装修管理的实施与控制

卓越·勤俭·务实·诚信装修管理的实施与控制卓越·勤俭·务实·诚信装修管理的目的和意义一装修管理的依据二装修管理业务流程三客户装修施工过程及管理要点四装修施工现场的管理和控制五卓越·勤俭·务实·诚信一、装修管理的目的和意义卓越·勤俭·务实·诚信装修管理的定义是指通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主/物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主/使用人的合法权益。业主/物业使用人装饰装修的目的（需求）——完善物业使用功能达到使用条件——营造舒适、温馨的居住/工作环境卓越·勤俭·务实·诚信装修管理的目的和意义——服务业主/物业使用人提供专业化的咨询和建议，包括客户进驻装修前提供装修指南，指引客户装修手续办理，接受客户装修咨询，告知客户装修期间应注意事项，装修期间协助对装修单位的监管等。——保持物业良好运行状态，使物业保值、增值通过对装修施工过程管理和装修现场控制，规范业主/物业使用人装修行为，协助政府部门管理。卓越·勤俭·务实·诚信二、装修管理的依据卓越·勤俭·务实·诚信我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件——《物业管理条例》2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，同年9月1日施行，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订。存在于第53条和第46条的规定。——《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。是专门的装饰装修管理的部门规章。卓越·勤俭·务实·诚信物业管理条例》涉及到装饰装修规定有以下两条——第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。——第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。卓越·勤俭·务实·诚信《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定——第一章：总则——第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的修行为）——第三章：开工申报与监督——第四章：委托与承接——第五章：室内环境质量——第六章：竣工验收与保修——第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）卓越·勤俭·务实·诚信《在客户与华南城签订《房地产租赁补充协议》中有关“装修和不得改变房屋结构”约定内容，内容主要包括：——法律条文的引用——客户装修应事先征得甲方、物业管理公司书面同意——缴纳相关费用（装修押金、恢复保证金等）——装修设计、档次、风格和形象的与华南城相匹配——争议的解决，最终裁定权归于甲方、物业管理公司——不得擅自改变房屋主体结构，不得擅自占有或使用华南城的公共场所卓越·勤俭·务实·诚信三、物业装修管理业务流程卓越·勤俭·务实·诚信管理人员巡查监督领取装修申请表格、资料填妥的申请表连同装修图纸等交物业公司办理申报、审批手续审批通过签署装修管理责任书、装修防火责任书到财务缴纳各项装修保证金等其它费用办理装修施工人员进场手续装修施工用户监督施工完工查验（十日内）有违章情况无违章情况整改通知物业公司整改自行整改退证、退保证金退证、退保证金扣除应承担的费用，退保证金余款(如有）我司装修管理业务流程图卓越·勤俭·务实·诚信申请审批退费验收施工监管交费简化后装修管理流程卓越·勤俭·务实·诚信装修指南QR/KF-014A装修申请表QR/KF-021A装修防火责任书QR/KF-015A装修施工许可证QR/KF-022A装修收费项目清单QR/KF-016A装修办理一览表QR/KF-023A返款审批表QR/KF-017A施工人员登记表QR/KF-034A大额返款确认表QR/KF-018A装修现场监控记录表QR/KF-035A大额返款审批表QR/KF-019A装修整改通知书QR/KF-040A装修延时延期申请表QR/KF-020A装修管理责任书装修人员出入证（范本）我司装修管理相关文件及记录清单卓越·勤俭·务实·诚信装修申请——客户身份审核：个人、公司、委托人——装修单位：营业执照、资质等级证书等，上述资料需加盖公章——领取申请表格、资料：装修审批申请表、装修管理责任书、装修防火责任书等——在管理处指引下填写表格，签署的资料提交管理处——提供图纸如：平面图、门面效果图、强电及照明系统图等卓越·勤俭·务实·诚信装修审核物业管理企业装修批准权限一般限定——非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；——结构变动应经房地产行政主管部门批准——专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准装修不宜审批的情况——改变建筑外部面貌——涉及消防隐患——有可能破坏预埋管线——对承重和分户有影响——改变原有设计功能（如节能、阳台改洗手间）卓越·勤俭·务实·诚信装修收费项目及缴纳标准序号收费项目收费标准人民币说明1《装修人员临时出入证》保证金25元/证证件若有丢失，保证金不予返还。《装修人员临时出入证》工本费5元/证此款办证时交纳。2装修保证金每单元用户、装修施工单位各缴纳50元m2（按建筑面积）装修完毕，经管理服务中心查验合格后，到管理服务中心办理退还《装修施工许可证》、《装修人员临时出入证》手续。若无违章行为，装修保证金全额退还。装修期间若有违章行为，从此款中扣减。3公共区域维护费元/m2按建筑面积4装修垃圾清运费元//m2按建筑面积5拆墙泥头清运费元//m2按该墙的面积6装修用水元/m2按建筑面积7消防水排空费200元/m2需要排空时收取卓越·勤俭·务实·诚信温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开：管理处已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付所有工程并没有和国家法律有任何抵触需政府有关部门审核的批文（如消防机关批准文件）卓越·勤俭·务实·诚信装修施工及监管客户办理好装修手续后就要开始进场装修，客户装修施工期间是装修管理工作的重中之重，在下面将专门分两个章节给予介绍。卓越·勤俭·务实·诚信装修验收装修验收，就是将客户在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由客户、施工负责人签字认可，分清责任。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。然后可以恭喜客户乔迁新居或开业大吉了，如果知道客户的详细搬家/开业之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。卓越·勤俭·务实·诚信退费装修退费必须具备以下条件——装修已通过验收——装修许可证、施工人员出入证已回收——确认违章已整改——确认施工过程违章扣款事项及金额（如有）——需政府有关部门验收合格的的批文（如消防验收合格证）卓越·勤俭·务实·诚信四、客户装修施工过程及管理要点卓越·勤俭·务实·诚信装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续材料、工人进场泥水施工、砌墙水电管线改造、敷设铺设地板、瓷片木工制作天花吊顶油漆、粉水打扫卫生入住客户装修施工过程上述是客户装修施工简要流程，当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。分解客户的装修施工过程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。卓越·勤俭·务实·诚信装修期间的一般注意事项——安全：消防、用电、施工、安全防范——成品保护：电梯、通道、地面及其它设施——环境卫生维护：噪音、粉尘、油漆气味、装修垃圾——邻里关系卓越·勤俭·务实·诚信装修前的准备工作——建议客户和左邻右舍进行沟通：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”搞好邻里关系——对公共区域做好成品保护：电梯、装修材料运输通道墙面、地面，受影响严重的区域需敷设木板——大型购物商场内装修需要做围挡，控制装修影响区域（可做自身的宣传广告喷绘，即起围挡隔离作用又可宣传自己）卓越·勤俭·务实·诚信装修材料、装修工人进场1.在装修材料、工人进场时主要由安保各门岗进行控制2.装修施工人员：必须佩带“出入证”、衣着整齐，高档写字楼还应规划专用的装修施工人员通道严禁由正门进入，特种作业人员进场时需提供相关证件备案，如电工、焊工等3.装修材料进场：要了解装修材料的去向，沙石、水泥必须袋装，异常的装修材料，如：红砖块、大型型钢材料、大量钢筋以及大批量大理石等应及时报告4.装修作业机具：电焊机、打孔机、脚手架应严格加以控制卓越·勤俭·务实·诚信水电管线改造、敷设1.强电线路施工要注意线的质量和型号，有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。所有线路暗埋必须穿管（PVC管），穿线管内不准有接头。切槽严禁破坏结构板。2.弱电线路的改动一定要注意，由专业人士完成（如电信、可视对讲系统等）。对于预埋在结构里的消防线路，严禁剪断、抽出和擅自改动。3.室内给水水管主要采用PPR热熔管，容易发生漏水的地方时接头部位，建议要求施工单位进行打压试验，以排除后患。另外水管建议预埋在距离地面30cm的地方，不要埋地下以免因长期踩压造成漏水。4.对于卫生间、厨房等排水设施有防水要求的部位如在二次装修动了防水层，必须重做防水处理，并且要做48小时闭水试验。卓越·勤俭·务实·诚信泥水施工、砌墙1.装修期间不得做出破坏单元原有的主体结构行为，在进行此方面改动时声响都很大，一旦发现应及时制止2.泥水施工应特别注意要求施工单位不能直接浇水在楼板上或直接在楼板上和砂浆，因为房间楼板大多是没有做防水层，容易渗漏水到楼下3.因考虑楼面承重要求，砌隔墙时宜采用轻质泡沫砖，对于红砖、大理石等超重材料应严加控制，护墙材料须用PVC阻燃板、石膏板或其它不燃、难燃材料，材料必须选用经法定检验机构检验合格的材料卓越·勤俭·务实·诚信铺设地板、瓷片1.业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。2.卫生间、厨房的地面要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用硅胶。木工施工注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒客户的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。另外针对南方白蚁的繁殖特点，可建议客户自行对木材进行白蚁防治处理。卓越·勤俭·务实·诚信油漆施工客户的墙壁和家具油漆施工，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻客户的正常经营、生活，施工时一定要关闭进户门，提醒客户在注意恶劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程（一般不建议客户在施工现场喷漆，即便要做也是在围断措施做好之后）天花吊顶洗手间、厨房等凡是有排污、雨水检查口以及消防阀门的地方建议使用塑料或铝扣板封闭或预留检修口以方便后续维修空调安装空调安装时要统一安装于预留的空调位，空调冷凝水必须接入冷凝水管，对空调能效有要求的地方一定要按照要求安装卓越·勤俭·务实·诚信五、装修施工现场的管理和控制卓越·勤俭·务实·诚信装修施工现场管理内容——装修施工时间的管理和控制：装修施工期限，一般不超过三个月；装修施工作业时间，噪音施工的管理（住宅和卖场存在极大的不同）；重大节假日或活动期间应暂停装修施工——装修施工影响区域管理和控制：装修区域的隔挡，控制影响范围；装修人员及物料运输通道的管理，规范现场秩序；环境卫生方面，主要是粉尘、气味和装修垃圾；邻里关系的协调，事先做好沟通——装修现场安全方面管理和控制：消防安全、用电安全、施工安全以及安全防范；——装修作业现场管理和控制：施工许可，装修期间注意事项事先告知提醒，物料的堆放，装修现场环境，装修作业施工过程等卓越·勤俭·务实·诚信装修施工管理过程中各岗位职责——保安员：施工许可、人员出入证