试论我国房地产金融发展存在的问题及对策

1试论我国房地产金融发展存在的问题及对策摘要：随着我国市场经济体制的逐步建立和完善,房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用,而房地产金融成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续快速发展,金融深化进程不断推进的背景下,房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。加快我国房地产金融在市场、制度、机构等方面的建设成为现阶段深化发展的现实需要。目前,国内外关于房地产金融的研究多是从实务角度出发,针对房地产金融工具、方式、制度等方面的系统性研究较少，本文对于我国房地产金融问题和改进措施的探析具有重大的理论和现实意义。本文通过相关的现实数据和一定的实质性材料，整理分析总结归纳出我国现阶段房地产金融发展存在的如融资渠道多元化不全面，制度不合理，法制不健全等等一系列的问题并和产生因素一起分析，然后针对这些问题提出建立个人住房贷款数据库并加强管理和维护等等的解决对策，强化我国房地产金融理论和发展道路。关键词：房地产金融多元化制度政策监管AbstractSince2010,fromtheconsiderationoftheoverheatedrealestatemarketandpeople'slivelihoodissues,thegovernmenttightenedthemoneysupplementfortherealestateenterprisesandrealestateinvestmentinthecreditmarket,whichresultedinahugegapbetweenthefundingsupplementanddemandinrealestatefinancialmarket.Chineserealestatefinancialinnovationhascomeintobeinganddevelopedunderthisbackground.Duetoasymmetricinformation,opportunismandtheprincipal-agentproblem,therearestillmanyproblemsinthedevelopmentofourrealestatefinancialinnovation.Basedonthisbackground,howtoovercometheimmaturityandimperfectofthefinancialmarketsinChinaandpromotethereasonabledevelopmentofstandardrealestatefinancialinnovationthoughbuildinginstitutionalarrangementsisverynewsubjectworthyofstudy.Inthispaper,comprehensiveusingthetheoryoftransactioncost,propertyrights,contracttheoryandinstitutionalchangeinnew2institutionaleconomics,andtheotherrelevantmethodssuchasgametheory,weredefinedtheconnotationoftherealestatefinanceinnovationsystem.Aftertheanalysisofthemicroscopicintereststructureofallstakeholdersandthegovernanceissuesofthecontractualrelationsintheinnovativerealestatefinancialinvestmentinstruments,wepromotedsomerecommendationsaboutinstitutionalarrangementsforourpolicymaker.Therestofthepaperisstructuredasfollows:Firstly,wedefinedrelatedconceptsoftherealestatefinancialinnovation.Basedonthesesummarizes,thispapergaveanoverviewofforeignrealestatefinancialinnovation,includingtheinnovationofrealestatefinancialinstruments,organizationandregulation.Byconstructingtheanalysisframeworkofthenewinstitutionaleconomicstheory,introducedtheconceptintothescopeofourstudy,suchasfinancialtransactioncosts,financialcontracts,financialpropertyrights,financialinstitutionalchange.Fromtheperspectiveofcontracttheory,wedefinedthecontractualnatureoftherealestatefinancialinnovation.So,theemergenceanddevelopmentofthesystemhasitsowninherentlogic,whichlaidthefoundationforlaterresearch.Fromtheperspectiveofinstitutionalinnovation,wereviewedtheinnovationofrealestatefinancialtoolandorganization.Webelievedthatthecontractualnatureoffinancialinnovationdeterminedthenecessityoftransactionrelationgovernance.Usingthetransactioncosttheoryandincompletecontracttheory;wefurtheranalyzedthegovernanceproblemofcontractualrelationshipintheprocessofrealestatefinancialinnovation,andproposedthatstandardizationoffinancialcontractsisaneffectivewaytosolvethesecomplexrelationships.Fromtheinteractionoffinancialinnovationandregulation,thispaperanalyzedthesupplyanddemandoftherealestatefinancialregulationsystem,andthenconcludedthetheoreticallogicofrealestatefinancialregulationinnovationandchanges.31绪论1.1研究背景和意义目前我国的房地产金融市场尚不发达，金融工具较少、市场缺乏效率、相关制度不完善，在很大程度上阻碍了整个房地产金融体系的发展。但是，从另一个角度来看，我国房地产金融具有广阔的空间，同时，我国的房地产金融孕育着巨大的发展机会和某些历史性的机遇。因此，要能够依据相关的现阶段发展现状和实质性的数据的剖析，明确的指出问题所在，根据我国的实际国情制定一定的中国短期对策，解决问题推动发展。房地产金融方向的研究和措施应用是关注民生和我国未来发展之大计，能过很好的促进我国各方面的长期稳定科学合理发展，本文就是以此态度进行撰写。1.2文献综述1.3课题研究方法本论文在撰写过程中主要运用了以下两种研究方法：文献研究法。根据论文的研究目的以及课题需要，通过查阅与论文相关的文献来获得相关资料，从而全面、客观、正确地了解所要研究的问题，找出事物的本质属性，从中发现问题。数据分析法。通过往年对房地产融资方式的数据进行比较，提出有效的改进措施。2房地产金融概论42.1房地产金融的概念房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。概括来讲，房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。2.2房地产金融的重要作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。1、支持居民住房消费能力的提高发展房地产金融（包括融资）相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。从目前我国的金融体制看，大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。建立我国自己的房地产金融投资产品，将其中的一部分吸引到房地产产业上来，譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位，让他们享受到以往只有大型房地产发展商可以持有大型优质物业的权利，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。2、促进房地产业的发展为房地产开发经营提供了资金保障，有效衔接土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段，解决资金供需存在的时间差，房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进5房地产业的发展。3、维护经济市场良性运作将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化，有效促进房地产和金融业的良性循环流动发展，保证我国经济市场的合理科学运作。3.我国房地产金融发展的现状及存在问题3.1我国房地产金融发展的现状当前，我国房地产金融市场主要就是房地产信贷市场，房地产企业在股票市场或债券市场的融资规模相对而言并不大，房地产信托市场、房地产信贷资产证券化市场的发展则才刚刚起步，比重很小。所以房地产金融市场中银行信贷市场占据了大头，形成一个“T”字形的市场结构，如图所示。我国房地产金融市场结构图示服务性的非银行房地产金融机构包括从事房地产咨询服务活动的房地产中银行信贷市场股票、债券市场房地产信托市场资产证券化市场6介金融机构以及房地产信托公司和房地产保险公司。据公开资料不完全统计，截至2007年12月31日，共有46家信托公司发行了596个集合资金信托产品，募集信托资金总计780.90亿元。每个信托产品的平均规模为13102.27万元，平均信托期限2.18年，平均年收益率6.38％，其中1年期平均年收益率为7.2296，2年期平均年收益率为0.12%．2年期以上平均年收益率为5.7亿。信托产品数量和总规模都比9006年、2005年有不同程度的增长。从图可以看出，与2004年、2005年、2006年相比，2007年信托产品数量与规模都有一定程度的增加。与2005年相比，2007年产品数量增加了30