远洋太古里解析

Aboutus|0©CopyrightCentalineConsulting,2014本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。四川中原顾问项目部SiChuan.01.2015商业案例研究——远洋太古里项目Aboutus|1©CopyrightCentalineConsulting,2014[关键字]定位透视城市核心区低密特色街区方所书店体验式消费模式品牌商家选址数据[简介]本案例介绍了远洋太古里商业物业，着重分析项目定位原因——资源嫁接和差异化竞争是主要定位依据；其次，项目以低密街区形象入市，建筑上采用独栋和连廊设计，川西文化和现代建筑风格相融合，构成特色低密步行街；另外，以方所书店为切入点简要介绍目前体验式消费的运作模式；最后整理电器类、超市类以及快时尚类的主力品牌商家的选择需求，一揭不常知道的数据说。Aboutus|2©CopyrightCentalineConsulting,2014A.第一部分项目定位透视之一B.第二部分项目定位透视之二C.第三部分项目区位D.第四部分项目产品信息E.第五部分典型主力店赏析F.第六部分体验式消费模式简析G.第七部分品牌商家选址需求H.第八部分案例小结报告内容Aboutus|3©CopyrightCentalineConsulting,2014“里”：译为“巷子”；开篇，先从锦里说起……——项目定位透视之一Aboutus|4©CopyrightCentalineConsulting,2014锦里之于武侯祠等同于太古里之于大慈寺；锦里位于一环路内城市中心区域；嫁接武侯祠旅游文化区，定位于仿古街，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”；2004年11月开业，现已成为成都旅游文化的城市名片。太古里位于城市心脏地带——春盐商圈内；嫁接大慈寺佛教文化区，春盐城市核心旅游商业商圈以及东大街金融起步区，是开放式、低密度的街区形态购物中心；2014.11月开业，不言而喻——太古里发展远景将比锦里更胜一筹。Aboutus|5©CopyrightCentalineConsulting,2014【项目定位】太古里项目定位与锦里有异曲同工之妙，从已成熟运营的锦里仿古街区可折射出本项目落址的共性——资源嫁接。锦里概述锦里“L”型布局围绕武侯祠，共享旅游客流，功能上互为补充，以低密仿古街区融入旅游文化氛围；太古里“U”型布局围绕大慈寺，共享商圈客流，以现代建筑特色和川西建筑特色相结合融入商业氛围。城市中心区域低密仿古街区“L”型嫁接太古里城市心脏地带低密特色建筑街区“U”型嫁接图片1图片2图片3图片1图片2图片3Aboutus|6©CopyrightCentalineConsulting,2014是春盐商圈升级；也是产品线复制；更是差异化竞争。——项目定位透视之二Aboutus|7©CopyrightCentalineConsulting,2014城市中心区域中心区域中心区域中心区域中心城市中心城市商圈发展脉络——由单中心向多中心的格局发展，商圈之间竞争激烈。成都现目前已形成多中心商业格局，春盐骡商圈城市核心地位被削弱，周边商圈对客群分流作用日益凸显，那春盐骡商圈如何突围？【商圈发展】成都目前商圈由一个中心向多个中心发展，传统核心商圈——春盐骡面临周边多区域竞争，商圈升级扩容势在必行。Aboutus|8©CopyrightCentalineConsulting,2014商圈代表项目开业时间营业面积楼层项目定位春盐商圈（不完全统计）仁和春天百货人东店1998年9月8日2万㎡B1至4楼高端百货王府井百货1999年12月30日4.2万㎡B1至7楼中高档百货美美力诚百货2003年9月18日1.5万㎡1至5楼高端百货太平洋百货全兴店2006年3万㎡1至6楼中高档百货茂业百货2006年9月6万㎡B1至5楼时尚流行百货新世界百货2006年12月2.95万㎡B1至5楼时尚流行百货仁恒置地广场2010年9月13日6万㎡1至5楼高端购物中心群光广场2010年10月1日10万㎡B2至9楼时尚流行百货远东百货2011年6月底6万㎡B1至8楼时尚流行百货银石广场2013年1月2.4万㎡B2-L6中端购物中心国际金融中心2014年1月14日13.2万㎡B2-L6高端购物中心远洋太古里2014年10月底10万㎡BI-3F低密高端步行街20世纪90年代中期1980-199320世纪90年代中后期1994-200321世纪初2004-201221世纪2012后第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店第二代商业是指超市和百货第三代商业是指购物中心SHOPPINGMALL第四代商业是指商业体上嫁接体验式消费从百货业态向购物中心再到体验式商业发展。【商圈升级】春盐商圈历经三代形态发展，已从百货业态向购物中心再到体验式商业发展过度，而太古里项目是目前春盐商圈最能体现体验式消费的购物街区。Aboutus|9©CopyrightCentalineConsulting,2014项目外立面项目区位及总平项目名称三里屯太古里项目地址北京市朝阳区工体北路(一环路旁)开发商太古地产建筑面积17.2万㎡整体定位以25-35岁为主要消费群的时尚精致高端购物中心北区是一个包容创意和设计的高端街区南区满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。建筑特色北区“四合院”型，南区“胡同”型，现代风格建筑，全玻璃幕墙楼层设计3-4层【产品线复制】成都远洋太古里项目产品线源自于北京三里屯太古里项目，在选址、建筑特色、定位以及业态等诸多方面完全复制于此。Aboutus|10©CopyrightCentalineConsulting,2014项目名称成都国际金融中心(IFS）项目位置位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西营业时间2014年1月14日占地面积82亩总建筑面积76万㎡商业面积21.7万㎡停车位约1700个商业楼层B2F-L6F商圈形式春熙路商圈商业类别大型高端购物中心商业定位：为中国西部领先的CBD高端大型综合体，为目前成都规模最大、档次最高的购物中心。IFS与太古里比较：IFS以传统购物中心建筑形态定位高端业态，而太古里以低密特色步行街建筑形态定位高端业态，更具体验性，也是太古里谋求差异化发展的表现形式。【差异化竞争】于2014年初入市的IFS项目定位于高端购物中心，后入市的太古里以差异化竞争策略定位于高端低密特色步行街，更具体验性。Aboutus|11©CopyrightCentalineConsulting,2014春熙路商圈与盐市口商圈双覆盖，东大街金融起步区；地铁上盖物业；——项目区位Aboutus|12©CopyrightCentalineConsulting,2014项目区位：【项目区位】远洋太古里项目位于城市核心区域，被传统商圈——春熙路商圈以及盐市口商圈覆盖，同时也是东大街金融起步区域。Aboutus|13©CopyrightCentalineConsulting,2014远洋太古里项目周边交通路网：远洋太古里项目四周车流线路：城市主干道地铁线路地铁站点蜀都大道东大街纱帽街【项目交通】项目周边城市主干道围绕，交通路网发达，便捷性强，同时是地铁2号线以及3号线交汇站——春熙路站的上盖物业。Aboutus|14©CopyrightCentalineConsulting,2014远洋太古里之项目简介；低密街区之建筑分析；高端业态之品牌概览；——项目产品信息Aboutus|15©CopyrightCentalineConsulting,2014项目名称远洋太古里地址大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街开发商太古地产及远洋地产占地面积（亩）106亩总建面（万方）约24万方建筑形态购物中心、酒店、写字楼停车位购物中心1000个；办公600个招商代理第一太平戴维斯建筑设计MAKEArchitects开业时间2014年10月底项目意境图【基础信息】远洋太古里是远洋地产和太古地产联合开发的写字楼、酒店和购物街区的商业项目。Aboutus|16©CopyrightCentalineConsulting,2014酒店—博舍、42间客房（2.3万方）甲级写字楼—睿东中心（12万方）购物中心—太古里（10万方）地下商场总平规划【整体规划】项目整体涵盖一座12万方的甲级写字楼，位于东大街沿线，42间客房的博舍酒店位于购物街区一侧，另外太古里街区围绕大慈寺而建，共10万方。Aboutus|17©CopyrightCentalineConsulting,2014增加新型业态、买手店等许多首次进入成都的品牌与大慈寺等古韵结合打造区域唯一老成都风格购物街区新资源新品牌新业态新规划新Aboutus|18©CopyrightCentalineConsulting,2014成都远洋太古里毗邻大慈寺；接壤人潮涌动的春熙路商业区；以时尚手法演绎传统建筑风格；现代和川西文化展现的淋漓尽致；与散落的古建筑及老街道交相辉映；古与今相互衬托，相得益彰；形成开放式、低密度的街区形态购物中心。【建筑特色】太古里选择低密独栋的建筑形态，让古与今相互衬托，形成开放式、低密度的街区购物中心。Aboutus|19©CopyrightCentalineConsulting,2014【古建筑概览】广东会馆、章华7、8号院、马家巷禅院简介广东会馆章华里7、8号院马家巷禅院位于成都远洋太古里西南一隅的广东会馆建于民国初年，主要用于民国年间在成都的广东人聚会，带来的客家文化成为成都特色之一。马家巷禅院毗邻千年古刹大慈寺，建于清朝末年，专供大慈寺居士休憩，这种大隐隐于市的清静从容延续至今。章华里7、8号院是典型的川西民居，无论是普通住宅还是大户四合院，成都人向来都擅长就地取材，木梁、青砖、青瓦，造就川西代表建筑。Aboutus|20©CopyrightCentalineConsulting,2014川西风格的青瓦坡屋顶现代工艺，古典特色的格栅通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由极具美感的城市空间。古老街巷与历史建筑嵌入其中橱窗式大面积的玻璃幕墙上中下三层设计广东会馆独栋设计建筑一角建筑特色概述：【建筑特色】通过保留古老街巷与历史遗迹，融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积的玻璃幕墙相融合，极具特色和美感。Aboutus|21©CopyrightCentalineConsulting,2014漫广场东广场西广场大慈寺独栋建筑之间采用回廊式设计，便捷客群的同时，合理分配人流量，避免出现商业死角。步行街入口，交通节点位置多自动扶梯设置，另外步梯嵌入独栋楼宇之间，便于客群向二层导入。自动扶梯多主题广场设置，起到购中心中庭作用，不仅是交通布局的起始点，也是运营的主要区域。回廊式设计回廊式设计东广场自动扶梯步梯漫广场【动线特色】项目独栋建筑之间采用回廊式设计，自动扶梯和步梯镶嵌而置，多主题的广场设计实现了在最大限度保留建筑美感前提下，凸显动线功能性。Aboutus|22©CopyrightCentalineConsulting,2014主力店开间20-35m进深30-40m主力单层面积800-1400㎡1F层高5m2F层高4m3F层高2-5m店铺开间8-13m进深7-13m主力单层面积80-150㎡1F层高5m2F层高4m3F层高2-5m通道宽度街道宽度8-14m廊道宽度3-6m餐饮外摆区1层轻餐饮10-40㎡1层餐饮40-50㎡2层餐饮35-50㎡代表主力店：代表街铺：通道：外摆区：【建筑数据】因项目形象和档次定位，其主力店面积较大，在2400-4000㎡；店铺面积集中在80-150㎡，户型方正；另外餐饮类项目外摆区较大，凸显体验性消费。备注：数据来源于市调Aboutus|23©CopyrightCentalineConsulting,2014增加新型业态、买手店等许多首次进入成都的品牌与大