银川市鲁能陶然水岸可行性研究报告

1银川市鲁能陶然水岸可行性研究报告刘蕊：12009244627任彬：120092446282目录一.项目名称---------------------------------------------------------------------------------3二.项目地点---------------------------------------------------------------------------------3三.项目背景---------------------------------------------------------------------------------3四.项目开发企业概况---------------------------------------------------------------------3五.项目计划规划---------------------------------------------------------------------------41.总体规划------------------------------------------------------------------------------------42.主要经济技术指标------------------------------------------------------------------------53.主要建设条件------------------------------------------------------------------------------54.形态结构规划------------------------------------------------------------------------------6六.项目建设必要性-------------------------------------------------------------------------7七.市场分析与预测-------------------------------------------------------------------------71.银川市房地产发展现状-------------------------------------------------------------------72.房地产市场供求分析----------------------------------------------------------------------103.项目市场分析-------------------------------------------------------------------------------124.周边楼盘分析及售价定位-----------------------------------------------------------------135.项目的发展前景-----------------------------------------------------------------------------14八.项目开发资金筹集计划------------------------------------------------------------------15九.项目销售收入及利润估算--------------------------------------------------------------16十.财务分析------------------------------------------------------------------------------------16十一.风险分析---------------------------------------------------------------------------------171.加快进度来回避风险-----------------------------------------------------------------------172.通过市场调查来降低风险-----------------------------------------------------------------173.通过加强管理来控制风险-----------------------------------------------------------------18十二.结论和建议------------------------------------------------------------------------------183银川市鲁能陶然水岸可行性研究报告一.项目名称鲁能陶然水岸二.项目地点陶然水岸位于银川市金凤区北京中路北侧，景观水道西侧。三.项目背景1.银川市经济发展态势为房地产业的迅速发展提供了强有力的保证。随着银川经济的发展，银川市具有越来越多的购房消费群体，为房地产的有效开发提供了根本保证。2.为促进银川市各区县的平衡发展，金凤区成为重点发展对象，陶然水岸所在地具有优越的地理位置。3.陶然水岸的成功开发为艾依河周围的发展奠定了良好的基础4.陶然水岸的开发商是银川鲁能置业有限公司有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四.项目开发企业概况宁夏鲁能置业有限公司由鲁能集团下属的房地产专业集团公司—山东鲁能置业集团公司于2004年9月份投资成立的，注册资金2000万元。公司以房地产开发为主导，致力于宁夏房地产开发﹑经营﹑销售以及相关产业的开发建设。4鲁能集团是一家股权多元化、集团化发展的现代企业集团。鲁能品牌1999年评估价值428亿元，是全国知名品牌。鲁能集团被评为2000年度中国十大最具影响力企业，在2002年中国企业500强评比中位居第45位。鲁能商标自2000年以来连续三年被评为中国十大公众认知商标。鲁能集团拥有能源、房地产、金融、高新技术、物资经贸、体育文化、旅游广告等支柱产业。五.项目规划计划鲁能陶然水岸建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。1.总体规划总占地面积202亩，规划建筑面积17.8万平米，规划容积率1.26。项目于2005年３月２８日开工建设，９月25日开盘销售。项目计划开发周期3.5年，将于2007年6月全部建成。项目以“水中林，林中城”为主题开发理念，周边具有良好的自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东、南、西三面临水，恰好位于景观水道的围合中，与大小西湖、森林公园及著名旅游景点阅海公园连为一体，半岛气候浑然天成。小区内北欧风情主题园林、溪流、雕塑小品散落其间，另外具有独具特色的北欧风情主题会所及码头商业街。还有地下停车场、银行、休闲娱乐场地、餐饮场所等等，周边有银新小学、新九中、人民广场等。独具一格的配套设5施改变银川市民对于该区域的认识，引领银川人民居住生活新理念。2.主要经济技术指标项目数量单位总建筑面积178000平方米总占地面积202亩配套共建建筑面积5200平方米其他配套建筑面积2300平方米容积率1.26绿地率35%规划居住人口3200人居住总户数1036户3.主要建设条件(1).供水系统市政供水。(2).雨水、污水排放现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的水管线，可以就进排入。(3).供热方式燃气锅炉直接供暖。6(4).供电采用双路供电，变压器容量为8000千伏安。(5).供气通过天然气中压管向区内送气。(6).宽带宽带入户。4.形态结构规划项目定位：建成北欧风情为主题的都市亲水花园生活高级社区。物业类型：独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层、商铺配套设施：会所、商业街、教育、大型超市、银行、医院等。项目以“水中林，林中城”为主题开发理念，定位于银川品质超前的低密度临水住宅发展项目，为追求高品味居住环境的人群提供更开阔的视野，感受“海阔天空”的超前生活氛围。周边具有良好的自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东、南、西三面临水，恰好位于景观水道的围合中，与大小西湖、森林公园及著名旅游景点阅海公园连为一体，半岛气候浑然天成。小区内北欧风情主题园林、溪流、雕塑小品散落其间，另外具有独具特色的北欧风情主题会所及码头商业街。小区由TOWNHOUSE（北欧艺墅）、GARDENHOUSE（花7园洋房）、SUNNYHOUSE（情景洋房）结合而成。是银川首席北欧风情水岸花园洋房。六.项目建设的必要性鲁能·陶然水岸是山东鲁能集团在宁夏开发的第一个地产项目，也是银川市首个水岸花园洋房社区。项目地处银川市金凤区，位于政府已开发的现代化区域中心地带，自治区党委、银川市委、市政府新址西侧，北临上海路，南临北京路，东靠人民广场，银川市政府、自治区党委、自治区迎宾馆、规划中的新九中、“三馆两中心”（图书馆、博物馆、展览馆、会展中心、文化艺术中心）紧邻其旁，是未来银川市的“中央行政、居住区”。小区的开发和管理，将对银川市的的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此该住宅小区建设将会本着“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为银川的城市化建设做出贡献。七.市场分析与预测1.银川市房地产发展现状(1).银川市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。城市基础设施8建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。2006年银川经济指标数据GDP（亿元）消费品零售总额人均可支配收入固定资产投资总人口（万人）市区人口335.29108.7110068232.85144.6882.9702-06年银川GDP情况0100200300400亿元0%5%10%15%20%GDP133.00156.60188.97288.50335.29GDP增长率11.4%14.2%14.9%13.0%13.4%20022003200420052006902-06年银川城镇人均可支配收入68457245798488521006802000400060008000100001200020022003200420052006元改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3%，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。第三产业发展稳步推进。服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。随着经济的发展，产业结构调整力度加大。第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。(2).政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展2006年到2007年，国家针对房地产市