第三章不动产估价.

2019/12/19主讲人：李军峰1第3章不动产估价3.1不动产估价概述3.2不动产估价原则3.3不动产估价方法2019/12/19主讲人：李军峰23.1不动产估价概述3.1.1不动产估价的概念及其分类1.不动产估价的概念不动产估价全称为不动产价格评估。不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、地是否合一，都可以单独评估土地价值。2019/12/19主讲人：李军峰3建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。2019/12/19主讲人：李军峰4不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。（1）专业估价人员从事不动产估价专业人员——有执业资格的注册房地产估价师、房地产估价师和注册土地估价师。国家主要通过实行执业资格管理制度对不动产估价专业人员进行管理。2019/12/19主讲人：李军峰5注册房地产估价师——通过了国家人事部、建设部的全国统一考试，取得房地产估价师和估价员的《执业资格证书》，并经注册登记后允许从事房地产估价活动的专业人员。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。房地产估价员、土地估价师2019/12/19主讲人：李军峰6（2）估价对象房地产估价的对象——被评估的各类房地产。被评估的房地产既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及房地产的其它权利，如租赁权、抵押权、典当权及其它权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。2019/12/19主讲人：李军峰7（3）估价目的估价目的——估价结果的期望用途，是委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为的依据。可以分为：土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价。2019/12/19主讲人：李军峰8（4）估价程序房地产估价程序——房地产估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价报告等项内容。（5）客观合理价格客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。（6）估价方法房地产价格通常可从三个途径，即市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成房地产估价的市场法、成本法和收益法等三大基本方法。2019/12/19主讲人：李军峰92.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。地产是具有一定权属关系的土地。2019/12/19主讲人：李军峰10（2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估单项房地产评估——对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。整体房地产评估——对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。2019/12/19主讲人：李军峰113.不动产估价在我国的发展（略）（1）确立了房地产估价的管理制度。（2）制定了不动产估价标准。（3）成立了不动产估价行业组织。（4）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。（5）拓宽了不动产估价的服务领域。2019/12/19主讲人：李军峰121.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。三个特征：一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格；二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同；三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。2019/12/19主讲人：李军峰13土地价格为地租的资本化的货币数额rV2019/12/19主讲人：李军峰142.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性，指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值；二是稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏；三是有效需求，对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。2019/12/19主讲人：李军峰15与一般物品价格的共同之处，以土地价格为例，表现为：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价。地价与一般物品价格的不同之处有：①不动产价格受区位的影响很大；②不动产价格实质上是房地产权益的价格；③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④不动产价格是在长期考虑下形成的；⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。2019/12/19主讲人：李军峰163.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权价格、使用权价格、抵押价格和租赁价格所有权价格实质上是购买价格。使用权价格——在正常市场条件下一定年期的不动产使用权未来纯收益的现值总和。使用权价格实质上是租赁价格。2019/12/19主讲人：李军峰17不动产抵押价格——假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。租赁价格——不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。2019/12/19主讲人：李军峰18（2）按不动产价格的形成形式，可分为市场价和评估价市场价，包括实际成交价、市场价格、理论价格等。其中，成交价格是指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。它又分为正常成交价格和非正常交易价格。评估价，包括基准地价、标定地价、课税价格等。基准地价——对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。标定地价——根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。课税价格——为了针对不动产计征税款而评估的价格。2019/12/19主讲人：李军峰19（3）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、建筑物价格、房地产价格土地价格，简称地价。根据土地性质和开发程度可分为生地价格、毛地价格、熟地价格。生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，不具备城市基础设施的土地。生地价格——未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。2019/12/19主讲人：李军峰20毛地：城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。毛地价格：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地：具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。熟地价格：具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。“三通一平”：水、电、路、土地平整“五通一平”：还有气、讯“七通一平”：加上邮、煤气2019/12/19主讲人：李军峰21建筑物价格——建筑物部分的价格，不含建筑物所占用土地的价格。房地价格，又称房地混合价——建筑物连同其占用土地的价格，对于同一宗房地产而言，有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格2019/12/19主讲人：李军峰22（4）按不动产价格的单位形态，可分总价格、单位价格和楼面价格总价格——某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格又分为土地单价、建筑物单价和房地单价。土地单价——单位土地面积的土地价格；建筑物单价——单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价——单位建筑物面积的房地价格。楼面价格——土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。（5）其他价格类型主要包括公告价格、申报价格、招标价格、协议价格和拍卖价格。2019/12/19主讲人：李军峰234.影响不动产价格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地与住房制度、城市规划、房地价格政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。土地制度包括土地所有制和土地使用制度。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对房价、地价有重要的影响。行政隶属变更一般都会引起当地不动产价格的变动。此外，房地价格政策、税收政策等变化也会对不动产价格产生普遍影响。2019/12/19主讲人：李军峰24②人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口因素对房地产的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。人口素质这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，给人们形成良好印象，间接引起对该类住宅区的需求增加，促使价格上涨。当今家庭结构变小，对住宅的需求相应增加，对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。2019/12/19主讲人：李军峰25③社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动价格上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动价格上升。房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。2019/12/19主讲人：李军峰26④国际因素。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，房地产市场状况也不例外。⑤经济因素。主要包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。2019/12/19主讲人：李军峰27（2）区域因素区域因素——不动产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。2019/12/19主讲人：李军峰28①繁华程度主要指商业服务业的规模等级及其对不动产利用的影响程度。②交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。③基础和公用设施条件主要包括基础设施和公用设施两大类，如上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。2019/12/1