三条编制城市规划应符合法律法规和有关技术规范。本规定未涉及的内容，按国家有关法律、法规和技术规范的规定执行。第二章城市规划编制管理第四条本市城市规划的编制分为总体规划和详细规划两个阶段。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。根据需要，可以在城市总体规划的基础上，编制分区规划。城市总体规划批准后，应编制近期建设规划和各项专业规划。第五条承担城市规划的编制单位，应当依法取得城市规划编制资质证书，并在资质等级许可的范围内从事城市规划编制工作。第六条各层次城市规划的编制和审批，应严格遵守《中华人民共和国城乡规划法》和建设部《城市规划编制办法》的规定。第七条城市规划必须按照国家有关城市规划强制性内容的要求，明确强制性内容。城市规划一经批准，不得随意修改。确需修改的，必须依照法定的程序进行论证，重新报批。第八条在城区规划建设用地范围内具有下列情形之一的，应当编制修建性详细规划：（一）经营性项目建设用地大于或等于0.5hm2的；（二）居住区用地；（三）工业项目用地面积大于或等于3hm2的；（四）其它建设用地面积大于或等于1hm2的；上述情形范围之外的应当编制总平面图。第三章城市用地规划管理第九条荆州市城市用地性质，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。对绿地的分类采用《城市绿地分类标准》（CJJ/T85-2002），其分类和代号适用于荆州市城市规划编制的各个阶段。第十条荆州市城区规划建设用地范围划分为：I类地区、II类地区、III类地区（见附录一：荆州市城区区域划分图）。I类地区（旧城区）：荆州古城区：东环路以西、西环路以东、三一八国道以南、“东西堤”街以北区域。沙市中心区：长港路以南、白云路以东、豉湖路以西、荆江大堤以北的区域。II类地区：指荆沙大道以北（含郢城镇区）、南环路以南、西环路以西区域，东方大道两侧的工业新区。III类地区：以上区域以外的区域。第十一条建设项目选址应符合城市规划确定的建设用地范围和城市各项用地功能布局要求，不得在规划建设用地范围外选址建设。有机动车交通要求的建设项目在城市道路交叉口选址时，必须满足机动车出入口至交叉口道路红线交点距离不小于70m的要求。第十二条建设用地范围的确定应符合下列规定：（一）建设用地应按照城市路网格局成片地使用，形成完整的用地范围。周边有零星地块的，应纳入项目用地范围内统一规划建设。（二）建设用地邻城市主、次干道及支路的，其用地范围应征至城市道路中心线，代征的道路用地不参与建设用地平衡；相邻其他公共通道（宽度小于15m）的，应征至通道中心线，代征的通道用地参与建设用地平衡。（三）建设用地内包含的保留建筑、管线，需明确他项权利用地时，应依据建筑间距、消防安全及室外管线等要求，明确用地边界线，符合公共退让的要求。第十三条城区规划建设用地内，除公益性设施和城市基础设施外，有下列情况之一的，不得单独建设：（一）高度小于24m的单层和多层公共建筑，建设用地未达到1000m2；高度大于或等于24m的高层公共建筑，建设用地未达到3000m2的；（二）城市住宅小区开发，I类地区建设用地未达到2hm2，II、III类地区建设用地未达到3hm2的。第十四条城区规划建设用地内，有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，可予核准建设：（一）邻接用地已完成建设的；（二）邻接用地为既成道路、河道或类似情况，确实无法调整、合并的；（三）建设用地因街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。第四章建筑工程规划管理第十五条民用建筑新、改、扩建建设工程，根据其建筑性质和所在区位，实施容量控制。具体容量控制指标见表一。计算规则见附录二。表一民用建筑建筑密度和建筑容积率控制指标表建筑容量指标区位建筑类型I类地区II类地区III类地区荆州古城沙市中心区建筑密度（%）容积率建筑密度（%）容积率建筑密度（%）容积率建筑密度（%）容积率居住建筑低层≤350.8-1.0————≤401.0-1.2≤401.0-1.2多层≤301.2-1.6≤301.5-1.8≤301.5-1.8≤301.5-1.8高层————20-282.2-3.520-282.2-3.520-282.2-3.5办公建筑高度24m≤351.0-1.5≤451.5-2.5≤401.5-2.0≤451.5-2.5高度≥24m————≤402.5-4.0≤402.5-3.0≤402.5-4.0商业建筑高度24m≤601.2-1.6≤651.8-3.0≤551.8-2.5≤601.8-3.0高度≥24m————≤552.2-5.0≤502.2-4.5≤502.2-5.0注：对未列入表一的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规范执行，但不应超过表一中相应居住建筑的控制指标。第十六条工业、仓储建筑新、改、扩建建设工程，根据其工业类型实施容量控制。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，并符合表二的规定。表二工业、仓储建筑控制指标类型建筑系数（%）容积率一、二类M1、M2单层≥500.5—1.0多层≥450.8—1.5三类M3单层≥400.5—0.8多层≥350.8—1.2第十七条建筑基地范围内，现有建筑密度、容积率等控制指标已超出规定值的，不得新建、扩建建（构）筑物。第十八条居住建筑间距的确定，应符合下列规定：（一）住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）住宅日照标准应符合大寒日2小时的规定；旧区（I类地区）改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。（二）正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表三不同方位间距折减系数换算。表三不同方位间距折减系数方位0°～15°（含）15°～30°（含）30°～45°（含）45°～60°（含）60°折减值1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L注：①表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。②L为荆州市正南向居住建筑的标准日照间距（m）。③本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式住宅之间。（三）住宅侧面间距，应符合下列规定：（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m；（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。（四）纵墙面与山墙面（即垂直布置）的间距，应以满足日照要求为基础，且应满足防火间距的要求。第十九条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和各类学校教学楼与相邻建筑的间距，应当保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照有效时间不少于3小时。第二十条居住建筑与非居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧、东侧的，其间距按第十八条执行；（二）非居住建筑位于居住建筑北侧、西侧的，其建筑间距按第十八条的要求适当减少，但减少幅度不得超过15%，并应符合消防、环保、卫生防护要求及相应的设计规范；（三）居住建筑与非居住建筑的山墙间距按防火间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。第二十一条非居住建筑（第十九条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：（一）高层平行布置时的间距，南北向的，不少于南侧建筑高度的0.3倍，且其最小值为18m；东西向的，不少于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值为13m；（二）高层与多层平行布置时的间距最小值为15m；（三）多层平行布置时的间距最小值为10m；（四）低层与高、多、低层平行布置时的间距按防火间距的规定控制，但最小值为6m；（五）非平行布置的建筑物，其间距为：（1）当两幢建筑的夹角小于或等于30°时，其最窄处间距按平行布置的建筑控制；（2）当两幢建筑的夹角大于30°、小于或等于60°时，其最窄处间距不少于南侧（或较高）建筑高度的0.8倍；（3）当两幢建筑的夹角大于60°时，其最窄处间距按消防要求控制。第二十二条建筑物后退用地界线距离，按下列规定执行：（一）相邻建筑双方各自从建设用地边界起计算后退距离。（1）相邻建筑高度等同的，其后退距离不少于本章规定间距的一半；（2）相邻建筑高度不等的，按建筑高度比例计算，各自退让规定距离，并符合日照要求。（二）在现有建筑周边新建建筑，其后退距离应满足现有建筑日照、消防、环保、卫生防护的要求。（三）毗邻公共绿地的新建建筑，其最小离界距离应符合以下规定：（1）高度6m以下建筑，不得少于3m；（2）高度6m至20m以下建筑，不得少于6m；（3）高度20m以上建筑，不得少于9m；（4）地下建筑物的离界距离，不少于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍。第二十三条沿城市道路两侧新建、改建建筑，其后退道路红线的距离应符合下列规定：（一）城市主干道，不得小于8m；（二）城市次干道，不得小于5m；（三）城市支路，不得小于3m；（四）I类地区可按上述标准酌情折减。第二十四条影剧院、游乐场、体育馆、展览馆等公共建筑，退让城市道路红线不得小于15m。第二十五条临城市主干道修建的围墙，后退道路红线不少于2m；临城市次干道、支路修建的围墙，后退道路红线不少于1.5m。第二十六条临街建筑墙外设施的设置，应符合下列规定：（一）外包柱、门廊、踏步、采光井、阳台、橱窗、招牌等，不得超越建筑红线。（二）建筑基础、地下室、工程内部管网、车道变坡线、花台、污水处理设施等，不得超越道路红线。（三）临街不得设置吊厨、外突的防盗网，需设置空调室外机的建筑，必须进行建筑外立面处理。第二十七条居住区内道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离，必须符合表四规定。表四道路边缘至建、构筑物最小距离（m）道路级别与建、构筑物关系居住区道路小区路组团路及宅间小路建筑物面向道路无出入口高层5．03．02．0多层3．03．02．0有出入口——5．02．5建筑物山墙面向道路高层4．02．01．5多层2．02．01．5围墙面向道路1．51．51．5注：居住区道路的边缘指道路红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线；当小区路设有人行便道时，其道路的边缘指便道边线。第二十八条间距和后退道路红线，应从建（构）筑物底层凸出外墙计算，外挑部分垂直投影线超出底层凸出外墙的，按外挑部分的垂直投影线计算。第二十九条在城区规划建设用地范围之外的公路控制建设区内，不得新建、改建、扩建任何建筑物。建设控制区具体规定如下：（一）高速公路，边沟外缘两侧各50m；（二）国道，边沟外缘两侧各25m；（三）省道，边沟外缘两侧各20m；（四）县道，边沟外缘两侧各15m；（五）乡道，边沟外缘两侧各10m。第三十条沿河道规划蓝线两侧新建、扩建、改建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离不得小于6m。第三十一条铁路线路两侧设立铁路线路安全保护区，沿铁路两侧新建、扩建、改建建筑工程不得在铁路线路安全保护区内实施。铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外的距离分别为：（一）城市市区不少于8m；（二）城市郊区居民居住区不少于10m；（三）村镇居民居住区不少于12m；（四）其它地区不少于15m。新建、扩建、改建建筑工程应符合下列规定：（一）铁路干线两侧的建筑工程与最外侧钢轨距离不得小于20m；（二）铁路