第3章物权法cpa1012

第三章物权法第1页共8页第三章物权法律制度一、物权法律制度概述二、不动产的物权变动三、动产的物权变动四、一物二卖五、无权处分六、共有七、动产所有权的特殊取得方式八、建设用地使用权九、抵押权十、质权十一、留置权一、物权法律制度概述：1，（1）物权种类：动产于不动产、可替代物与不可替代物、主物语从物、原物与孳息物（2）物权法的基本原则：a，物权法定原则b一物一权原则c物权公示原则二、不动产的物权变动具体情形登记生效①房屋买卖②建设用地使用权的取得③不动产的抵押物权变动不已等级为生效要件，但事后处分时仍要等级①因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力③因合法建造、拆除房屋等实施行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力登记对抗①土地承包经营权②地役权不动产登记制度：1、土地登记制度①土地总登记②初始登记③变更登记④注销登记2，更正登记于异议登记①更正登记：权利人、厉害登记人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄及宅的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。②异议登记：如果不动产登记薄及宅的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。4，预告登记当事人签订麦苗房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现无权，按照约定看可以向登记机构申请预告登记。①预告登记之后，未经预告登记人同一处分该不动产的，不发生无权效力。②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。①预购商品房②以预购商品房设定抵押③房屋所有权转让、抵押④法律、法规规定的其他情形第三章物权法第2页共8页三、动产的物权变动物权变动的情形1，所有权：交付生效2，质权：交付生效3，抵押权：登记对抗，未经登记的，不得对抗善意第三人。特殊的交付方式：1，简单交付：虽然动产在转让以前权利人以先行占有该不动产，合同生效时间是交付时间。2，指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利替代交付。3，占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产，物权转移自该约定发生时产生效力。四，一物二卖根本法律原则：在同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。1，普通动产①先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予以支持；②各买受人均未受领交付的，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予以支持③买受人均未受领交付的，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务，人民法院应予以支持。2，特殊动产同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同交付＞登记＞合同①先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应该予以支持；②各买卖人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予以支持③出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权登记，以受领交付的买受人请求将标的物登记在自己名下的，人民法院应予以支持。④各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予以支持被拆迁人的优先权：惩罚性赔偿金：比如房地产商等行为构成了欺诈，受买人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的赔偿①商品房买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人③故意隐瞒没有取得商品当预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明④故意隐瞒所售房屋已抵押的事实⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实五、无权处分（一）基本理论：1，债权行为：有效合同无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分人权的人订立合同之后取得处分权的，该合同有效。当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无权处分与无权代理区分开来哟~2,物权行为:效力待定意思就是说物权行为是否有效是需要所有权人追认或者无权处分人事后取得处分权的，否则该行为无效.所权质权交生效；抵押权登记对抗。因为一般正常都是一手交钱一手交货，所以以下情况叫做特殊情况呗~第三章物权法第3页共8页（二）善意取得善意取得的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和安全，维护交易秩序。1，善意取得的要件（1）依“法律”行为转让所有权（2）转让人“无处分权”（3）受让人为“善意第三人”（4）以合理的价格转让（5）动产的善意取得以“交付”为要件不动产则以“登记”为要件（6）转让人基于真权利人的意思，“合法占有”标的物2，善意取得的法律效果（1）所有权发生转移——善意取得人在取得时候，就拥有了合法的所有权。（2）赔偿请求权——真实权利人向无权转让的人请求损害赔偿（3）不动产善意取得的特别法律效果3，善意取得的适用范围（1）动产、不动产均可适用（2）脏物不适用善意取得（3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得（三）共有物的处分1，问题的提出（1）共同共有（2）按份共有2，处理规则：（1）债权行为：合同有效（2）物权行为：效力待定——只要任何一个共同共有人拒绝追认，该无权处分行为即无效。效力待定的只是物权行为，对于债券行为，无论其他共有人是否追认，买卖合同均有效。六、共有（一）共同共有家庭关系中共同共有的包括：婚姻法规定的夫妻共同财产、《继承法》上的遗产、《农村土地承包法》中家庭承包财产，另外，以家庭共有财产投资设立的个人独资企业的财产，也属于家庭成员共有。1，共有物的管理（1）重大修缮：应当经全体共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。（2）权利与义务：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利与义务（3）管理费用：有约定的按约定、没约定的共同负担2，共有物的分割共有人有约定不能分割的按照约定；没有约定或者约定不明确的，可以请求分割，因分割而导致的损益应当予以赔偿。（二）按份共有1，共有物的管理（1）重大修缮——按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经按份共有份额2/3以上的共有人同意。有约定的按约定。（2）权利与义务共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利与义务。（3）管理费用——有约定按约定、没有约定的按份额负担。2，分割：参照共同共有分割原则来处理。甲乙是夫妻，共同共有一台电视机，甲将电视机转让或者赠送给丙，只要乙追认同意即可生效。若乙不同意，则需要看是否是善意取得，善意取得物权行为成效，不是善意取得丙无权占有该电视机。第三章物权法第4页共8页3，按份共有的对外关系（1）对外——因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带责任的除外。（2）对内——内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。因此，当对外承担债务超过共有人应享有的份额时，有权向其他共有人追偿。4，按份共有人转让自己的个人份额：按份共有人有权自由处分自己的份额，无需经过他人同意，但是按份共有人处分自己的份额时有权向共有人以外的第三人是，其他共有人在同等条件下，想有优先购买权。七、动产所有权的特殊取得方式;1，先占先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。2，添附（1）附合：不同所有人的物紧密结合，构成“不可分割”的一物①动产附合于不动产：不动产所有人取得附合物的所有权②动产附合于动产：各动产所有人按照其动产附合物的价值，“共有”合成物。但是，附合的动产，有可视为主物者，该主物的所有权人取得合成物的所有权。（2）混合：不同的所有人的物相互混合，相互混杂，难以识别或者分离。参照动产附合之规则。（3）加工：在他人的动产上面进行加工改造或者劳作，并生成新物的法律事实，只要加工或者改造的价值不明显低于材料价值，加工人即可取得新物的所有权，材料之上的既存权利即消灭。同时，因添附而失去所有权的人可以要求加工之后取得所有权的人进行赔偿。3，拾得遗失物：①拾得人“不能”取得遗失物的所有权。②拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送公安机关等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物字发布招领公告“6个月”内无人认领的，归国家所有。③拾得人享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，有权要求遗失人按照悬赏广告所允诺的报酬的请求权。即拾得人可以要求赔偿费用，但是不能要求报酬；遗失人如果做出悬赏不得反悔。④遗失物的转让。如果遗失物通过转让为他人所占有，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让之日起2年内向受让人请求返还原物。,4，发现埋藏物：参照拾得遗失物处理。八、建设用地使用权司法解释1、用益物权包括土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。本书只介绍了建设用地使用权。司法解释2、除兴办乡镇企业、村名建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的之外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国所有，然后取得国有建设用地使用权。司法解释3、建设用地使用权有创设取得与转移取得两种方式。创设取得：有偿出让&无偿划拨转移取得：转让、互换、出资、赠与或者抵押。（一）建设用地使用权的创设取得取得方式：原始取得&继受取得；关键在于取得的权利是否源自权利前手。先占人不能主张因先占取得钻戒的所有权。甲拾得乙的钻石手表，5000元卖给了丙，①丙不能因为支付对价就可以按照善意第三人原则取得该手表的所有权②甲可以要求乙进行赔偿，要求丙返还手表，但是如果自知道之日起超过2年就不能要求丙返还手表了。③丙必须返还手表，但是可以向乙要求赔偿④如果丙通过拍卖或者具有经营资格的经营者购买的手表，丙依然不能取得该手表的所有权，但是甲在要求丙返还手表时，乙应当向丙先支付5000元，甲再像乙追偿。第三章物权法第5页共8页1，无偿划拨2，有偿出让（二）建设用地使用权的转移取得1，转移取得方式：转让、互换、出资、赠与或者抵押。2，建设用地使用权的转让：①转让+出让：已经取得土地使用权并且交付全部出让金+开发投资总额25%以上+房屋所有权证书②转让+划拨：受让方需要补交土地使用金③转让禁止：查封的+未经共有人书面同意的+权属有争议的+未依法领取权属证书的+其他情形（三）建设用地使用权的登记1，建设用地使用权自登记之日起设立2，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更土地使用权证书3，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。（四）建设用地使用权的期限1，无偿划拨取得使用权没有期限！2，有偿出让方式取得的建设用地使用权：①居住用地70年②工业用地50年③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年④商业、旅游、娱乐用地40年⑤综合或者其他用地40年（五）建设用地使用权的终止：1，建设用地使用权因土地使用权出让合同会顶的使用年限届满、提前收回以及土地灭失等原因终止。2，报人民政府批准可以收回的情形①为公共利益需要使用土地②为实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获得批准。④单位撤销、迁移等原因停止使用原国有划拨土地。⑤公路、铁路等批准报废。九、抵押权（一）抵押合同：1，设立抵押合同：当事人应当采用书面形式立定抵押合同。2，订立抵押合同时，