解决城镇居民住房问题的基本思路

1、提纲：一、解决城镇居民住房问题的基本思路1、世界各国住房发展的四个阶段2、我国的住房发展阶段和进程3、世界各国在住房发展不同阶段的政策4、中国住房政策变化的沿革5、中国住房制度改革的思路障碍二、建国以来住宅供应体系1、住房投资体系的多元化2、对现行住房供应体系的思考三、房地产市场化的发展及对经济的影响1、国家的住房发展目标2、我国城市化进程和城市人口增长所带来的住房需求3、近几年城市居民的实际消费需求4、从我国住房现状看居民的消费需求5、税费政策对市场的影响6、住房消费是刺激经济增长中消费增长的龙头四、扶持和建立住宅建设的主力军1、房地产开发企业的经营状况2、世界各国房地产开发支持政策的比较五、价格变化及对市场的影响1、市场化以来商品房价格变化的情况和因素2、对价格的认识和衡量的标准3、租金是衡定房价的重要因素4、经济发展的速度是影响房价的另一个重要因素六、关于产权制度及有关问题1、产权制度建立的观念2、房屋产权与土地产权的分离3、土地出让制度中的产权不明确4、房屋产权的界定七、建立可持续发展的住房制度至1999年底，我国663个设市城市和约12,000个建制镇形成的建成区国有土地总。

2、面积约2.2万平方公里。城镇各类房产总面积约65.5亿平方米，其中公有房产约52亿平方米（含已出售公房），约占房产总量80%。各类房产中住宅总建筑面积约41亿平方米，住宅居住面积约21亿平方米，按全国城镇人口总量（非农业常住人口）约2.2亿人计算，人均居住面积为9.8平方米。房地产开发年投资总额已达每年4010.2亿人民币，其中约80%为住宅建设投资，而完成已开工的全部项目计划约需投资18,000亿元人民币。最近连续几年年施工量达5亿平方米，竣工量达1.97亿平方米，其中住宅施工量达3亿平方米，房地产住宅竣工量达1.65亿平方米，全国已进入一个房地产建设投资的高速增长阶段。中国城镇的住房改革制度自十一届三中全会至今已经历了近二十年的时间，取得了极大的进展，特别是公有住房的出售，大大提高了住房的自有率。99年住房销售总量比1998年有较大的增长幅度，部分城市和地区当年增幅与上年相比大于10%。同时，二级市场的开放，加速了公有住房的置换，部分城市二级市场的交易数和房屋置换套数已接近和超过了一级市场的交易总数，推动了一级市场的发展。但总体来看，中国的住房制度和相关政策的调整仍处于一种过渡阶段。

3、，仍需从国际上多数国家已有的成功和失败的经验中选择一条更符合中国现有发展阶段的道路。一、解决城镇居民住房问题的基本思路1、世界各国住房发展的四个阶段世界各国的城镇住房发展都必然经历先解决有无住房，再提高居住标准和改善居住条件的过程。国际上通常用居住水平的四级目标将这个发展过程划分为四个阶段：第一个阶段为解决房荒（30%以上的人口无房或居住条件和环境恶劣、简陋的状况称为房荒）的阶段，也就是解决城市住房的总量绝对不足的阶段。这个阶段不论是政府解决问题的目标还是城市居民的需求都首先是不论质量、条件如何，先解决最基本数量。国际上通常将这一阶段的最低标准定为满足城市居民人均一张床（人均居住面积不低于2平方米），户均一间房。不管是独居还是共用房屋，都还来不及更多考虑家庭独立拥有配套的厨、厕等设施问题。第二阶段为解决增量（住房标准扩大）的阶段，也就是在基本解决住房总量严重不足的基础上，扩大住宅面积的阶段，使居住条件达到文明（合适）的标准，从每户一间房提高到每户一套房（或人均居住面积在8平方米以上）。这时政府或居民的住房要求已达到住得开，有私密性，追求每套住宅有单独的住房和自用的配套设施，如厨房、卫生。

4、间、客厅等自有的空间和设施。第三个阶段为提高住宅质量的阶段，也就是在住宅的数量和分户的问题已基本解决之后，居民的消费需求已提高到追求舒适的阶段，舒适的标准则从一户一套房提高到至少每人一间房（或在家庭拥有独套单元住宅的情况下人均居住面积在14平方米以上，并有较好的设施配套，如电气化、自来水、燃气、电讯等齐全设施）。少数发达国家在家庭居住条件达到舒适之后通常进入到第四个阶段，即提高住宅居住区域的总体水平的阶段，这个阶段要解决的是整个城市建设与住宅建设的协调和匹配，包括市政条件、道路、绿化、环境、空气、阳光等等一系列包括房子本身和之外的区域建设问题。发达国家大部分出现第一次房荒的时间是19世纪中叶的工业革命发展之后，由于产业和人口向城市集中造成了第一次严重的城市房荒局面。这一阶段主要依靠私人投入，政府基本未参与，因而并未能很好地解决城市居住问题。所以，二次大战之前，全世界几乎所有的国家都主要靠私有的资金解决全社会的住房问题，包括最早成为社会主义国家的前苏联。二次大战之后，由于全球性战争的破坏和战争经济的重点在于重工业和战争物品的生产、生活物资，特别是住房被排斥在战争的第一需求之后，住宅建设已。

5、趋停顿。当战争结束时，除美国之外的无论战胜国还是战败国的城市和住宅都无一例外地遭到严重的破坏，世界多数国家的政府都面临着一个必须依靠以政府为主、发挥全社会力量来解决战后所必须立即解决、并关系着国家安定和发展的第二次房荒问题，加之战后城市和工业的复兴使农民大量涌入城市，形成了几乎全球性的第二次房荒，城市居住条件高度恶化和紧张，也迫使政府不得不大量地投入资金，以改善城市住房。发展中国家的房荒大多发生在六七十年代，主要是由于当时发展中国家人口高度增长，城市化进程加速，城市人口高度集中加大了城市住房的压力造成的。因此，解决这一阶段的房荒问题，大多数发达国家都用低标准、高速度的政府投资建设了大量的仅仅为满足战后的居住问题的房屋，大约用了十五到二十年的时间,基本在60年代的初期和70年代的中期解决了城镇居民的基本居住问题。70年代之后，这些国家在第二阶段住房增量发展时，则充分利用市场、社会和政府政策调节约束下的私人投资的能力，逐渐提高住房的标准，并部分拆除和改造了第一阶段发展过程中的旧房和低标准房，政府的投资已逐渐在市场中退出。这样，用了十至十五年的时间充分解决了从只能满足最低居住条件下的“有地方。

6、住”向同时满足居住和工作条件的“住的开”的增量发展过程过渡。80-90年代，大多数国家将住房发展定位于提高住房质量和住房整体标准，改善人民的生活质量。主要办法是依靠政府的优惠政策，支持个人建设和购买高标准和较高标准的住房。政府的资金则只重点投入在继续对非标准和低标准住房的改造和重建。政府建房的供应仅限于国家必须承担的责任——保障低收入者的廉租和低价购买住房上（部分国家的政府责任中还包括了向公务员提供官邸住房），而大多数的提高住房质量的投资则以私人投资和合作社投资的方式完成。政府已从繁重的社会负担中解放出来，主要为保证社会的安定和整体经济的发展及调节社会的贫富分配而做出努力。到90年代末期，多数发达国家和部分发展中国家大都较好地解决了城镇居民的住房问题。许多国家的地产已不再是高速发展的过程。城市建设的增量主要是为少数人改善住房和为新增家庭补充性解决住房（部分国家将重点转移到对旧有住宅的改造上，推倒重建，以提高质量和标准）。根据对全世界大多数国家的住房发展阶段的考察，大约可以得出这样一种判断，即人均GDP800美元以下的国家大多停留在重点解决让城市居民有基本生活的居住条件的阶段，有些国家解。

7、决的甚至还是经济发展最低阶段的基本住房的房荒问题（有些住房不包括单独厨、厕、客厅的功能，有些为合住单元，或多代同住，间不分性别等）；在人均GDP1000-2500美元的发展阶段，大多数国家重点解决的是房屋的增量和逐步提高问题（少数原社会主义国家在GDP水平较低的阶段就开始解决增量问题，这是国家承担住房义务为主的特定条件），提出了提高住房面积标准的要求，包括：每户单独的成套住房，户内有功能的分区，人均一个房间或男女不同间，不同代人不住同一房间等）；而人均GDP超过2500美元之后，大多数国家则将解决住房问题的重心转移到提高住房的质量方面（质量包括合理的住房面积、合理的住房功能、优质的环境、现代化的设施条件、隐私性、个性化和多样化）。住宅开始从作为遮蔽风雨的窝，从事其他活动之后的归宿，变成实现自我价值，体现富裕，开展社交活动和丰富居住生活的场所；同时，大部分人均GDP超过3500美元的国家开始有远离城市和工作地点的第二套消费性渡假住所。表1：各国住房标准比较国家和地区住宅套数大于户数的年限人均居住面积(平方米)住房消费满足需求程度户均2套住房比例印度2000年美国60年代末90年4890年。

8、71%10%英国70年代初90年4290年71%7%法国67年90年3890年66%14%瑞典60年代末90年485%(前)苏联2000年89年15.53%匈牙利75年78年27.16%南斯拉夫81年81年358%罗马尼亚90年80年10波兰90年80年15日本68年85年25新加坡80年代初3587年供过于求香港90年代初台湾80年韩国81年70年15加拿大78%澳大利亚78%意大利60%中国9.834%注:未注明年份的时间为1998年的统计数字。各国政府还根据自己国家的土地和人口情况，特别是政府的财力与城镇居民的收入情况，分别制定着各国不同的住房发展阶段的标准，并且各国之间的住房标准有着极大的差别。发展中国家的发展水平远远低于发达国家，约差20-30年，全球各个国家的发展水平则差距30-40年（见表1）。发达国家如北美、西北欧、日本等大多在第一次工业革命之后（19世纪末），由于产业革命带来的城市化外延和农民的大量进城，形成了城市的房荒。二次大战前又由于家庭结构和规模变化使家庭户数巨增，造成住房供应不足，特别是战争的原因，再次出现了房荒。因而这些国家在二战之后至70年代重点解决的是住。

9、宅总量不足的问题，同时将住宅总量超过城镇居民户数做为已解决房荒问题的基本标准（也许户均和人均居住平米数很低）。70年代之后重点解决的是旧房改造和扩建的问题，即以增量为主，扩大居民的居住面积。如美国提出“每个房间的使用率超过一个人为过渡拥挤”的公众标准；瑞典60年代末提出的标准为“一个居室房间不能多于2人”（高质量标准为每个居民平均住宅房间数要超过1.9间）。同时在80年代之后多数发达国家已使人均居住面积达到一个较高标准之后，提出每个家庭应拥有一套以上的高质量、现代设施基本齐备的住宅的目标，并在80年中至90年代初约50%以上的家庭达到这一目标。2、我国的住房发展阶段和进程虽然中国人均GDP普遍水平仍很低，约在800-1000美元之间，但城乡之间的巨大生产力差别和收入差别，使城市特别是46个大中型城市的人均GDP大幅提高，局部区域和城市的人均GDP水平已接近和超过3000美元，同一个城市中的不同地区的人均GDP水平也有巨大的差别，因而中国的住房发展阶段与国际上多数国家明显不同。1948年中央政府进城之后的第一个关于住房的决定就是“统一管理分配城市中的一切公房”。1950年全国分别以接收、。

10、没收、代管等形式将大量房产收归国有，并将其无偿地分配给城镇居民居住，以解当时住房的燃眉之急；1956年又将大量的私有出租房屋通过公私合营的社会主义改造将大量私房收归国家统一管理，修缮改造后以较低租金分配给城镇居民做栖身之地。因此战后最初的解决城镇居民的住房问题并非有明确的建设目标，而主要通过对城镇原有的住房条件强制性回收和再分配调剂解决。战争使中央政府首先作出的国家基本建设方针是“国防第一，工业第二，普通建设第三，一般修缮第四”，将私房进行社会主义改造是1958年之前的重要住房政策之一，城镇居民的住房服从于战争的需要（国内的解放战争和抗美援朝战争），同时经济能力的不足大大限制了非生产型建筑的造价（包括住房），在1956年之前生产了一大批破坏城市面貌，质量过低的建筑。直到1957年才在住房严重缺乏的情况下，由于国家正集中力量进行重点建设，不可能对新建住房大量投资，建议实行以下办法缓和住房紧张情况，逐步改善人民的居住条件：①适当修建职工住宅；②采取各种办法鼓励和组织群众投资自建；③严格控制农村人口流入城市等政策措施。1958年才首次提出住宅建设的初步目标：用五年的时间将大、中、小城市的人均2。