综合用地评估.

综合用地评估土地资源管理：樊鹏飞第三章：综合用地价格评估第二章：综合用地的分类及特征第一章综合用地的概念汇报内容随着经济建设的不断发展，土地相对稀缺性增强，土地集约利用增多，综合用地在城市中所占的比重快速增长，其地位也越显重要，在土地估价实务中，估价对象除了用途、权属均单一的土地外，还有大量的多用途、多种权属的综合用地。综合用地发展速度日益加快•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最高年限为50年，但对什么是综合用地并未作出解释。•2001年国土资源部印发了《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号），其中没有综合用地类别，但提及到城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地）。•2007年8月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），其中也没有综合用地类别。•《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中对主要土地用途分类中有综合用地，但未对其进行定义。一、综合用地的概念综合用地是指同一宗地具有两种或两种以上用途的用地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的划分，城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限——国务院55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。综合用地及其年限该如何确定综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分为70年。如统一按50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于70年。按其使用者分类（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。二、综合用地的分类(1)立体型综合用地立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用途在楼层空间上的组合,常见的有底层是商业用房、上面是写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结构上(强调垂直结构)。(2)平面型综合用地平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调平面结构)。(3)混合型综合用地混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结构上的综合,又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地那么明显,而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建筑物。按其不动产建筑物的空间布局形态平面型立体型综合用地的特性综合用地除了具有土地的一般性质,、还具有以下特性：1、高价值性随着经济社会的发展和城镇化进程的不断推进,城镇中可利用的土地资源日益稀缺,综合用地的价格也水涨船高.近年来,综合用地的使用权价格在一路飘升,很多城市的楼面地价已经突破万元大关。2、复杂性综合用地的复杂性不仅包括土地用途上的多样性,也包括土地使用权方面的复杂性,使得在综合用地估价实践中很难把握各种用途、不同权利主体之间的相互关系。3、特殊性由于综合用地较一般用途的宗地复杂,在评估过程中不能像单一用途的宗地那样简单地测算价格,而应针对综合用地的不同使用状况采取适当的方法进行价格评估。4、综合效用性综合用地由于其土地利用类型的多样性和功能的综合性,无法用单一的分类用地基准地价来反映,必须根据综合用地的收益实现的途径和特征,在客观、科学分析的基础上,运用综合评估的方法加以合理评估。三、综合用地价格的评估方法我国在单一用途的土地估价方面进行了大量的研究和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理论和方法,如：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法等。综合用地估价的基本思路综合用地价格的评估,在遵循单用途土地评估基本思路的同时,还应对综合用地的性质和空间分布状况进行认真分析,以便评估出多用途条件下的组合价格。(以商住综合用途为例)(1)以各用途土地地面价格为基础,根据房地产价格构成比按一定原则分摊出各用途土地使用面积,将不同用途的土地单价乘以相应分摊的土地面积求得各用途条件下的价格,再将各用途条件下的价格加和求得总地价。基本公式为:土地总价=商业用地单价x商业分摊土地面积+住宅用地单价x住宅分摊土地面积面积分摊的一般方法为:1、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差不大时,可按建筑面积大小进行分摊;2、各用途建筑造价相差不大,房地产售价相差较大时,可按房地产售价多少进行分摊;3、各用途建筑造价相差较大,房地产售价相差较大时,以剩余法计算出各用途土地价格后进行分摊。(2)以各用途土地地面价格为基础,利用地价分配率求出每楼层土地利用方式产生的单位面积地价,然后以各用途各楼层土地利用方式产生的单位面积地价之和乘以土地总面积得到总地价。基本公式为:土地总价=(分摊后的商业用途单价+分摊后的住宅用途单价)x土地总面积(3)以各用途楼面地价为基础,通过容积率修正及楼层修正得出不同用途不同楼层的楼面地价,再将不同用途不同楼层的楼面地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为:土地总价=修正后的商业楼面地价x商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价x住宅建筑面积分算法&合算法全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。分算法适用范围分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。方法举例例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：计算商业用地和居住用地的分摊面积根据最高最佳使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）计算商业用地和居住用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）估价结果商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：1170元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：660元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5（元／平方米）估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）合算法适用范围合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。方法举例政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋（综合用地，50年），地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元／平方米。计算过程如下：计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000（平方米）；容积率＝11000／2000＝5.5；R仓储＝1000／11000＝0.091；R商业＝3000／11000＝0.273；R居住＝7000／11000＝0.636计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数：假设仓储、居住用地的土地还原利率为8％，商业用地土地还原利率为10％。K仓储＝1K商业＝{1－[1／（1＋10％）50]}／{1－[1／（1＋10％）40]}＝1.014K居住＝{1－[1／（1＋8％）50]}／{1－[1／（1＋8％）70]}＝0.983计算综合用地的地价：假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2；居住用地容积率修正系数为1.6.综合地价＝400×1×1×0.091＋900×1.014×2×0.273＋600×0.98317624×1.6×0.636＝1134.91（元／平方米）估价结果：土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91元／平方米；土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限50年）综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上