襄樊市物业管理办法

襄樊市人民政府令政府令第11号襄樊市物业管理办法《襄樊市物业管理办法》已经2010年6月12日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2010年7月1日起施行。市长李新华2010年6月21日襄樊市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。新建住宅物业应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理；老旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。第三条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则；应当坚持以人为本、专业服务和社区管理相结合的原则。第四条市住房保障和房屋管理局(以下统称物业管理主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作，具体负责襄城区、樊城区和各开发区物业管理工作；各县(市)和襄阳区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、城管、环保、公安、民政、工商、物价等相关部门，按照各自职责负责与物业管理相关工作。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的工作。第二章业主及业主大会第五条房屋所有权人为业主，物业的承租人和其他实际使用物业的非业主为物业使用人。业主和物业使用人在物业管理活动中依法享有相应权利，承担相应义务。第六条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主(或业主代表)组成。同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%且交付的入住户数达到物业总户数50%的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会。业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以按照业主总数的一定比例推举业主代表，参加业主大会会议。业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会会议代表不得少于35人。业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映所代表业主的意见。第七条符合本办法第六条规定的物业管理区域，其建设单位应当及时书面报告当地物业管理主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会成立首次业主大会会议筹备组；建设单位未及时书面报告的，业主可以向上述单位或组织提出成立业主大会的书面要求。接到书面要求的单位或组织应当自收到报告之日起60日内，指导、组织业主成立首次业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。第八条筹备组由建设单位、前期物业服务企业、业主、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会派代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居委会的代表担任。筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供相应的文件资料。文件资料应当包括：(一)物业管理区域划分证明；(二)房屋及建筑面积清册(三)业主名册；(四)建筑规划总平面图；(五)共用设施设备交付使用证明；(六)物业服务用房配置证明；(七)其他必要的文件资料。第九条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：(一)业主大会议事规则和业主委员会工作规则(其示范文本由市物业管理主管部门拟定)；(二)管理规约(其示范文本由市物业管理主管部门拟定)；(三)选举业主委员会。业主大会自首次业主大会会议表决通过以上事项之日起成立。第十条业主大会是全体业主集体行使权力和维护物业管理活动中合法权益的组织。下列事项由业主大会决定：(一)制定、修改业主大会议事规则、业主委员会工作规则和管理规约；(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；听取业主委员会的工作报告，改变或撤销业主委员会不当的决定；(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；(五)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(八)法律法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区委居会办理备案手续：(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约；(四)业主委员会工作规则；(五)业主大会决定的其他重大事项。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门并申办变更备案手续。第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)执行业主大会的决定和决议；(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。第十三条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。第十四条本市实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专营单位、派出所、物业管理服务企业、建设单位、业主委员会或者业主等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决本辖区内下列问题：(一)业主委员会不依法履行职责和业主委员会换届过程中出现的问题；(二)相关主体履行物业服务合同中出现的重大问题和提前终止物业服务合同的问题；(三)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；(四)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题；(五)需要协调解决的其他物业管理问题。第十五条本市实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。各街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷经业主委员会调解无效后，由人民调解员依法无偿进行调解：(一)业主与物业服务企业之间因物业管理引起的纠纷；(二)业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷；(三)业主个人需要调处解决物业管理中出现的其他纠纷。第三章前期物业管理第十六条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。本市划分物业管理区域按下列方法执行：(一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请物业管理主管部门根据实际情况予以划分；(二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域；(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。第十七条建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请。物业管理主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。第十八条前期物业管理是指在业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。新建物业销售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。物业服务企业应将签订生效的前期物业服务合同报送物业管理主管部门备案。前期物业服务合同示范文本由物业管理主管部门拟定。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位对新建住宅物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业建筑面积3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位在申办《商品房预售许可证》时，应当提交前期物业招投标结果和物业管理主管部门的审核意见。物业管理主管部门负责拟定前期物业招投标管理规定。建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约。并在售房时向购房人明示前期物业管理服务合同和临时管理规约。购房人在签订购房协议时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。临时管理规约示范文本由物业管理主管部门拟定。建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益，并在物业销(预)售前报当地物业管理主管部门备案。第十九条规划、设计新建物业项目时，对物业管理服务的各项设施应当统筹规划、合理布局，并按照开发建设项目总建筑面积2‰或《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93，2002年修订本)的要求确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主委员会办公场所。一个物业管理区域物业管理用房一般不得少于60平方米，一般不超过600平方米，其中业主委员会议事活动用房不得少于20平方米。建设单位应当自物业竣工验收合格之日起30日内，在物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的监督下，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责组织维修、养护，不得买卖或抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改作他用。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。第二十条建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起60日内，向前期物业服务企业提供下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施竣工图、地上、地下管网工程施工图等资料；(二)物业竣工验收资料；(三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；(四)物业质量保证书和使用说明书；(五)物业管理需要的其他资料。物业服务企业在承接物业项目时，应当对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。第四章物业管理服务第二十一条物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。本市物业服务机构和外地进入本市从事物业管理服务活动的物业服务企业，应当向市物业管理主管部门备案。从事物业服务的专业人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行维护，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。第二十二条本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当及时向物业管理主管部门、专营单位、物业所在地街道办事处(乡镇人民政