星河湾解密户型精装园林项目成功之道剖析课程_267页

一、星河湾传奇z2001年广州星河湾第一期，提出打造房地产的劳斯莱斯！星河湾的成功是找到了一条快速建立品牌的道路——品质地产打造中国的劳斯莱斯！z2005年北京星河湾第一期“探花榜眼都不要，进京只为夺状元”星河湾荣居2006北京住宅销售排行榜第一名z2009年星河湾4个项目销售总额130亿！共1915套平均总价678万元平均单价3.2万元/平方米实现了高端物业在追求最大利润与最快销售速度之间的和谐与平衡星河湾，一个不可能完成的任务！‹洋房产品，别墅总价。‹25米进深的洋房大户型。‹洋房面积200-500平方米，全精装修交房。‹全球同纬度最漂亮的园林。‹三十万平方米土壤改良。‹在北京种植热带树种。星河湾核心理念•舍得为纲•用心为体•创新为魂品质第一时间第二预算第三高端项目如何高溢价——让价值看的见、摸得着高溢价的四个发力点：产品力、形象力、销售力、整合力4年潜心砺志：120，000平方米的生态公园准备好了全手工镶嵌路牙石的四季星河路准备好了5000吨产自南国的黄蜡石准备好了52座梢木小桥准备好了两棵400岁的智利密棕准备好了有36个视觉落差的园林准备好了湖、溪、泉、瀑、潭、池…10余种风姿曼妙的水景准备好了行程15万公里，近100个品种、数千株奇树异草准备好了14,000多平方米、品质社交的殿堂——四季会准备好了星河湾德福双语幼儿园准备好了国际一流服务“金钥匙”准备好了蝉联[国际花园社区]金奖的星河湾准备好了……一切都准备好了现在问题是，你准备好了吗！实现由外到里及由里到外的统一：1．开盘必须是靓楼美景2．豪华的交楼标准3．提前享用的会所服务超强的整合能力跨专业、跨部门：建筑+园林+装修+工程+销售+物业+服务+体验一体化，比如：模型：销售中心的模型的大小是由模型公司提前半年设计执行关键：设计中心、销售中心、酒店二、星河湾精装修1、设计设计原则：温馨舒适美观实用执行关键：精装修关键是设计，心思是无价的！2、重细节轻风格不强调风格，根据不同户型配有不同的天花、大理石地花、装饰柜、衣柜、橱柜、大理石饰面搭配木装饰线等细节变化。执行关键：一个室内设计师负责一个户型3、整体统一同时细节变化广星一期外立面是板岩，窗户为绿色铝合金双层中空玻璃；广星三期改为香槟色铝合金配双层中空玻璃；广星四期外立面为砂岩，窗户为镁铝合金窗；北星一期为镁铝合金窗内开内倒及断桥中空玻璃。广州星河湾一期外立面广州星河湾三期外立面北星镁铝合金窗户及内开内倒设计空调位置细节二期空调位三期空调位层高的变化广星一期到三期3.05M广星四期园区单位3.05，江边单位3.15M广星六期园区3.30M，江边单位3.60M3、户型的变化用最经济的方式建豪宅经济豪宅，定位别墅后——大户型、大进深星河湾豪宅户型设计原则32星座，重新定义豪宅——如何定义豪宅的户型设计定义好户型定义豪宅级户型定义个性化的豪宅户型33定义好户型星座的八大区域设计原则，秉承人性化原则设计，充分体现什么才是好房子！34避免门户相对设计原则一梯两户，人性化设计使两户避免了门对门的尴尬完美体现设计理念35玄关设计若没有玄关的过渡，客厅将直白地显露不可缺少的空间36入门设置卫生间设计原则靠近入门处设置卫生间，使到访客人方便易寻。生活细节的优美体现37卫生间近房间设计原则公共卫生间均设计在每间客房旁边，符合人性的居住习惯38书房近主人房设计原则书房均设在主人房旁边，考虑主人对书房最高的使用率设计。体现合理化分布39半开放式厨房设计原则半开放式的厨房扩大视线空间以玻璃推拉门作分隔两个区域40工人房分区设计原则工人房设在工作区域旁，另配独立卫生间，充分体现人性化，保证主佣双方的私密生活41空调机房设计原则空调机房设计在工作阳台旁，远离生活区，保障安静的生活！42一梯两户设计一梯两户，每户客厅、餐厅均南北座向，拥有双向景观43玄关设计每户玄关转角处已预留了鞋柜的空间建筑设计与艺术的结合44经典跃式设计跃式设计，有效分隔客厅与餐厅的使用功能，高低落差增加立体空间45大厅大房设计逾5M宽的客厅，4.2M宽的主人房，无处不是大家风范46双套房设计满足家人的私密性需要47主人房配衣帽间设计独立的衣帽间，是主人房不可缺少的元素床边没有了压抑，添加布置的空间48多阳台设计客厅的室内阳台更利于观景；多阳台的设计，无处不在49多阳台设计房间阳台设计进深浅，珍惜房间每寸空间书房、卫生间设置阳台，采光通风更佳50不一样的高度复式层高3.15-3.6米51下沉式阳台首创下沉式阳台，与跃式构成室内三重空间增加立体空间感52八角型主人房八角型主人房实现270度观景53圆形餐厅融入团圆的意境设计圆形餐厅，配搭圆形叠式天花气派更显辉煌54私人电梯厅私人电梯厅一户独享一层的尊贵55休闲会客厅休闲会客厅添加会客另一片空间56玻璃隔墙书房的用玻璃作为与楼梯的隔墙，增加书房、楼梯的视野空间和采光，表现与众不同的气派57豪宅的楼梯楼梯的每一个跨级都加宽加阔让您举步舒适58室外庭院室外庭院设计，使观景与工作阳台功能独立，满足家庭种花赏园的休闲乐趣豪宅至少必须包括：一梯两户+电梯厅与户门不正对+入户玄关+两个套房+主人房配衣帽间+一个客房+一个公共卫生间+一个工人房及工人卫生间+所有房间与客厅配阳台+独立客厅+独立餐厅=200㎡。最小的豪宅面积最大进深25米的大平层户型•平层大户型并非简单把小户型的按比例放大——关键在于加大进深•大进深出现差异化空间：中西厨，早餐厅，卧房的休闲区，工人区4、材料的多样性墙纸、玻玛、玻璃、大理石主要材料：黑檀木与大理石大理石选择不好的时候有风化的现象，还要从源头上大规模的收购黑檀木。门、木线、地板、衣柜统一色调，黑檀因为有天然的纹理，所以使用的时候就必须对纹理黑檀木关键材料大理石关键材料5、精装修款式的多样性入户玄关柜、餐边柜、天花、衣柜、大理石地花等多样化设计不同的装饰柜不同的橱柜不同的床头背景墙不同的天花不同的地花精装修交楼标准关键是三道关：一是设计：设计一定要人性化，要考虑使用的舒适；二是材料：材料一定要好，才能保证品质；三是工艺：也就是工程质量。样板房的四个作用：给设计部看设计给施工队看工艺给销售看标准给客户看效果星河湾没有效果图，只有样板房星河湾精装交楼的保证——搭建样板房设计与销售的配合只要不影响结构，客户愿意花钱，甚至延长交楼时间，客户的装修工程变更都能解决。工程更改带来的两个好处：让客户更理解产品；让产品更成熟。此外销售人员还需对工程更改后的服务全程跟进。交楼标准变更流程1三、星河湾园林北京同行看完广州星河湾后的忠告：广州星河湾做成这样是应该的，到了北京千万不能这样做！北京星河湾定位——全球同纬度最漂亮的园林：园林五个结合：内外结合、人性化结合、功能结合、实用性与观赏性结合星河湾原理打造五大原则遵循五大结合原则，打造绝对景致•原则一：建筑与环境结合•原则二：环境与功能结合•原则三：环境和内外结合•原则四：观赏性与实用性结合•原则五：环境与人性化结合原则一：建筑与环境的结合：星河湾改变的不止是自己，更着力改善周边居者的视野，更是提供整个房地产开发的标准。•雅成一里围墙改造•青年沟改造•开辟四季星河路•电线落地对项目红线外周边环境的改良星河南街原貌改造后的星河南街青年沟原貌青年沟改造中改造中的青年沟建设前后的生态公园社区内铺设了3280米的雨水回收管线，一年可回收雨水6.54万立方米环境与功能结合•星河湾的车库是融入在园林之中，阳光可达车库的每个角落，空气能自然流通，泊车也能呼吸清新，看到园区的亮丽风景。这就是星河湾的阳光车库。•深山的黄腊石、可遇不可求的黑金砂、多种石料精心打磨、拼合一条没有水泥填补的园区人行道也是隐藏的消防道。•沙井盖采用隐藏式设计，埋没于绿草花丛中，减低车经过时产生的震动与噪音，让幻境更自然和谐。↓采用双层井盖巧妙隐藏了各种下水道口↑手工打磨路牙石观赏性和实用性结合•泳池不只是泳池，不同形状的泳池，配合不同风情的植物，让每个园区的泳池，更是不可缺少的一道风景。•星河湾坚持“树多花多草少”造林原则，近百个园林平均分布在园区各处，随时间推移园林越茂盛。这就是为什么星河湾的园林越来越耐看的原因。环境与人性化结合•星河湾人行道绿化和井盖的巧妙处理使得行人既能享受绿树成荫，又能通畅行走，完全没有北京很多道路人行道难以行走的感受。•星河湾道路都是使用的沥青，沥青比水泥减少噪声、震动达40%,而且黑色更鲜明地衬托建筑与园林之美。•星河湾的环保光源更是彰显人性化，环保光源的路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱……，保护视力，更让眼睛享受层次丰富、色彩协调的光影效果。布局特点北京星河湾一期由于大部份中庭在车库的顶板中为解决过于平整呆板的弊病。故将一期分为三大块泳池景观区、中心入口景区、下沉景观区。结合地下停车场整个地势高差约5米，地形西高，东低。在设计上北京星河湾的自然山水庭园的山水骨架结合多弧形几何体的泳池，巧妙顺应了这一地形特点，全园布局以中心入口景区为构图中心，西面为泳池景观区，东面为下沉景观区形成对称布局，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”等园林手法通过园道和铺装小广场的组合引导，逐步展开了“步移景异”的游览空间。使韵律感觉和节奏感较好的体现出来，使业主的感官得到适度的刺激而感到愉悦。花多草少改传统的绿地广场、广场砖为“树多花多草少”色彩丰富的园林。小桥流水绿化坡度设计开创绿化坡度式的先河，达到了层次感丰富、四季常绿的绿化境界。没有一寸不经过修饰北京星河湾水资源丰富，有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，打破了因北京缺水而没有园林的说法。景观泳池园林部门车行园林部门车行1515万公里，引进了上百万公里，引进了上百种，数千株植物；种，数千株植物；黄蜡石北京星河湾从南方运进了9000多吨黄蜡石。这些巨石的搬运、现场摆放无不费尽心思。找—提前两年找树千山万水千辛万苦星河湾为做出具有北方特色的园林，园林部门从2003年开始提前两年做准备，在全球同纬度的地方寻找能适宜在北方种植的树木。他们三个月就跑了13万多公里，北京星河湾到现在为止，约7千棵，走了15万公里，最终，星河湾栽种了近百个品种、近千棵全球珍奇树种，并巧妙搭配，使园中树木保持实现常绿、落叶、彩叶各三分之一配比运—漂洋过海的千年智利蜜棕一种能存活千年的树种，当他400岁正值壮年的时候来到了星河湾泳池边，这些漂洋过海的珍惜树种在星河湾不仅是吉祥的代表，更是整个星河湾园林舍得、用心、创新最典型的证明！400岁的智利密棕两个小故事•智利蜜棕从上海运到北京的时候，是2005年元旦夜晚，没办法，种树不能等啊，尤其是这两棵蜜棕，是万里迢迢漂洋过海从智利运过来的，已经有四百年的树龄，又在上海养育了半年，现在到了关键的移植时刻，不能有半点耽搁，于是寒冬腊月，零下十几度的北京，一群人守望在工地上，其中有星河湾的黄董和公司高层，终于树到了，工人早就提前设计好了种树方案，由于星河湾园林高差变化多，地形复杂，这两棵树树形又比较巨大，土墩就重27吨，而在移植过程，必须小心不能碰坏，从晚上一只干到第二天早上六点钟，才把这两棵树种好。•曾经有个养护工人原来是在北京开出租车的，他觉得开车不自由，于是到星河湾应聘做了绿化工人，结果干了两个月就离开星河湾，又开出租车去了？问他为什么，他回答说：“原来以为种树比开车容易，到星河湾才知道种树太麻烦了。每天不到两个小时就要测量一次温度。受不了。”养—千手千眼如婴儿般呵护星河湾园林维护是专业的园林养护工人，每天12次测量温度，湿度，定期测试土壤酸碱度，以及树木的反映，并一一记录在案，这样做，等于为每棵树建立了一张健康跟踪卡，以后大树养护就有经验数据可查！解密：舍得投入园林总工程师说过：我们找树，老板从来不问树贵不贵，只问我们，好不好，这棵树适合不适合，从来不说第二句话，对我们十分相信，我们找到树，拍了图片回去，老板和园林总工连夜研究，也是不问价钱，只说树好就行。这样我们找树才放得开手脚，不怕买回去给老板骂。有时我们不敢拿主意，就打电话问老板，老板只说一句，如果你们觉得树很好，该花些代价就花吧！”。解密：老板挂帅他从来不独立地看待一棵树或