第四章房地产开发项目规划设计.

1第四章房地产开发项目的规划设计及其评价2本章主要内容：•房地产开发项目的规划设计•房地产开发项目的规划设计的组织与控制•房地产开发项目的规划设计方案的经济因素分析•房地产开发项目的规划设计方案的评价3第一节房地产开发项目的规划设计4中国城市规划体系国民经济与社会发展计划土地利用规划区域规划/城市（镇）体系规划村镇规划区域生态环境规划城市发展战略规划分区规划（大城市）专项规划城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划城市生态环境保护规划5一、城市规划的层次体系•城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。•城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。•城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划等。6一、城市规划的层次体系1．城市总体规划•城市总体规划是在较长时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。•城市总体规划的主要任务是：确定城市的性质、发展目标和发展规模；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计；制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。7以哈尔滨市为例城市性质：•黑龙江省省会、东北地区北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。8哈尔滨市城市的人口及用地规模：•中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。•全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。•截至2013年末，户籍总人口995.2万人，市辖区人口473.6万人。9哈尔滨市城市空间结构特点：•“一江、两城、九大组团”。•一江：松花江。•两城：形成江南江北两大城区。•九大组团：中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰。1011城市绿地系统规划图12城市道路网规划图13一、城市规划的层次体系2．分区规划•分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。14一、城市规划的层次体系3．控制性详细规划•控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。•控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上；落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市环境、城市特色的规划设计要求。15一、城市规划的层次体系4．修建性详细规划•修建性详细规划是对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件，所编制的开发建设实施性详细规划。•主要任务是：确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图；对局部地区交通场站选址定线以及单项工程综合：解决各种管线在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围以及开发小区内外各种管线的衔接关系。16一、城市规划的层次体系•城市总体规划、分区规划和控制性详细规划，是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力性的文件；•修建性详细规划是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，是开发企业向城市规划主管部门申请报建的主要文件和材料。17二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统•居住区一般实行三级布局结构，即“居住区——居住小区——住宅组团”。•住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，是居住区中最基本的布局结构形式。其规模约为300~700户，人口为1000~3000人，占地2~3公顷（ha）。18二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统•居住小区由若干个住宅组团有机结合构成，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分的完整居住地段，人口规模约为0.7~1.5万人，用地12~35公顷（ha）。•居住区由居住小区组合而成，其人口规模一般为3~5万人，占地面积大致为50~100公顷（ha）。19二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统•居住区级道路的红线宽度不小于20m；•居住小区级道路的红线宽度不小于16m；•住宅组团级的道路宽度一般为4~6m；•通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度为1.5~2m。20二、居住区规划的内容（二）住宅选型•按层数划分，有低层住宅、多层住宅和高层住宅；•按建筑形式划分，有花园式住宅（别墅）、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅；•按平面特点划分，有点式住宅、板式住宅、大进深住宅、大开间住宅；•按使用对象划分，有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼；•按面积大小划分，有小户型（一室户）、中户型（二室户）、大户型（三室户、四室户等）；•按结构形式划分，有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模结构、大板结构、框架轻板结构等。21二、居住区规划的内容（二）住宅选型1．点式住宅•宽度和长度比较接近。•四面临空、日照阴影宽度小，栋与栋之间的日照间距要求不必像板式住宅那样严；•一梯可安排4~9户，充分发挥电梯和楼梯的服务效率；•平面多以矩形、T型、Y型为主；•整体抗震性能好；•同一层楼不同户的居住环境相差较大，位于西北和东北角住房的朝向不好。2223二、居住区规划的内容（二）住宅选型2．板式住宅•由两个或两个以上的居住单元按直线邻接；•朝向好，通风向阳，外墙暴露少；•布置不够灵活，立面造型不如点式住宅生动，阴影大，抗震性能较点式住宅差。24二、居住区规划的内容（二）住宅选型3．错层式住宅25二、居住区规划的内容（二）住宅选型3．错层式住宅26二、居住区规划的内容（二）住宅选型3．错层式住宅•一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，但都在同一层楼层。•优点：节约楼梯间所占面积，住户干扰小。•缺点：施工较复杂，抗震能力较差。27二、居住区规划的内容（二）住宅选型4．跃层式住宅•在每户的室内设置仅供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面。•优点：住宅内部空间借鉴了欧美小二楼独院的设计手法，卧室、起居室（包括门厅、客厅、餐厅）、卫生间、厨房及其他辅助用房分层布置，功能明确，相互干扰较小，采光通风好。•缺点：户内楼梯要占去一定的使用面积；当发生意外灾害时，由于二层只有一个出入口，人员不宜疏散。28二、居住区规划的内容（二）住宅选型5．复式住宅•每户室内分为两层，下层为起居室、厨房、卫生间等，高2米；上层供休息睡眠和贮藏用，高1.2米；户内设入墙式壁柜和楼梯。•优点：上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好；土地利用率较一般住宅提高40%，使用面积提高50％~70％；隔断、家具、装饰融为一体，综合造价大大降低。•缺点：净空低，易使用户产生压抑感，私密性和安全性较差。29二、居住区规划的内容（二）住宅选型6．退台式住宅•住宅建筑由下至上逐层退让，退让减少的面积为该层的大平台，住宅建筑逐层退让的整体造型效果类似于台阶。•优点：户外活动空间大，采光通风好，建筑立面丰富，依山就势布置，可获得丰富的景观效果。•缺点：建筑面积逐层减少，土地利用率相对较低。3031二、居住区规划的内容（二）住宅选型7．花园别墅•带有花园草坪的独院式低层高级住宅，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，富有变化，水、电、暖供给一应俱全，带有车库甚至游泳池，一般选址在环境幽静的郊外和风景旅游区。32二、居住区规划的内容（二）住宅选型8．综合性商住楼•将写字楼、商场、旅馆、饭店等不同用途的非居住用房同住宅用房组合在一起的高层建筑。•一般选址在市中心的黄金地段。•受高收入住房需求者的青睐。33二、居住区规划的内容（三）住宅的布置1．周边式布置2．行列式布置3．混合式布置4．散点式布置5．自由式布置34二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置•居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八大类设施。35二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置•居住区级公共服务设施，包括教育（中学）、医疗卫生（医院、门诊）、文化体育（文化活动中心）、商业服务（综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场）、金融邮电（银行、电信支局）、市政公用（供热站、燃气调压站、公共厕所、垃圾转运站、停车场）、行政管理（街道办事处、派出所）。36二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置•小区级公共服务设施，包括包括教育（托儿所、幼儿园、小学）、医疗卫生（卫生站）、文化体育（文化活动站、居民健身设施）、商业服务（综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场）、金融邮电（储蓄所、邮电所）、市政公用（供热站、变电室、燃气调压站、公共厕所、垃圾转运站、停车场）。37建筑面积用地面积总指标1176~21021282~3334教育600~12001000~2400医疗卫生20~8040~190文体20~3040~60商业服务450~570100~600金融邮电16~2222~34市政公用30~12050~80行政管理40~8030~100小区级公共服务设施控制指标（米2/千人）资料来源：《城市规划区居住设计规范》38用地构成居住区小区组团住宅用地（R01）45~6055~6560~75公共服务设施用地（R02）20~3218~276~18道路用地（R03）8~157~135~12公共绿地（R04）7.5~155~123~8居住用地（R）100100100居住区用地平衡控制指标（%）资料来源：《城市规划区居住设计规范》39二、居住区规划的内容（五）公共服务设施服务半径•幼儿园不宜超过300米。•小学不宜超过500米。•中学不宜超过1000米。40设施等级服务半径（米）居住区级800~1000居住小区级400~500居住组团级150~250居住区公共服务设施服务半径415分钟10分钟15分钟20分钟30分钟家1、23、45、67、891—幼儿游戏场2—儿童游戏场3—幼儿园4—教堂5—小学6—商业中心7—中学8—超市9—医院德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图42二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置•居住区绿化系统包括公共绿地（包括居住区公园、居住小区公园、林荫道、住宅组团的小块绿地等）、公共建筑和公用设施专用绿地（如学校、幼托、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化）、宅旁和庭院绿化、街道绿化等。43二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置绿地面积的计算：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界44二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置绿地面积的计算：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m，当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m。院落式组团绿地面积计算起止界45三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察•通过对开发区的地形测量、工程地质钻探、地表水和气象调查，掌握开发用地及邻近重要地段的地形地貌、地层结构、土壤性质、水文资料、地基承载能力及其稳定性、不冻季节的