试题中疑难问题解析

1、某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据低价管理的要求需要作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为2004年1月1日，该机构在评估过程中调查了下述资料：（1）调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2004年1月10日，出租方需要支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置价格为1200元/平米，7成新，耐用年限50年，残值为0，土地面积60平米，建筑面积为45平米。（2）样点M为住宅用地，位于一级地，2003年5月30日的出让地价为1800元/平米，出让年期为50年，容积率为2.0（3）该机构测算的土地还原率为6%，综合还原率为7.3%，2003年该城市住宅地价每月递增1%，商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价成正比关系107。样点P的实际交易地价（按无限年期算）为（）元/平米108。按基准地价内涵，样点P修正后的地价为（）元平米109。按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为（）元/平米解答：107、{[(2000-800)*12-(1200-0)*45/50]/7.3%-1200*0.7*45}/60=2411.10108.P地容积率=45/60=0.752411*1.8/0.75=5786109.1800*（1.5/2.0）*(1+1%)7*[1-1/（1+1%）70]/[1-1/（1+1%）50]=1504.622、某宗不动产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为（）万元．A.100B.77C.63D.42解答：这是纯收益按一定比例递增情形,且总收益与总费用递增的比率不等.V=A/(r-s1)-C/(r-s2)=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=1003、某市和平路商业街于2000年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1。5。和平路的地价从制定之初到2002年5月底期间，每月上涨0。6个百分点，此后到2002年9月底都环比增长0。5%；另按统计分析，每当容积率上升0。1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街地深度指数表和袋地深度指数表见表2，表3，黑地线标准深度为18米。土地还原率取6%。上传文件是本题的图表根据上述条件回答下列问题：解答：59.A宗地从成交之时到2002年9月底,按40年出让年期计算,地价上涨了().A.6%B.6.5%C.6.9%D.7.2%答案：c[(1+0.6%*8)*(1+0.5%)^4]-1=6.9%4、进行房地产开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地产开发项目有4个设计方案，其中甲方案净值FNPV=200万元，投资现值为3000万元，乙方案净值FNPV=180万元，投资现值为2000万元，丙方案净现值FNPV=150万元，投资现值为3000万元，丁方案净现值FNPV=200万元，投资现值为2000万元。为了对初步确定方案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折线率i1=10%时，财务净现值FNPV（i1）=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV（i2）=-100万元。115．该房地产开发项目四个方案中的最大净现值率为（）。A．11%B．9%C．8%D．10%116．该房地产开发项目四个方案中的最小净现值率为（）。A．11%B．4%C．5%D．8%117．被初步选顶的最佳方案的内部收益率是（）。A．10.0%B．10.67%C．11.33%D．12.0%解答：.115、净现值率是一个折现的绝对值指标，是投资决策评价指标中最重要的指标之一。记作NPVR，是反映项目的净现值占原是投资现值的比率，亦可将其理解为单位原始投资的净现值所创造的净现值。计算公式：NPVR=项目的净现值/原始投资的现值合计分别计算四方案的净现值率：甲＝200/3000＝0.067乙＝180/2000＝0.09丙＝150/3000＝0.05丁＝200/2000＝0.1故本题选10％。116、.同上117、.采用内插法求内部收益率；FIRR=i1+(∣NPV1∣*(i2-i1))/(∣NPV1∣+∣NPV2∣)内部收益率＝低折线率+低折线率计算的净现值（正值）/两个折线率计算的净现值之差*高低两个折线率之差＝10％+200/〔200－（－100）〕*（12％-10％）＝11.33％5、某宗住宅用地土地使用年期70年,容积率为2.0.选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米,土地使用年期50年,容积率1.5.与待估宗地相比,比较案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为3%,个别因素条件比待估宗地差,修正系数为3%.该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地还原率为8%,则待估宗地土地价格为(2749)元/平方米.容积率1.01.52.02.53.03.5修正系数1.01.21.82.22.52.6、有一个比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为（315。0）（保留一位小数）A314。3B314。4C315。0D315。3解答5.容积率修正：1.8/1.2区域因素修正100/103个别因素修正100/97期日修正k=（1-1/（1+8%）^70)/(1-1/（1+8%^50）整体计算公式为：1800*1.8/1.2*100/103*100/97*(1-1/（1+8%）^70)/(1-1/（1+8%）^50)=2749第6题：300*（1+1%）^5=315300*（105/100）=3155、已知一劣等地的个别生产价格是每千克0.8元，追加投资100元带来的产量增量为300千克，假设平均利润率为25％，则追加投资产生的绝对地租是？A180元B115元C100元D125元解答：农业资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获得相应的超额利润。级差地租是农产品价格高于生产价格的余额。追加投资的个别生产成本100/300=0.3元/千克个别产品的利润：个别生产价格-生产成本0.8-0.3=0.5；追加投资的利润：0.5×300=150，追加投资的利润率：150-100/100=50%。超额利润率：50%-25%=25%，100×（1+25%）=125元。7、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为１．０，若乙宗地的楼面地价为５８０元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为（D）容积率1.02.02.53.04.05.0修正系数1.01.82.12.42.93.3解答：土地单价＝楼面地价＊容积率580＊容积率＝800＊修正系数580/800＝修正系数/容积率580/800＝2.9/4.0所以答案是D8、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权.2007年2月,开发完成工程进度的90%,在取得房预售许可证后,开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议,其中租金约低于市场租金15%.该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（）元/平方米A.7500B.7155C.7115D.9487解答：600/.08*（1-1/（1.08）38.58次方）=71159、供给曲线是向右上方倾斜的直线，所以选择BD77.需求价格弹性=需求变化量/价格变化量，选择CD同理，供给需求弹性也是一样的78.D供给曲线斜率越大弹性越小，垂直的供给曲线弹性为零，水平的供给曲线弹性是无穷79.A80.BC需求曲线是向右下方倾斜的直线，需求扩大，需求曲线向右平行移动，供给曲线不动，所以价格上升，供给增加。这里的价格和供给是指均衡价格，供给是指市场均衡时的供给。10、一栋1997年.6月建成的办公楼，做抵押评估。估价时点2007年6月，建成后补办土地出让手续，出让期50年。建筑面积20000平方米，容积率5，全部用于出租，出租率8成，同类物业市场租金每月150元/平方米，同类物业使用面积与建筑面积之比1：1.5，房屋重置价格2000元/平方米，耐用期50年，残值率0，房产税按年租金12%，年折旧和物业管理成本按使用面积计，每年100元/平方米，保险费按使用面积每年32元/平方米，房地产综合还原率10%。86题如果该办公楼所属宗地无其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能楼层：A.2B5C10D1587题略88题该办公楼年总收益是（）万元.A1920B2400C2880D360089题该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元A13456B14019C15216D1877690题该土地在估价时点单价（）元/平方米：A27408B25048C5410D5010解答：总收益=150*12*80%*2/1.5=1920总费用=1920*12%+4000*2/50+(100+32)*2/1.5=486.4净收益=1920-486.4=1433.6楼价=1433.6/10%*[1-1/(1+10%)40]=14019.17.［14019-2000*2（1-10/50）］/（20000/5）＝27408元/平方米计算结果为2704811、有一个比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基础，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为（）答案为C315.012、.评估某一房地产价格，经过调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元/平方米，其中维修费管理费为租金的25%，该类房地产的还原率为8%，总建筑面积为35000平方米，可出租率为80%，在不考虑使用年限的情况下，此房地产总价可确定为（）万元。答案为7875万元13、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值（）答案为11.3万元，解答：11、300（1+0.01）*5=31512、35000*300*0.8-35000*300*0.8*0.25/0.08=787513、200＊800＝16万［200＊800＊（1-2％）］／40＝47040＝4.7万16-4.7＝11.3万14.已知等量资本300元，分别投资于劣等地、优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量400千克；优等地产量600千克。（1）、求劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是每千克多少元？（2）、优等地全部产品社会生产价格是多少？（3）、优等地级差地租是多少？15、.已知甲、乙两地块，面积和肥沃成度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率为20%计，甲地的个别生产价格是多少？解答：14、1（1）300*（1+20%）/400=0.9(2)0.9*600=540(3)540-300*(1+20%)=18015、(300+30)*(1+20%)=39616、某城市拟进行城市土地综合定级，建成区面积为121平方公里，商业中心可以分为**，其中，一级商业中心一