第九章房地产投资可行性研究

第一节房地产投资可行性研究概述主讲：财经系杨锐泓电话：[phone]QQ:185663854第一节房地产投资可行性研究概述一房地产投资可行性研究含义二房地产投资可行性研究的作用（一）作为项目投资及有关部门批准投资的依据（二）作为筹集资金的依据（三）作为开发商与有关部门签订协议，合同的依据（四）作为编制下阶段规划的依据第一节房地产投资可行性研究概述三房地产投资可行性研究的依据四可行性研究的阶段（一）投资机会研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目的评估和决策第一节房地产投资可行性研究概述五房地产投资可行性研究的内容（一）项目概况（二）项目用地的现场调查及拆迁安置（三）投资环境研究（四）规划设计方案选择与资源供给安排（五）项目地理环境和附近地区有关发展项目第一节房地产投资可行性研究概述（六）市场分析及开发建设规模的确定（七）开发建设计划（八）项目开发组织机构和管理项目的安排（九）开发项目经济评价基础数据的选定（十）环境影响及环境保护第一节房地产投资可行性研究概述（十一）项目经济的评价（十二）风险分析（十三）可行性研究的结论六可行性研究的工作步骤（一）接受委托（二）市场调查（三）财务评价和国民经济评价（四）编制可行性研究报告第二节房地产投资可行性报告的编写一房地产投资可行性报告的编制原则（一）内容简洁明了（二）数据资料客观真实（三）观点明确，资料充分（四）内容要有深度（五）表达方式形象二.可行性研究报告的编写分项基本要求封面项目名称、为谁所作、谁作的评估以及写作时间摘要简要介绍所在地区的市场情况、项目本身情况和特点、评估的结论目录方便读者迅速了解具体内容和查找正文视评估的目的和未来读者所关心的问题而定内容附表工程进度表、财务评估报表、敏感性分析表及其他表格附图项目位置示意图、规划用地红线图、建设设计方案平面图、城市规划示意图、土地利用规划示意图和现状图及其他必要图示（1）可行性研究报告的主要内容（2）可行性研究报告的正文分项基本要求项目总说明项目背景、主办者、评估目的、编制依据等项目概况项目合作方式和性质、位址、拟建规模和标准、所需市政配套设施情况及获得的可能性、建成后的服务对象投资环境研究当地社会经济、城市基础设施、土地使用制度、金融和税收、政府鼓励投资的领域等情况市场研究分析与项目有关的分市场的价格、供求、发展趋势项目地理环境和附近竞争项目情况项目邻里关系、用地现状和附近具竞争性的项目规划方案及建设条件规划设计方案和市政建设条件是否满足施工需要（3）可行性研究的相应财务报表财务评价报表一览基本报表辅助报表现金流量表全部投资现金流量表项目总投资估算表开发建设投资估算表经营成本估算表土地费用估算表…销售收入与经营税金及附加估算表…投资计划与资金筹措表借款还本付息估算表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表商业计划书≠可行性研究报告商业计划书可行性研究报告主要读者投资人、经营层、有关人士政府部门、有关人士目的盈利可行(政治、社会、经济)，不见得需要盈利内容见商业计划书目录可行性研究报告的内容应用范围为盈利获得所需的资源招商引资报政府部门项目审批(建设项目立项、技术经济分析)完成人的资质无需；创业人员亲自完成权威机构的资质；专家完成商业计划书《牛津商务字典》的定义：“一个详细的计划，它设定了企业在一段时期内的目标，通常是3年、5年或10年。许多企业都会制定商业计划书，尤其是在企业经历了一番挫折或企业政策进行了一次重大调整之后。对于新兴企业来说，商业计划书也是企业筹措资本或贷款的必要文件。商业计划书应该尽可能量化目标，提供至少头两年的月现金流和生产数据，其后几年的相应细节可逐渐减少。商业计划书商业计划书，英文名称为BusinessPlan，是包括企业筹资、融资、企业战略规划与执行等一切经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案，其目的在于为投资者提供一份创业的项目介绍，向他们展现创业的潜力和价值，并说服他们对项目进行投资。商业计划书计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标为目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料商业计划书商业计划书≠生意撰写商业计划书：即是定义一个新企业的蓝图、战略、资源和人的需求的最好方式之一。INC杂志评出美国500家成长最快的公司中、绝大多数在成立初期就制定了商业计划书。没有商业计划书就很难从正式或非正式投资者获得资金。商业计划书三点警告：一个完整的商业计划书不应存在有不道德和潜在的法律问题。不应披露同进度、股东、预算、营销策划、专有产品、独有工艺等有关的详细资料和重要信息。需要谨慎判断商业计划书≠就是经营业务（生意）。商业计划书目录执行摘要经营理念公司概述业务分析市场和销售战略分析竞争分析风险与机遇管理团队与股权结构资金需求财务计划附录写完商业计划书后，注意确认目录页码同内容的一致性投资人想了解什么？１、干什么？（产品、服务）２、怎么干？（生产工艺及过程）３、消费者群４、竞争对手（市场分析）５、经营团队６、营销安排７、财务分析（利润点、风险、投资回收期）商业计划书常见错误没有封面标题没有写明项目商业模式联系方式放在不明显的地方目录制作方法错误没有摘要或者摘要不简明正文结构不完善图片过多堆砌很多技术术语商业计划书常见错误没有封面：封面是项目品牌全貌的代表，是美的象征内容是身体，封面是衣裳化妆没有封面让人觉得不正规商业计划书常见错误标题没有写明项目商业模式单纯有项目名称、公司名称都不够要让人一眼看出你是做什么的错误案例：只写计划书：商业计划书只写项目名称+计划书：游戏人间商业计划书只写项目名称：雪鲨服饰正确案例游戏人间动漫连锁机构商业计划书雪鲨服饰——时尚休闲男装商业计划书商业计划书常见错误联系方式放在不明显的地方放在正文中间：让人费力去找放在最后：每回找你都要翻到最后正确的方法：放在商业计划书封面右下角：一打开就可以看见你商业计划书常见错误没有目录无法让别人一下知道你的计划书结构，要看特定的章节得一页一页找制作方法不对：目录是手动制作：制作麻烦、没有超链接正确的方法：项目计划书编制的时候，就要对正文做好标题级别目录的自动索引：插入——引用——索引和目录——目录商业计划书常见错误没有摘要VC每天看很多计划书，没有摘要很难快速阅读摘要不简明什么叫摘要：摘取要点不简明的摘要不叫摘要商业计划书常见错误正文结构不完善：造成对项目片面理解缺少公司基本情况缺少产品/服务介绍缺少行业/市场分析缺少业务现状缺少财务分析缺少融资计划缺少风险控制正文结构不完善一级标题不可缺、二级标题下的内容也不可缺商业计划书常见错误图片太多图片多不好排版图片多导致文件格式很大，传输不方便商业计划书常见错误堆砌很多技术性的术语必要的对比性的术语是可以的，对比可以显示自己和旧有技术、竞争对手的优势但要注意技术术语与商业的结合，要用术语来证明你的商业模式商业计划书应回答的产品问题新企业的客户有哪些？顾客在购买商品或寻求服务时如何决策？在多大程度上顾客是一时冲动购买产品或接受服务的？产品或服务将如何定位？企业将如何触及所有确定的细分市场？获得一个顾客需要花费多少？生产与运送产品或服务的成本是多少？支持一名客户要花费多少钱？留住一名客户的难易程度如何？商业计划书应回答的竞争问题新企业目前的竞争对手是谁？他们控制了什么资源？他们的优势和劣势是什么？他们对新企业进入该行业的决策有什么反应？新企业如何应对竞争对手的反应？谁还有可能发现利用同一机遇？有没有方法通过结成联盟的形式，将潜在的或实际的竞争者争取过来？重要的商业计划书应回答的“私人”问题复查商业计划书是否显示出你具有管理公司的经验或能力？是否显示了你有能力偿还借款？是否显示出你已进行过完整的市场分析？是否容易被投资者所领会？是否有计划摘要并放在了最前面？是否在文法上全部正确？能否打消投资者对产品或服务的疑虑？实训要求假设你现在手头上有一个你认为前景很好的项目，但本身没有足够的资金，请写一份商业计划书以便向VC申请投资资金。写完后以电子版实训报告的形式在2010年11月10号前发往：[e-mail]按课程标准，本份实训报告占期未成绩的30%