第二章资产评估的基本方法.

第二章资产评估基本方法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法第一节市场法一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。四、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。1、直接比较法1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。直接比较法应当注意以下问题：类比调整法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。2、类比调整法类比调整法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数参照物的主要差异因素有：4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数参照物的主要差异因素有：5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物售价×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数评估值＝参照物售价+交易时间差异修正值+区域因素修正修正值+功能差异修正值+交易情况修正值+个别因素修正值参照物的主要差异因素有：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2006年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1995年，位置在某市闹市区，评估基准日为2006年5月1日。在待估房屋附近，于2005年5月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2006年居住用房价格与2005年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2006年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2006年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1998年７月，评估基准日为2006年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2005年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为199７年１２月。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)第二节收益法资产×资产收益率＝收益收益资产资产＝资产收益率收益通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和一、基本思路一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。四、基本方法评估值＝Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期评估值＝Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未来各年收益额相等且有限期年金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值＝A/r3、未来各年收益额相等且无限期年金（各年相等的收益额）本金化率评估值＝Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变--无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)评估值＝Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]5、未来收益额在若干年后保持不变--有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)五、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。六、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值七、参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；1、预期收益额（3）有关收益额内容的主要观点①税后净利润②现金净流量③利润总额综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额－预期有利因素增加的收益额－预期不利素减少的收益额（4）收益额预测方法产品寿命周期法：成长期成熟期衰退期产品的寿命周期简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法专家预测法因果分析法：一元线性回归多元线性回归（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、折现率（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例基本方法：无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险3、收益期（1）基本含义是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）收益法应用案例：例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益额为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=900×（P/A，8%，6）=900×4.6229=4160.59（万元）收益法应用案例：例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下收益法应用案例：永续经营条