广东省“三旧改造”政策解读及实操

“三旧改造”政策解读及实操广东国地规划科技有限公司三旧改造的概述1广东省三旧改造的进展2广东省三旧改造的政策解读4三旧改造典型城市的操作流程5三旧改造中应注意的问题6三旧改造带来的机遇3“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。三旧改造的概念佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。东莞“三旧”的界定：是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。下列土地可列入“三旧”改造范围：（1）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（2）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（3）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（4）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（5）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（7）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（8）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（9）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：（1）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；（2）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（3）权属有争议的；（4）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（5）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；广东省三旧改造的进展调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。广东省要求：各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作。拒绝开发商广州“三旧改造”历程接受开发商再拒绝开发商再接受开发商1992年前，广州城市改造在政府主导下进行，“政府出资、政府建设”，房屋就地翻新或重建，对单栋危房进行改造的“见缝插针”式改造方法。这只能解决危房问题，无法根本改善旧城区生活环境。为解决资金困境，1992年后开始引进外资，该模式虽解决了资金，但出现了如拖欠临迁费，用地手续不完善，投资风险大，破坏传统街区环境等问题。改造曾一度陷入僵局。1999年之后，广州决定禁止开发商参与城市改造，由政府投资和建设。典型工程就是越秀区解放中路项目。但随改造深入，资金缺口越来越大，进程缓慢，几乎停滞。2006年，广州提出“中调”概念，对社会资金进入城市改造“松口”，在政府主导的前提下，允许引入社会资金。政府做好居民拆迁安置工作后，由有信用的房地产公司提出建设方案，经政府审批后交由开发商建设。(以猎德村改造为标志)广州市全市52条全面改造“城中村”名单越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台（4条）海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘（6条）荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬（18条）天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘（8条）白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下（5条）黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗（7条）萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙（4条）截至目前,猎德、林和、冼村、棠下、文冲、横沙、琶洲、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等14条城中村已完成改造方案的编制和审批工作。亚运前要清拆的9条村正在加紧推进,其中猎德村改造安置区建设基本完成；琶洲村、林和村已启动清拆；杨箕、棠下、冼村即将启动清拆；萧岗村、三元里村改造方案4月20日经市“三旧”改造工作领导小组审议通过；小新塘村的改造方案正在编制中。旧厂改造项目已完成12宗,均改造为现代服务业项目,涉及土地面积1434亩。最近又有35个旧厂项目提出改造申请,已批复省机械进出口股份有限公司海珠区江燕路大松岗仓库、市五羊油漆股份有限公司黄花公路马务乡地块、省工艺品进出口集团公司白云区广源西路地块等改造方案。猎德进度：广州市首个城中村改造项目,按照“政府主导，以村为主，一村一策”的原则,改造方案以“三三三制”形式进行，通过土地拍卖的形式猎德村得到46亿的旧村改造资金，预计25亿作为补偿安置款和新建新楼，10亿作为建设一幢临江的五星级酒店的投资款，作为村集体经济的重要来源。2009年8月23日正式动工，预计今年年底实现村民的回迁。特点——土地产权置换开发商物业容积率——猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。琶洲进度：预计总投资超过100亿元，当时备受争议：2009年10月仅有保利地产一家开发商报价.随着安置补偿协议和安置区规划设计的敲定，动迁工作已进入了签约阶段。截止2010年4月19日，琶洲村有近四成已经签约。作为动迁主体的开发商保利地产称，复建房力争在2012年底交楼，规划在江畔靓地头建一栋星级酒店，作为琶洲村集体收入主要来源，保证改造后村民的利益。由于开发商主导的独特性，琶洲村改造中，有包括“更高补偿标准，先签约者均可享受”等新亮点。作用——完善琶洲会展产业链的战略举措改善琶洲发展环境，实现琶洲建设“宜居宜商”的现代化中心城区，建立以发展现代服务业为重点，以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高新技术产业等为支撑的现代产业体系的重要战略举措。特点—纯市场运作的城中村项目，由开发商主导改造容积率——安置区容积率4.2，村经济留用的商业发展用地5.5冼村进度：复建安置区、集体经济及村民公寓区、拍卖融资区三个区域。预计全部资金投入约为40亿元。2010年4月1日，冼村举行了旧村改造屋主签约启动仪式，备受关注的冼村改造进入签约启动程序。冼村的旧村改造由冼村实业有限公司独立实施，没有发展商介入。借鉴——打造文化长廊，保护部分文物在村内五个祠堂、一座大庙中，除了位南罗公祠没有明显移位外，罗山冼公祠、北约冼公祠、御南卢公祠、览青梁公祠均离原址很远。但全部采取“迁建”模式，尽量保留祠堂中有用材料，以1∶1的比例重建，集中安置在村民住宅区集中的A区。特点——村内自有公司承担，复建房预留出租公寓容积率——改造后住宅楼的容积率是6，村集体物业是6.5，融资地块就达到了7.4。林和村进度：地块南面所建的8栋住宅和公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将拥有70%的权益。2010年4月18日，林和村正式拆村，预计将在2010年6月底前搬迁完毕，2011年开始动工，预计在2012年开盘，会将项目定位为天河北规模最大、配套最好的高端社区。14栋住宅中，6栋楼为村民回迁房，每栋均将建为150米高的49层住宅，分布在地块中部至北面地块，另8栋B1至B8将建成150米高的48层住宅，其中1栋为服务公寓。而作为商业项目的一部分，林和村改造已规划要建一栋2层楼高的商业用楼，及一栋25层、近100米高的办公塔楼。借鉴——改造基本上借鉴猎德村经验。打造天河北规模最大、配套最好的高端社区。特点——自主改造、引进开发商的模式容积率——5.69调整为6.21棠下村进度：改造方案已通过市“三旧”改造领导小组审批，改造资金约为15亿元。——2010年6月1日-8月31日清拆完毕——2010年9月份进行建筑垃圾处理和环境整治——2012年6月30日前完成回迁房的建设作用：改善农转居居民的居住环境，除了保证居者有其屋外，还要提升居住质量和生活品质，此外也要释放土地价值，村未来的物业发展能上一个台阶。“公选”开发商，采用村自主开发改造模式，如果企业有兴趣、有能力，可以通过和村社集体经济组织成立合资公司的方式参与改造。建筑密度将由原来的60.74%大幅降低为30.2%，绿地率由原来的2.9%激增至41.8%。萧岗村进度：萧岗村位于热闹的新市墟，按照白云新城的规划，萧岗村将被整体规划，改造成居住环境明显改善、经济发展基础好、社会管理有序的宜居宜商新城区。《萧岗“城中村”改造规划》已于2010年3月8日报审批，近期将走完程序。相关负责人透露，萧岗村改造资金庞大，估计约需50亿元。借鉴——与白云新城规划协调萧岗受白云新城规划所限，在房屋高度、土地控制方面要求甚严。难题——没有灵活优惠的政策确保村民及村社利益在改造中不受损害，估计萧岗村那些房产大户很可能成为“拔不走的钉子户”。杨箕村进度：改造后的杨箕村将以杨箕大街为界划为两大部分，北面为回迁区域，南面为出让融资区域。计划在2010年5月30日前完成安置协议的签订，6月30日前交付房屋。现已开展清拆工作。预计3年至3年半内实现回迁。杨箕改造方案投资规模就高达20亿元，比上一次制定的改造总投入还多出3亿元.作用——提升越秀核心产业功能的战略举措结合越秀区建设“两大功能区”的战略构想，以环市东、环麓湖为引领，在东风路以北的区域打造“越秀核心产业功能提升区”。容积率——5.63三元里村进度：早在2003年，三元里就曾编制城中村改造规划，但由于未能调剂出适合的启动用地，原规划未能实施。三元里改造方案已获批准。借鉴：目前仍以配合“国宝一号文物”三元古庙修复并连接抗英纪念碑为整体考虑，以三元里古庙为核心，配合爱国主义教育基地的内涵进行新一轮城市建设。问题——在改造过程中遇上政策、资金、补偿标准等问题小新塘村进度：改造方案已上交有关部门审批，但改造方案和补偿标准均未对外公布；且赞成改造的只有七成，远未达到政策所要求的要九成人同意。借鉴：新塘地区城中村改造将充分尊重居民的传统意识，祠堂将完整无损地保留下来。改造方案正在编制据调研结果，截至2010年4月10日，佛山市已经完成改造及正在实施改造的“三旧”改造项目712个，涉及土地面积90898.09亩