荟丽商业广场策划方案

1荟丽商业广场策划方案第一部分：市场情况1、宏观环境：一市五区的大佛山横空出世，原县级市南海、顺德、三水、高明撤市设区并入佛山，标志着大佛山资源的重组整合、产业结构的优化调整，对于整个珠三角乃至区域经济的竞争和发展模式有很重要的意义。这一举措加快广佛融合的脚步，佛山将成为珠三角区域内最先接受广州辐射的大城市，除了承接广州产业的转移外，还要抓住香港服务业北上的契机，这些都将促使佛山的第三产业水平大幅度提升，商业蓬勃发展。张槎镇地处禅城区中枢腹地，全镇占地面积23.6平方公里，下辖16个村委会和1个居委会，111条自然村。2002年常住人口4万多人，外来人口近12万人。◆交通设施张槎镇位于佛山市东西、南北交通的中心地带，325国道、广佛（佛开）高速公路口横贯境内，市区公共汽车可直达镇中心及各自然村，镇内道路纵横交错、四通八达，邻近的佛山火车站和佛山澜石港、平洲港可直达香港，佛山机场可通往全国主要大中城市，具有较便利和完整的交通网络。张槎镇形成了以针织、陶瓷为龙头，服装、电子、包装、金属制品、塑料、玻璃等行业协调发展的一业兴、百业旺的工业格局。2002年，全镇工农业总产值32.82亿元，国内生产总值10.07亿元，完成国、地税任务2.26亿元，农村人均收入5923元。张槎镇的纺织业在原有集体企业的带动下，从群众自发经营到政府有计划引导，成为张槎的支柱行业。全镇现有针织企业1900多家，拥有从国外引进的电脑提花机和大圆机等各类针织设备逾万台（套），建成玉带、白坭、大江、古灶、张槎、下朗、银达、上朗等8个针织城和张槎布匹市场，从事针织原料、产品贸易的商铺400多家，从业人员3万多人，成为一个以生产针织坯布为主，兼有印染、定型、制衣等配套行业的全国重要针织生产基地和集散地。产品种类多样，年贸易额几十亿元，产品遍销全国各地和20多个国家和地区。2002年底，张槎2镇被中国纺织工业协会和针织工业协会授予中国针织名镇的称号。近年来，张槎镇委、镇政府积极转变职能，加大对民营经济的扶持、引导和服务。1999年成立了个体私营企业服务管理办公室、张槎镇商会、广东省纺织协会张槎分会、张槎镇针织市场建设委员会，推出了针织市场的三个一（一个部门为主协调管理、一个窗口收费、一条龙服务）管理模式，以企业为主体的社会化、专业化服务体系不断完善。目前，民营经济已成为支撑张槎经济的擎天柱。张槎镇坚持科技兴镇战略。2001年，张槎镇被省科技厅定为首批专业镇技术创新试点。2002年成立广东省首批镇级生产力促进中心和五邑大学研究生张槎工作站，努力形成以企业为中心的技术创新体系，加快产业结构优化升级。镇内多家企业的科技创新项目被列入国家级星火计划项目和省级重点新产品开发计划。积极实施制造业信息化战略，运用信息技术改造传统产业，2002年省科技厅批准张槎成为广东省制造业信息化工程试点示范镇。张槎镇有佛山市文明镇，九莲圣会、天后庙、秋官家庙等文化古迹点缀其中。随着创建文明村、卫生村活动不断深入，村容村貌不断改善。为配合佛山市建设广东省第三大城市的战略，张槎镇加快镇中心区的改造，按照城市化花园式小区的模式推广建设村民公寓，城市化建设步伐加快。群众性文化体育活动在全镇蓬勃开展，龙狮、曲艺、太极等队伍遍布各村，富威狮队多次夺得省、市各级的奖项，在国际性赛事中也取得较好的名次，成为张槎镇的龙头文化品牌。◆物业建设随着蒸蒸日上的针织业带动了印染、定型、印花、制衣等产业链的发展，佛山张槎镇的物业建设也从传统的工业开发区向现代化、高档次的工业园区发展。大布顶工业园区、下朗针织工业园区、玉带制衣城等一批高起点规划、高标准建设、高效能管理、配套设施完善的现代化工业园区的建设，为吸引企业前来投资办厂，营造了良好的投资环境。◆园区建设全镇规划建设三大园区，总占地面积585亩，经营面积61万平方米，具体3组成为：1、下朗佛西针织工业园区总占地面积195亩，总建筑面积18万平方米，总投资1.2亿元，共建有18栋设置有电梯的三层标准水泥结构工业厂房，以及12栋3层标准商铺、宿舍。园区内道路宽阔，水电、消防、绿化设施配套完善，环境优越，首期将于2003年6月竣工。2、张槎制衣商城工业园区总占地面积90亩，总建筑面积13万平方米，总投资近亿元。在功能上分为商贸区、制衣生产区、生活区三个部分，整个商城还将配套有金融、保安、邮电、运输、物业管理、旅业、展览厅、高级管理人员公寓等服务设施，首期工程两座六层厂房已投入使用。3、大布顶商贸区、工业园区：园区总占地面积300亩，建筑面积30万平方米。其中：大布顶商业街，建设三层商铺3幢，面积1.2万平方米，分两期，今明两年完成，现已完成首期工程；大布顶工业区，规划建设面积14万平方米，建设成三层的现代化厂房，计划2003年——2004年完成；莲大工业区，规划建设面积15万平方米。另外，继续推进大富童服城改造工程，改造现有低矮物业。计划建设5层高的现代化厂房及员工宿舍4幢，建筑面积2万多平方米，现已竣工1.2万平方米，预计两年内全部完成。抓紧堤北工业区的规划工作。根据管理原则和市场导向，把堤北工业区定位为漂染、定型、印花行业等基地，符合行业功能设置原则，减少环境污染。对现有八大针织城60万平方米的厂房，将逐步进行改造、升级，进一步提高市场的整体形象和辐射面。按照“不求所有，但求所在，唯求所得”的指导思想，确立了不限速度、不限数量、不限规模、不限经营方式、不限经营范围，政策上扶持、资金上扶持、技术上扶持、管理上扶持、利益上扶持的“五不限五扶持”的发展理念。开放的张槎镇竭诚欢迎各方有志之士、客商前来投资开发！◆针织工业张槎针织行业是佛山市的传统产业，有20年的历史。经过20年的发展，张槎针织业从小到大，从低档到中高档，从分散到集中，逐步发展壮大，成为全国重要的针织品生产基地和集散地，是张槎镇经济的重要支柱产业。特别近年来，在张槎镇委、镇政府的引导和支持下，张槎针织产业有了一个大的飞跃。现已建4成以玉带针织城为龙头，包括大江、白坭、银达、古灶、下朗、张槎等七大针织城和布匹市场在内的针织布生产基地和集散地，现有针织厂家1600多家，厂房面积达70万平方米，拥有德国、日本、台湾等地进口针织大圆机、提花机、横机等各种针织机械逾万台（其中大圆机7100多台），还有自动织袜机3000多台，从事针织原料贸易的商铺210家，从业人员20000多人，产品遍销国内和港澳台地区以及欧美等国家。针织工业的发展还带动了镇内漂染、印花、制衣等相关产业和第三产业的发展，初步形成针织产、供、销一条龙格局。随着针织工业的蓬勃发展，与其相配套的印染业已形成一定规模，建成了张槎针织漂染厂、和利针织漂染厂、摩力克漂染厂、裕华隆漂染厂、下朗漂染厂、海业漂染厂等针织漂染企业，还建成了华通盛印花有限公司和长盛转移印花装饰有限公司的印花布及转移印花纸生产线。此外，还有专业的定型、抓毛、剪毛、轧花、摇粒、水洗等十几家专业整理厂和十多家手工印花厂及十几家电脑绣花厂，基本上能满足张槎针织行业的各种需要。近年来，张槎镇的制衣业也有了较大的发展，现已发展到200多家，主要骨干企业有光大针织制衣厂、张槎针织厂、滨奇服装厂等外向型生产加工服装企业。如光大针织服装厂在西欧两百多家商场占领了一席之地，出口创汇400多万美元；张槎针织厂多年来与彪马、自由鸟等加工的针织产品进入南美已获得免检资格；滨奇服装厂的服装已进入北京大中商场，并得到了客户的一致好评。目前，张槎镇的针织行业已具有较大的规模和实力，形成了以生产针织布为主，染整、印花、服装、绣花一条龙，具有一定规模、产品质量稳定的针织生产基地。◆教育设施张槎小学佛山市禅城区张槎小学是一所镇中心小学，首批市一级学校。拥有一支高素质的教师队伍，其中有区名校长以及国、省、市优秀教师一批。以构建学习化校园，让读书成为习惯为创造优质教育的基本策略，提倡尊重、赏识、宽容、民主、合作、服务等六种意识，实施尊重的教育，即尊重规律，尊重人格，尊重个性，尊重主体，取得了显著的办学成绩，学校环境优美，校风良好，社会声誉高，综5合实力强。近期学校又在全部课室及各功能室安装了大屏幕、液晶投影仪，完善多网合一的校园网，使学校的电教设备达到省一流水平。在市一级学校复评中得到上级领导的充分肯定：理念新，质量高，有特色，有示范功能，在信息技术应用、教育科研、艺术教育、心理健康教育等方面处于禅城区领先水平。张槎中学张槎中学创办于1956年。学校有一支热爱教育、锐意创新、思想素质好、业务素质高、学历100%达标的师资队伍。在广大师生多年的共同努力下，学校形成了敬业、严谨、求实、创新的教风和勤学多思、诚实守信、勇于探索、大胆实践的学风。近年来，政府投入一千多万元建成了科学楼；改建了教学楼、办公楼；安装了计算机校园网，使张槎中学的校园面貌更添光彩。被评为佛山市卫生标兵单位和区、镇两级文明学校、区普法先进集体和区德育工作先进集体。2002年7月份，区镇两级政府据社会发展的趋势，对办学结构作了调整和莲大中学合并，同时撤消高中，使其成为一所有39个教学班、两千多名学生，一百五十名教职员工的初级中学。2003年3月，张槎中学顺利通过了市一级学校评估。新的领导班子和广大师生在莫建明校长的带领下团结一致，以邓小平理论为指针，以创建优质中学为动力，全面提高教育、教学质量和办学效益，开创学校全面工作的新局面。◆商业现状现有商业产品结构散乱，档次低，无大型商业网点支撑，其潜力有待开发。随着现时经济不断发展，人民生活素质不断提高，当地导致本地消费不断外流。针对现状，张槎镇政府致力开展第三产业，支持商业发展，所以本项目为张槎镇首个大型商业中心，得到政府大力扶持，使本项目为张槎商业龙头支撑。2.商圈状况：旧升平商圈：老树展新姿，旧貌换新颜发展过程：该区佛山汽车站最早是佛山对外的重要口岸，珠三角人流进入佛山的必经之地，圈内有久负盛名的广东四大名园——梁园，佛山地区最早最大的公园——中6山公园，还有在佛山人乃至珠三角人们心目中的至尊的购物圣地——升平百货大楼。以升平百货为中心的旧升平商圈蓬勃发展起来了，成为佛山的传统商业口岸。随着祖庙商圈的崛起，旧升平商圈的经营每况愈下，升平百货也因应作了一定幅度的调整，沿高基街开发了仿古街，但已难复当年风采。东方广场的兴建给商圈注入新的血液，其极具前瞻性的规划，庞大的开发规模，全新的商业模式——国际观光产业街区（TOURMALL），突破了传统商业以单一购物的功能局限，是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母。它的建成，将带动人流、物流、信息流、资金流的全面聚集，有效商圈辐射将达150-200公里，并对一个地域的经济产生巨大的带动作用和示范作用。商圈特色：历史悠久，周边旅游名胜多，常住人口密集；常住人口素质及消费都不高；商铺形式多以住宅群楼和多层独立街铺为主；经营业态以生活必需品为主，属中低档的零售业态；新登场的东方广场定位国际观光产业街区，有意提升该区的消费档次；租金价位不高，一般在50-120元/㎡，东方广场价格高一些。代表商家：旧升平百货，仿古街，东方广场旧升平百货仿古街东方广场品牌策略综合经营百货、家装和美食等旅游观光线路国际观光产业街区客户定位区内的中低层及上了年纪的消费者往来梁园的游人往来佛山的各地游人（以珠三角为主）经营面积六层约2万㎡分五座约5000㎡分10个组团约23万㎡租售情况六层全满，升平百货统一经营租：剩余三成临街铺位租售：剩几间未售租：明珠城基本饱和，金山街、银州城、德胜楼、琥珀城正在招商售:已开发的5个区现余三成左右货量；还有5个区的货量价格走势——租：临街￥60-200元/租：￥80-200元/㎡售：7（首层）㎡售：临街￥12000-16000元/㎡￥18000-25000元/㎡外立面特点玻璃幕墙黄墙红瓦的仿古建筑充满古典气息的现代建筑祖庙路商圈：龙头地王，无可匹敌发展过程：祖庙商圈，闻名遐迩，在佛山市内极具名气。在上世纪八十年代的中期本土商业大鳄