紫玥湖湾一期投标书

扬州市职业大学《物业管理实务作业》——紫玥湖湾一期前期物业管理服务投标书姓名：陈修平丁华香黄清殷洁学号：04、05、08、36系别：管理学院专业：市场营销指导老师：徐心一目录一．投标单位的概况简介二．分析投标物业的管理要点三．概述投标单位拟采取的管理策略四．详述物业管理的实施计划五．物业服务费用的测算六．有关附件及说明一．投标单位的概况简介扬州嘉宏物业管理有限公司成立于2004年，目前公司注册资金1000万元人民币，具有国家物业管理企业一级资质。是中国物业管理协会理事单位，江苏省房地产协会理事单位，扬州房地产协会理事单位，江苏省物业服务综合实力50强企业。董事长沈建宏先生，系扬州市民建企业家委员会委员、扬州市物业商会副会长、镇江市物业行业系会副会长。物业管理服务已涉及高层、多层住宅、别墅、写字楼、商业、工厂、医院、交通、金融、社区商业、政府公共物业等多种类型。管理面积达1200多万平方米，现有员工总数1300余人，其中专业管理人员281人，工程技术人员127人。下设嘉荷苑小区、润源庭小区、梅岭佳园小区、名雅花苑小区、名门都汇广场小区、崇文苑小区、万豪•；西花苑小区、荷南苑小区、江苏润扬大桥发展有限公司、华东石油技师学院、扬州港口污泥发电有限公司、江苏京沪高速公路有限公司、扬州双博馆、扬州红十字中心血站、晶澳（扬州）太阳能科技有限公司、中国建设银行股份有限公司扬州分行、华东石油局扬州办事处、扬州楚门机电有限公司、扬州市高桥路道路、扬州市漕河路道路、邗江区道路、西区行政中心等项目管理处。管理各类物业近400万平方米；并下设嘉宏酒店管理分公司、嘉宏机电安装分公司等分公司，现有员工近1300人，其中专业管理人员130人，工程技术人员25人，其中高级技师15名。本公司员工遵循“诚信服务、敬业奉献、科学管理、创立品牌”的宗旨，贯彻“业主至上，服务至诚，管理至善，持续改进，为业主提供一个安全、整洁、幽雅、舒适的工作、生活环境”的质量方针。为使服务质量管理长期稳定科学规范的向前发展，本公司于2006年4月顺利通过ISO9001：2000国际质量管理体系认证，是目前扬州市物业行业唯一通过该认证的单位；2007年获扬州市物业管理行业先进单位、卫生先进单位、市文明单位、住宅A类平安示范小区、市青年文明号、诚信企业等荣誉。我公司将以此为锲机，不断深化改革，开拓创新、锐意进取，全心全意为业主服务，全力推进物业管理工作，不断提高企业的社会效益和经济效益，努力达到“业主满意，企业获益”的双赢效果，以创造物业管理精品为奋斗目标，与你携手共创美好生活。未来，公司将坚持“锐意进取、开拓创新”的发展思路，专注服务，打造专业优势、人才优势、品牌优势、管理优势，以厚积十年之力，竭诚为广大业主创造健康美好的生活，矢志成长为中国物业行业有价值和影响力的公众企业。服务于公司下设有一个合资公司——扬子嘉宏物物业服务有限公司是嘉城物业与扬州大型企业“扬子江集团”合资成立，主要为“扬子江集团”旗下的商业、住宅、酒店、宾馆提供物业服务。四个物业物业公司:嘉宏物业镇江分公司、嘉宏邗江分公司、嘉宏物业新城西区分公司、嘉宏物业安徽滁州分公司、嘉宏物业绍兴分公司、嘉宏物业苏州分公司，以上六家分公司均已在公司所在地顺利开展了相应的物业服务工作，并取得了地方房管部门的高度认可。此外，还成立了：酒店管理分公司、天润餐饮分公司为多家企、事业单位提供员工用餐、配送和小餐厅服务，并设有扬州嘉宏宾馆；机电设备安装维修分公司主要为公司在管项目的高、低压供电系统、监控系统、中央空调系统、电梯等提供日常维护、维修、保养等。公司的经营理念：致力于向客户提供策略性的全方面物业管理服务，与客户以伙伴的关系共同谋求发展；以战略资源配置和有效的管理，提供满足业主（客户）和商业运作需求的服务；保持一个良性循环和优势发展途径。公司的服务理念：精心管理、全心服务；打造物业精品，服务社会民生。公司的宗旨：保持和提升业主（客户）的资产保值、升值；保障物业的可靠性、有效性、持久性运营和运作；打造一个常态化的安全、清洁、有益于业主身心健康，有益于商业运作的优越环境。物业名称扬州嘉宏物业管理有限公司详细地址扬州市江阳中路3号所属地区邗江法人代表沈建宏企业资质等级一级资质证书编号资质取得时间2009-07-27营业执照号注册资金(万元)1000联系电话87955627批准成立时间2009-07-27工商登记时间2004-07-01住在小区物业服务项目情况项目名称企业名称项目规模项目类型项目所属区域项目备案时间万豪·西花苑扬州嘉宏物业管理有限公司住宅嘉荷苑扬州嘉宏物业管理有限公司7.66住宅崇文苑扬州嘉宏物业管理有限公司9.80住宅梅岭佳园扬州嘉宏物业管理有限公司住宅紫阳苑扬州嘉宏物业管理有限公司11.50住宅中江茗雅花园扬州嘉宏物业管理有限公司0.70住宅名门都汇扬州嘉宏物业管理有限公司3住宅富贵园扬州嘉宏物业管理有限公司住宅润源庭扬州嘉宏物业管理有限公司3住宅荷南苑扬州嘉宏物业管理有限公司5.79住宅二．分析投标物业的管理要点(一).投标物业的特点1.非所有权性物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务，这种服务劳动是存在于人体之中的一种能力，在任何情况下，没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此，物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权，而只是这种服务的使用权。2.“生产”与消费同步性物业管理服务是向客户提供直接服务，服务过程本身既是“生产”过程，也是消费过程，劳动和成果是同时完成的。例如保安服务，保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务，当保安员完成安全保卫服务离开岗位时，业主的安全服务消费亦就同时完成。3.品质差异性物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作，为业主直接服务，服务效果必然受到员工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务，不同的操作，品质的差异性都很大。如不同的装修工程队，装修的款式及工艺就有很大的差异，即使是同一工程队，每一次服务的成果质量也难以完全相同。4.服务综合性与连锁性物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服务等多种服务于一体的综合性服务。这种综合性服务的内容通常又是相互关联、相互补充的。业主或使用者对物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常出现相互衔接，不断地由某一种服务消费引发出另一种消费。例如，业主在接受汽车保管的同时，会要求提供洗车及维修服务。5.需求的伸缩性业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性，客户感到方便、满意时，就会及时或经常惠顾；感到不便或不理想时，就会延缓，甚至不再购买服务。特别是在物业管理的专项服务和特色服务上，如代购车、船、机票，代订代送报刊等，客户可以长期惠顾，也可以自行解决或委托其他服务商。(二)日后管理上的特点、难点1.非所有权性物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务，这种服务劳动是存在于人体之中的一种能力，在任何情况下，没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此，物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权，而只是这种服务的使用权。2.“生产”与消费同步性物业管理服务是向客户提供直接服务，服务过程本身既是“生产”过程，也是消费过程，劳动和成果是同时完成的。例如保安服务，保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务，当保安员完成安全保卫服务离开岗位时，业主的安全服务消费亦就同时完成。3.品质差异性物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作，为业主直接服务，服务效果必然受到员工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务，不同的操作，品质的差异性都很大。如不同的装修工程队，装修的款式及工艺就有很大的差异，即使是同一工程队，每一次服务的成果质量也难以完全相同。4.服务综合性与连锁性物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服务等多种服务于一体的综合性服务。这种综合性服务的内容通常又是相互关联、相互补充的。业主或使用者对物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常出现相互衔接，不断地由某一种服务消费引发出另一种消费。例如，业主在接受汽车保管的同时，会要求提供洗车及维修服务。5.需求的伸缩性业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性，客户感到方便、满意时，就会及时或经常惠顾；感到不便或不理想时，就会延缓，甚至不再购买服务。特别是在物业管理的专项服务和特色服务上，如代购车、船、机票，代订代送报刊等，客户可以长期惠顾，也可以自行解决或委托其他服务商。(三)住用人对此类物业及管理上的期望、要求1.基本要求①物业管理企业持有资质证书。②设16小时客户服务体系。③急修2小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。④每年至少1次顾客意见调查，满意率75%以上。2.房屋管理①房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。②房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。③每周巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。④建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上。⑤有小区平面示意图，有小区标识导示系统。3.公用设施设备维修养护①公共配套设施设备完善。②设施设备管理规范，定期维护，运行正常。③建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。④配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养规范运作。⑤制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。⑥消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于85%。⑦设备房保持整洁、通风，无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。4.协助维护公共秩序①小区主出入口24小时值勤。②重点区域、重点部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防监控设施。③进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。④火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5.保洁服务①高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。②小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清。③扫1次，每半月拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。无卫生死角。④共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。⑤二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。⑥根据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。6.绿化①有专职人员实施绿化养护管理。②对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。③定期清除绿地杂草、杂物。④预防花草、树木病虫害。三．概述投标单位拟采取的管理策略一、企业经营理念扬州嘉宏物业管理有限公司的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。对外：（一）立足于扬州地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。（二）充分了解扬州地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。（三）积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。（四）建立有偿服务等多元化的经营模式。推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。对内：（一）扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。（二）提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。（三）坚持制度化管理的模式，注重细节管理。（四）更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。二、发展规划物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：（一）建立本土化的经营模式。（二）推广“扬州嘉宏物