货币的时间价值与建筑设计方案评价_工程经济

第十七讲货币的时间价值和建筑设计方案评价。一、内容提要：本讲主要是讲解货币的时间价值概念、衡量尺度、计算公式以及名义利率和实际利率的计算问题；建筑设计方案的要求、准则、技术经济评价，以及居住建筑、居住小区、公共建筑设计方案的评价指标。二、本讲的重点是：货币的时间价值计算、名义利率和实际利率的计算问题本讲的难点是：建筑设计方案的技术经济评价问题。三、内容讲解：1、货币的时间价值：1.1定义：是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。例如，将现在的1元钱存入银行，如果银行存款年利率是10%，那么一年后可得到1.10元，这1元钱经过一年的投资增加了0.10元，这就是货币的时间价值。我国关于时间价值的概念为：货币的时间价值是扣除风险报酬和通货膨胀贴水后的真实报酬率。银行存款利率、贷款利率、各种债券利率、股票的股利率都可看作是投资报酬率，但它们与时间价值都是有区别的。只有在没有风险和通货膨胀的情况下，时间价值才与上述的报酬相等。影响资金时间价值的因素：主要有资金的使用时间、资金数量的大小、资金投入和回收的特点、资金周转的速度。资金有时间价值，即使金额相同，因其发生在不同时间，其价值就不相同。反之，不同时点绝对不等的资金在时间价值的作用下却可能具有相等的价值。所以，不同时间点上的货币收入量或支出量不宜直接进行运算，需要把它们换算到相同的时间点上，然后才能进行大小的比较和计算。1.2、衡量货币时间价值的尺度：（一）利息：就是货币所有者（债权人）因贷出货币或货币本金而从借款人（债务人）处获得的报酬。从债权人角度，贷款利息就是资本报酬。从债务人角度，利息则是使用货币或货币资本所花费的代价即资金成本。（二）利率：是一定时间内利息和本金的比例。可按年、半年、季、月计算，称为年利、半年利率、季利、月利、也可按三年、五年、十年计算，如中长期贷款利率、债券和国库券利率。利息的计算：（1）单利：是按某利率对原始本金计算利息的方法。单利的计算公式为：I=p•i•n其中，I代表计息周期的利息，p代表本金，i代表计息周期单利利率，n代表计息期数。（2）复利：是以某利率对各期期末的本金来计算利息的方法，即每经过一个计息期，要将所生利息加入年初本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。（二）年金终值和现值计算年金是指在每期期末等额、定期的收支系列。例如，等额分期付款赊购、等额分期偿还贷款、发放养老金、分期等额支付工程款、每年相同的销售收入等，都属于年金收付形式，用符号A表示。(1)年金终值公式若用横线代表时间的延续，用数字标出各期的顺序号；竖线的长度表示支付年金的大小。则年金可用下图表示。建筑设计方案评价2.1、建筑设计方案评价的要求和准则建筑设计：是指用户对功能的要求，具体确定建筑形式、结构形式、建筑物的空间和平面布置以及建筑群体组合的设计。（一）建筑设计方案技术经济评价的基本要求（1）适用和经济的统一。建筑设计必须贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的建设方针，它是评价设计方案的基本准则。（2）．美观和经济的统一。（3）．要有可比性。对不同设计方案进行使用、经济和美观方面的比较时，要注意方案的可比性。（4）．突出主要指标。(二)建筑设计的技术原则城市住宅和公共建筑设计应遵循的技术经济原则是：（1）．严格执行国家设计规范；（2）．执行国家有关的建设标准；（3）．符合城市总体规划要求；（4）．合理利用土地；（5）．满足使用功能要求，保证方便生活，方便工作；（6）．正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑空间进行合理组合，优化设计；（7）．正确处理装修构造和选择设备标准；（8）．满足卫生、防火、日照、通风和安全疏散的要求；（9）．正确选择结构形式和建筑材料，降低工程造价，缩短建设工期，提高工程质量。2.2、建筑设计方案的技术经济评价建筑设计方案技术经济评价的目的：是采用科学方法，按照工程项目经济效果评价原则，用一个或一组主要指标对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价，从而择优确定技术经济效果好的设计方案。建筑设计方案的评价是以评价指标体系作为基础和依据的。评价指标体系按建筑功能指标和社会资源消耗指标两大类划分，每一大类指标再进一步分为相应的分指标。在两大类评价指标中，建筑功能类指标大多数是不可计量的指标(定性指标)，评价时可做出评分标准，由专家评出分值，一般以分值高者为优；社会资源消耗类指标基本为可计量指标(定量指标)。评价时可计算出数值大小，一般以小者为优。常用的技术经济评价方法有：计算费用法，多因素评分优选法。(一)计算费用法最小费用法有两个评价指标：C年和C总。C年表示设计方案在投资回收期内平均每年的年成本，包括投资成本和年运营成本；C总表示设计方案在投资回收期内的总成本。对多方案进行分析对比时，采用的计算费用法较简便。其数学表达式为：C年=K×E+VC总=K+V×t式中，C年—年计算费用；C总—项目总计算费用；K—总投资额；V—年运营成本；t—投资回收期；E—投资效果系数（它是投资回收期的倒数）例8、某建设项目有3个设计方案，其已知条件是：方案1：投资总额K1=2000万元，年运营成本V1=400万元；方案2：投资总额K2=2200万元，年运营成本V2=350万元；方案3：投资总额K2=2400万元，年运营成本V2=300万元；标准回收期t为5年，投资效果系数E=0.2，优选出最佳设计方案。解：方案1：C年=K1×E+V1=2000×0.2+400=800万元C总=K1+V1×t=2000+400×5=4000万元同理可求得方案2的C年=790万元，C总=3950万元。方案3的C年=780万元，C总=3900万元。由以上计算结果可见，方案3的计算费用最低，所以方案3是最佳方案。（二）多因素评分优选法多因素评分优选法，就是对需要进行分析评价的设计方案设定若干个评价指标和按其重要程度分配权重，然后按评价标准给各指标打分，将各项指标所得分数与权重相乘并汇总，便得出各设计方案的评价总分，以获总分高者为最佳方案的办法。但关键是要正确地确定权重，其计算公式为：以上指标中，有效面积指建筑平面中可供使用的面积；使用面积指有效面积减去交通面积；结构面积指建筑中结构所占的面积；建筑面积指有效面积加上结构面积(层高2.2米以下不计建筑面积)；建筑体积包括屋顶及地下室体积。2.4、居住小区设计方案的评价指标居住小区设计方案的经济评价，主要是考察设计方案是否保证居民基本的居住生活环境，使用土地和空间的经济、合理和有效性。评价时应考虑：人口与建筑密度、建筑群体的布置、建筑层数和间距、公共建筑、小区道路、管网、绿地的布局等，常用几项密度指标来衡量。居住区的主要综合技术经济指标如下：（1）．居住区用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称；（2）．容积率=地上建筑总面积／居住区用地总面积(％)；（3）．住宅平均层数=住宅总建筑面积／住宅基底面积(层)；（4）．高层住宅比例=高层住宅总建筑面积／住宅总建筑面积(％)；（5）．中高层住宅比例=中高层住宅总建筑面积／住宅总建筑面积(％)：（6）．人口毛密度=居住人口数量/住区用地面积(人/公顷)；（7）．人口净密度=居住人口数量／住宅用地面积(人/公顷)；（8）．住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套数／居住区用地面积(套/公顷)；（9）．住宅建筑套密度(净)=住宅建筑套数/住宅用地面积(套/公顷)；（10）．住宅面积毛密度=住宅建筑面积/居住区用地面积(m2/公顷)；（11）．住宅面积净密度=住宅建筑面积／住宅用地面积(m2/公顷)；（12）．建筑面积毛密度=各类建筑的建筑面积/居住区用地面积(m2/公顷)；（13）．住宅建筑面积净密度=住宅建筑基底总面积／住宅用地面积(％)；（14）．绿地率=绿地总面积／居住区用地面积(％)；（15）．拆建比=新建建筑总面积／原有建筑总面积；（16）．土地开发费=前期工程投资／住宅区用地面积(万元/公顷)；（17）．住宅单方综合造价=建设总投资／住宅建筑面积(元／m2)。其中，前期工程投资包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设备和道路工程等各项费用。建设总投资包括土地开发费用，居住区用地内的各类建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。2.5、公共建筑设计方案的评价指标公共建筑是人们进行社会生活的活动场所，公共建筑类型繁多，功能各异，但技术经济指标是有一定共同性的。评价时应考虑建筑空间布局、建筑造型、功能分布、人员流线及交通组织、自然通风、采光、照明、空调、结构、环境等方面的因素。按公共建筑的特点，评价指标包括满足社会需求和社会资源消耗两大部分，主要参考指标有以下几项：（1）．建筑物占地面积(m2)；（2）．建筑面积(m2)；（3）．使用面积(m2)；（4）．有效面积(m2)；（5）．结构面积(m2)；（6）．建筑体积(m3)：（7）．总投资(万元)；（8）．单位面积投资=总投资健筑面积(元／m2)；（9）．建筑密度(％)；（10）．单位面积能源消耗(kW／m2)；（11）．有效面积系数=有效面积/建筑面积(％)；（12）．使用面积系数=使用面积/建筑面积(％)；（13）．结构面积系数=结构面积/建筑面积(％)；（14）．有效面积的体积系数=建筑体积／有效面积(％)；（15）．单位体积的有效面积系数=有效面积/建筑体积(％)；（16）．人(床、座)均建筑面积[m2／人(床、座)]；（17）．人(床、座)均使用面积[m2(床、座)]；（18）．人(床、座)均有效面积[m2／人(床、座)]。例9、建筑设计方案技术经济评价的基本要求不包括（）A、适用和经济的统一B、美观和经济的统一C、要有可比性D、突出次要指标答案：D例10、不属于常用的技术经济评价方法有：（）A、计算费用法B、最小费用法C、多因素评分优选法D、单因素评分优选法答案：D不属于常用的技术经济评价方法有：计算费用法、多因素评分优选法，而计算费用法又称为最小费用法，因此B是正确的，D不属于常用的技术经济评价方法